上周发布《上海这些板块价格开始反弹》一文后，许多人对上海各板块租金回报率产生兴趣。
为了进一步了解上海二手房板块租金回报率，以及租金回报率与二手房房价的关系，我们统计了这142个热点板块的二手房成交均价及租赁情况，以板块内热点小区的“每平方米年租金/每平方米房价”的方式计算租金回报率。
为了避免单个小区单个房源的价格波动对板块租金回报率产生较大影响，每个板块随机选取3个热点小区取平均值，且避开了同项目不同期数房源。
热点小区的选取标准为：交易端需近一年内有房源成交且当前有房源挂牌出售，租赁端需有至少5个租赁房源挂牌，取其中挂牌面积及价格没有太大偏离的房源为样本数据。
最终在142个热点板块中筛选出134个板块数据。
从结果来看，这134个板块平均租金回报率已达2.38%，其中有16个板块租金回报率超过3%。对比这些板块的挂牌均价涨跌幅及租金回报率情况发现，虽然租金回报率前20板块与挂牌均价涨幅前20板块重合度不高，但涨幅较高的板块其租金回报率大多高于平均水平。
据贝壳热点板块数据计算，134个热点板块平均租金回报率已达2.38%，其中有16个板块租金回报率超过3%，有86个板块租金回报率在2%—3%之间，仅32个板块租金回报率低于2%。
近年来随着二手房价格的调整，当前上海热点板块的二手房租金回报率已明显高于银行存款利率和国债收益率。二手房筑底迹象明显。
具体来看，租金回报率排名前十的板块并非传统意义上的核心地段板块，除虹口曲阳板块整体属于内环内之外，其余大部分板块都在中环线附近及外环内区域。
这一方面是因为内环内核心地段房价依然相对较高，另外一方面则是因为上海城市发展并非仅集中在一极，而是呈现“多点支撑、多极发力”的空间格局，这就使得中环附近及外环之内的区域成为高性价比的通勤选择。
前十中有三个板块上榜的宝山区便是其中的典型，高境、通河及淞宝板块内有大量60-70平方米上下的“老工房”，整体租金价格在3000-4000元左右，附近交通有1号线、3号线、18号线，可方便来往上海多个区域。
在统计的过程中，我们发现，目前上海二手房租赁的主力房源依然还是建筑年份20年以上的房源。
这些“老房子”也是当前租金回报率增长明显较高的房源，与之相比，10年左右的房源租金回报率明显较低。
这就造成了部分板块新旧房租金回报率出现明显差值，如杨浦东外滩板块，随着近年来东外滩板块的城市界面的提升，并通过大规模的老房子动迁改造，实现了区域面貌的深刻重塑。但从租金回报率来看，东外滩部分不足30平方米的房源可以接近4%，而年代明显较新的房源租金回报率仅约1.5%。
类似的情况同样出现在宝山高境、虹口江湾镇、松江新城、宝山淞南、杨浦黄兴公园、长宁天山等板块。
由此可见，上海如今租金回报率的上升主要还是依靠老房子推动。
我们将《上海这些板块价格开始反弹》中统计的挂牌均价涨幅前20的板块与此次统计的租金回报率前20的板块进行对比，结果发现，普陀桃浦板块与浦东北蔡板块同时上榜。
同时，虽然部分涨幅较高的板块其租金回报率没有进入TOP20，但也大多高于平均水平。这意味着，租金回报率的上升对房价止跌有一定的作用，但并非完全一对一的关系。
值得注意的是，长宁古北板块在134个热点板块中显得较为特殊，2026年前4月租金回报率稳定在2.5%左右，区域内各小区几乎没有太大的差距，基本都是100平方米以上的相对较大户型，同时其近半年来挂牌均价也基本没有太大的变化。
这可能由于长宁古北板块外籍居民占比较高，租客群体稳定，房价韧性也相对较足。
由于样本数据有限，仅涉及134个板块402个小区约2000套房源数据，因此不能完全代表全上海的租售情况，仅作趋势参考。得出结论如下：
1、上海二手房租金回报率确实出现明显上升趋势，但主要受建筑年份20年以上的“老房子”带动。
2、本次上海二手房租金回报率的上升并非由于租金上涨导致，而是因“老破小”价格下跌推动。
3、中环附近及外环内房源租金回报率表现优于内环内“老破小”。
4、建筑年份10年左右及10年内市区房源租金回报率仍大多在2%以下，较难完全覆盖月供。
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