财面儿·年报深解丨价值深耕蓄力，大悦城锻造长期经营韧性|中粮|大悦城地产|房地产|经营|运营

2025年年报季落下帷幕，各大房企年度业绩悉数出炉。身处行业波动周期，不少房企承压前行，亦有企业通过结构优化，逆势突围、破局增长。

其中，大悦城凭借清晰的发展战略与扎实的经营功底，取得了持续向好的提质成果与稳健的业绩表现，成功树立起行业高质量发展标杆。

这份强劲的发展韧性与内生增长势能，在其发布的2025年年度报告中得到了充分彰显。

报告期内，公司实现营业收入308.92亿元，经营基本面稳固；综合毛利率31.80%，较上年同期21.76%上升10.04个百分点，核心盈利效率明显提升；归母净利润较上年减亏6.27亿元，盈利能力持续改善。

究其根本，大悦城穿越周期的底层逻辑清晰可见：以商业运营为核心压舱石，以住宅开发提质增效为价值支撑，以资产优化为重要突破点，多维度发力、协同赋能，构筑起向上而行的坚实护城河。

商业深耕，夯实经营底盘

将商业板块视作抵御周期的核心压舱石，是大悦城长期坚守的发展准则。

多年来，公司秉承“卓越的城市运营与美好生活服务商”愿景，聚焦重点区域与核心城市深耕。目前，已经在全国布局44个商业项目，商业建筑面积约470万平方米。截至2025年期末，共有37个项目在营，包括24个大悦城购物中心以及2个大悦汇。

依托成熟完善的全国商业布局优势，大悦城持续强化核心竞争力，面对行业存量竞争深度博弈，2025年全面推进“1123”战略体系重塑，明确将“提升商业引领地位”置于首位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇。

围绕全新战略方向，公司不断升级运营模式，通过创新线下场景体验，实现年轻消费用户粘性与经营效益的全面升级。

2025年，大悦城推进“大朋友”大悦城品牌年轻力计划，全年落地近2000场年轻力主题活动，IP销售额达6.4亿元；会员总量近2478万人，会员销售额突破100亿元。

同时，持续打造大悦嗨新节、大悦疯抢节等原创经营档期IP，举办超300场特色活动及IP快闪，嗨新节与疯抢节销售额分别实现4.5亿元、6.9亿元，分别同比增长8.2%、31%。

在存量运营精进的基础上，大悦城同步加快优质新项目落地，持续扩大商业版图。2025年，迎来南昌大悦城、深圳大悦城高品质开业。两项目开业当日出租率均突破94%，优质新项目的落地扩容，为业绩增长积蓄长期势能。

得益于清晰的战略导向和成熟的商业运营能力，公司商业价值持续释放。2025年，公司购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿，同比提升22.7%，平均出租率94%。不难发现，商业板块已成为大悦城平衡经营结构、平滑周期风险的关键力量。

做强实体商业运营的同时，大悦城也在持续深耕资本运作，借助资产证券化工具高效盘活存量资产。公司于2024年成功发行上市的华夏大悦城商业REIT各项经营指标表现良好，底层资产成都大悦城期末出租率达98.10%，较预测的95.50%提升了2.6个百分点。上市至今累计分红5次，全年按募集规模计算年化分派率为5.48%。

目前，项目的回流资金已用于商业地产项目获取及投资，资产的良性循环，有效盘活存量资产、反哺增量发展，为大悦城商业版图布局延伸提供坚实资金保障。

产品提质，赋能人居升级

在商业板块长效经营的同时，大悦城持续优化住宅开发赛道，升级营销力、产品力，破解增长困局，推动开发业务提质增效。在楼市整体承压的背景下，2025年公司销售型业务实现全口径签约160亿元，签约面积95万平方米。

为进一步突破市场桎梏，着眼长远发展，公司将营销赋能作为突破发展瓶颈、撬动增长的关键抓手。

基于此，2025年公司打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动，并持续通过大悦新媒体矩阵开展定向触达，推动线上自拓客户成交占比连年稳步增长。营销的深度协同，有效助力了销售转化与经营业绩的提升。

更为关键的是，大悦城将国家战略深度融入自身发展蓝图，以营造美好人居的时代责任为发展己任，历时两年打磨、投入研发经费近千万元，倾力推进“中粮好房子”建设，创新提出“主动健康场景生活”的产品主张，并依托最前沿的研究成果，打造“中粮好房子场景实验室”，为新时代居住理想提供全方位解决方案。相关成果获得国家精瑞科学技术奖三等奖、iGreen 领航奖“年度健康建筑标杆项目”等奖项。

立足成熟的产品体系与研发成果，大悦城加速价值落地转化。2025年，除了打造多个明星标杆新项目外，还同步开展存量项目产品力价值重塑行动，将“好房子”理念融入深圳中粮祥云国际项目（二期）、长沙观澜祥云等项目并进行优化。其中，长沙观澜祥云项目焕新样板间开放后，当月成交量显著提升，有效激活存量市场活力。

根植央企使命底色，大悦城以迭代精进的产品实力，带动品牌口碑与客户体验同步升级。2025年，大悦城在克而瑞住宅产品力排名跃升至29名，客户满意度五项指标全面提升，房屋设计、房屋质量满意度达行业TOP10均值水平。

面向2026年，大悦城表示将持续升级“中粮好房子”，坚持以客户为中心，强化科技创新应用，推动产品体系迭代升级，不断提升产品力与品牌影响力，这也充分彰显了公司深耕“好房子”的坚定定力。

资本焕新，强化治理效能

商业运营固本、住宅产品提质之外，资本架构优化与融资能力强化，是大悦城行稳致远的关键保障。

2025年，大悦城系统推进各项改革，开展资本重塑，11月圆满完成大悦城地产私有化。交易完成后，大悦城对大悦城地产的权益被增厚，持股比例升至96.13%，直接带动2025年归母净利润同比减亏超20%。

业内人士表示，资本架构的理顺，不仅可以有效缩短内部决策链条，提升战略决策落地与市场响应效率；还可以提升大悦城对旗下资产的统筹配置能力，促进业务板块间的资源协同与效率提升。

同期，大悦城持续优化资金管理体系，通过精细化现金流预测及预算管理，平衡资金流动性与风险控制。报告期内，公司经营活动净现金流达30.23亿元，保持正向流入，为日常经营、项目建设、债务兑付等提供稳定资金支撑。

此外，大悦城加强债务结构优化，拓宽多元化低成本融资渠道。财报显示，截至2025年末，公司累计获批12个“白名单”项目、14个经营性物业贷款项目。

不仅如此，大悦城年内顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，切实补充中长期经营资金；全年综合融资成本降至3.54%，较上年同期下降52个基点，融资成本管控成效显著。

基于安全的财务管控与规范高效的经营治理，目前中诚信国际、中证鹏元两大评级机构持续维持大悦城AAA主体信用评级。

可以看出，在行业发展逻辑已经从规模导向转向价值导向的背景下，大悦城主动顺应行业变革趋势，锚定长期主义发展路径，凭借多元业务深度协同，走出了一条高质量、可持续的周期穿越之路。