今天，广州政府印发“穗八条”新政！
提高公积金贷款额度、发放“卖旧买新”专项补贴、放宽商转公、鼓励“预售阶段确定学位”……
八项措施同步落地，直指两个群体：刚需上车和改善换房。
广州楼市一季度回暖，在此节点叠加“穗八条”助攻，这个五一上半年买房确定性最高的窗口期，已经打开了！
广州各大房企扎堆发力，全新盘亮相、示范区开放、加推、专属折扣福利、亲子潮玩等多元活动齐上线，甚至有人连夜约看房。
中心区高端改善盘集中登场，外围盘以价换量福利诚意多，是今年上半年难得的买房窗口期。
广州PLUS梳理了各区五一新盘动态，刚需、改善、顶豪买家直接收藏对照看房！
·天河·
作为珠城核心区唯一在售一手住宅，凯旋新世界南望珠江一线江景，北靠28万㎡珠江公园，还有超宽楼间距+私家园林，容积率仅2.82，在寸土寸金的CBD做出公园级密度，估计不会再有开发商舍得这样做了。
项目运营二十多年，住在这里的多是外国领事、世界500强CEO、国际投行顾问，圈层纯粹性，是实实在在沉淀下来的。
不久前，隔壁马场地块刷新广州纪录，直接带动珠城核心资产的一轮价值重估，凯旋新世界的客流量和成交量都同步上涨。当前项目主推约277-835㎡及172-254㎡大平层。
凯旋新世界实景图
·海珠·
五一，海珠一口气甩出两张王牌，炸翻市场。
一张是保利海韵，五一首开9栋、10栋，共计337套，清一色南向户型。东南向高层可望广州塔，西南向看中央园林。
首开户型覆盖92㎡三房、112㎡四房、129㎡园景四房，还有170㎡大平层坐镇。总价区间535万到1100万，单价5.8-6.5万/㎡之间。
92㎡做到四开间朝南+LDKB一体化，112㎡南北对流双阳台在海珠几乎没有对手，户型图可点击回顾：独家剧透！保利海韵内部开放，户型图出炉！
对500-800多万预算的买家来说，保利海韵是今年上半年最不用纠结的选择。
况且，保利海韵把对南洋建筑的理解跟首府花园相结合，打磨出广州独一份的地道广式雅奢豪宅，喜欢这款风格的建议不要错过。
保利海韵效果图
另一张是中海广府萬宸，全盘仅154套，纯板楼，容积率只有2.9，首推1栋、2栋。
全盘专注做一个户型——约165㎡四房，专梯入户，客厅开间约5.6米，双主套设计。
吹风价7.4-8.6万/㎡，入门总价约1200万，五一后正式开盘，适合预算1200万以上、对圈层和产品力有极致要求的人。
项目首创的国际岭南立体游园，融合了东方造园意境和国际极简美学，一步一景，质感和审美都很符合千万级买家的圈层品味。
中海广府萬宸公区实景图
·荔湾·
聚龙湾是广州中心区少有的成片连片开发板块，白鹅潭核心区，规划能级极高，珠实聚龙湾源舍是板块首个住宅项目，旁边就是约9万㎡中央公园，出门天桥直达珠江太古里。
小区全南向设计，容积率仅3.5，建面约90-145㎡三至四房。约70%的户型能做到私梯入户或入户花园，这个配置在同价位段非常能打。
预算400-800万，想要主城核心地段+世界级商业配套+低密+私梯入户的，源舍是这个五一必看的盘。
白鹅潭另一个不能不看的盘——新世界·天馥。为什么？
第一，位置太能打。地铁5号线直线约200米，三地铁交汇+太古里、万象城等地标商圈环绕。
第二，教育是王炸。 双西关培正小学+广州四中，幼小初12年名校覆盖。
第三，产品交标超预期。 梁志天领衔5大国际团队打造，约76-139㎡实景现房，即买即住。338万起买88㎡高品质三房，398万起买108㎡东南向四房，498万起享139㎡东南江景大平层，五一还有现场福利价。
名校确定性+通勤效率+即买即住，338万上车主城三房，天馥性价比拉满了。
新世界·天馥实景图
·番禺·
耀胜新世界广场｜耀胜尊府，占据长隆万博CBD核心，地铁3/7号线TOD上盖，专属通道直连社区，坐拥“CBD+TOD+K11”三大流量IP。
五一期间加推二期新品，总价区间420-800万，重点看两样：
一是128㎡平层新品。三面单边，约20米采光面，能看长隆万博天际线。
二是空中叠墅，建面约110-245㎡，主城区非常少见的产品形态，适合预算600-800万想要楼上楼下体验的改善买家。
想要长隆万博核心+地铁上盖+K11商业+即买即住的改善家庭，耀胜尊府是今年五一必看的。
·黄埔·
老黄埔250-500万预算的买家，手里能选的盘不少，但能把地铁入户+超新规户型+低密社区全叠满的，珑岄上城是独一份，同价位难有对手。
怎么选？直接对号入座：
260万要南向三房两卫，直接冲加推的全新72㎡，尺度相当于市面上92㎡，南北对流还带主套，全广州少有的小面积段三房，抢不到就真没有了。
330万+要一步到位四房，可以考虑94㎡，超新规四开间朝南+南北对流，老黄埔四房超友好门槛。
420万+要板楼望山，建议看110-125㎡，专梯入户+容积率仅2.17，用刚需总价买改善密度，望山舒服程度老黄埔独一档，更多项目详情可点击回顾：小阳春炸场！广州的火，烧起来了！
·增城·
广州东的刚改买家，五一可以盯紧新世界星辉。
项目五一期间推出置业专场，加推100套全新房源，覆盖建面约56-114㎡滨水二至四房，现场优惠力度很大。
其中的大亮点是教育——华南师范大学附属永宁实验小学，2026年招生范围面向新世界星辉，连年划片稳定，生源纯粹，能目送式上学。对广州东的年轻家庭来说，教育很关键。
产品为实景准现房，园林、配套、户型全部可见，即买即住。
预算200-300万，想要华师附小确定性+准现房+高得房率的，星辉是广州东绕不开的选择。
五一东部中心的另一个必看选手——新世界广汇尊府。
项目占位广州东部中心核心区新塘，是广汇新世界综合体的住宅部分，与广汇新世界金融中心、星级酒店、商业街区形成TOD大城。
广汇尊府主推建面约92-125㎡城央空中「臻墅」，以及限量约130㎡南向平墅「尊邸」。这个面积段的墅类，在主城区非常少见。
如果在东部中心工作，或穗莞深通勤，想要复式/空中墅类居住体验+超高得房率+金融中心地标配套，广汇尊府是区域几乎没有替代品的选项。
项目实景图
五一作为上半年置业黄金节点，广州中心区改善新盘集中亮相、外围楼盘福利诚意多，折扣、特价、活动大多仅限五一假期，节后大概率收回优惠。
有看房、买房计划的朋友，不妨先定预算，再卡核心需求，趁着五一假期到项目现场看看实际情况，把握上车时机！
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