来源：市场资讯
（来源：奥派经济学）
文丨邓新华
我之前写了几篇文章，讲，不要基于心理惯性，永恒看跌房价。评论区大部分人还是不同意我的看法。其中说得最多的一条理由，就是“人口都负增长了，房价怎么涨？”
那我今天就来说说，人口负增长，为什么房价还可以涨。
首先，来看看自2010年到2020年的新生儿数量。
2010年：1588万
2011年：1604 万
2012年：1635 万
2013年：1640 万
2014年：1687 万
2015年：1655 万
2016年：1786万（全面二孩放开）
2017年：1723 万
2018年：1523 万
2019年：1465 万
2020年：1200万
看到没有，从2020年开始，新生儿数量才急剧下降。就拿2017年为界吧。假设平均年龄28岁买房，那么，一直到2045年，都是不缺买房的新生力量的。
那有人说了，虽然不缺买房的新生力量，可是现在已经进入了老年人去世的高潮期，他们空出来很多的房子，根本就不缺供给。
没错，现在确实进入了老年人去世高潮期，但，别忘了一点：与此同时，很多房子的使用寿命也到期了。可能少数建筑质量好的房子还能接着用，但大量的老房子快无法使用了。中国的人均预期寿命是79岁，那么，中国的房子寿命多长呢？可以说，计划经济以及1980年代建的房子，由于那个时候建筑技术差，其寿命应该不会比人更长。
十年前，我曾在深圳骑着共享单车去城中村转悠。可能很多人无法想象，就在南山区那种寸土寸金的地方，竟然还有着大量的城中村。那时候看，那些房子就已经很残破了。随着时间的推移，那些房子肯定无法继续住人。
深圳还是个年轻的城市，而在北京、上海，更是有着无数的老破小寿命即将到期。即便有些老破小暂时还不会有倒塌风险，它们的层高、户型也很难满足年轻人日益提高的居住需求了。
所以你看，你不要以为老年人口大量去世，就会迎来房子的极度宽松。实际上，大部分住在老破小房子、城中村里的老年人去世后，他们留下的房子也不能算市场的有效供给了。假设一个老人去世后，就算他留下的房子还可以使用5年、10年，你作为年轻人，你会不会买这样的房子？当然不会，对吧？
现在城市里，有高龄老年人的家庭是很难租房的。为啥？因为业主担心高龄老年人在房子里去世，房子成为“不吉之宅”，影响房子出售价格。就算在县城，你想给高龄父母租房，都是租不到合适的房子的。所以你看，人们购房是如此挑剔，去世老年人的房子，如果是老破小，你觉得那能算有效供给吗？
可能很多人还没注意到一个现象，那就是，很多城市的“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”了。为啥要更名？当然是因为城市老了，房子老了。更新，当然不止包括房子的更新，还包括各种管网、基础设施的更新，但，房子的更新肯定是重头。
我当然承认，长期来看，人口负增长将影响房价，但那是十多年以后的事情了。接下来的十多年里，住房的供需并不会发生颠覆性的变化。
所以，接下来房价究竟会不会涨，其实还是取决于人们对经济复苏的信心。如果经济复苏，房价就会猛涨。
3月份，上海二手房成交3.1万套，创5年来单月最高。4月肯定在2.8万套以上。考虑到3月比4月多一天，可以说，4月份热度依然延续，这也是近些年少见的。相比去年同期，上海二手房挂牌数已经下降9.4%。
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