千呼万唤始出来。
几个小时前，津11条终于落地。
政策出台的节点很妙，又是一年430，刚好衔接了五一小长假及5月即将到来的房交会。
有读者朋友反馈没看懂，因此，我决定用尽可能通俗易懂的语言和大家做进一步的解读。
先明确津11条出台的背景。
深圳、广州等重点城市先后出台新政，新一轮房地产政策潮宣告来袭。
作为直辖市，天津迅速跟进毫无悬念。
近年来，天津多次调整优化房地产政策，取消购房限制性措施，持续加大住房公积金等支持力度……
为贯彻落实中央经济工作会议和近期中央政治局会议关于稳定房地产市场的决策部署，按照天津市委市政府工作要求，天津市住房城乡建设委等11部门出台了《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》。
津11条，顾名思义，发布了11条政策。看上去非常复杂，其实就是包括了三大方面的内容。
即，盘活存量房地产、扩大需求促进住房消费、优化供给和服务。
一、盘活存量房地产方面
1）积极盘活存量商品房
政府工作报告在介绍2026年政府工作任务时提出，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。
津11条的第一条，就是落实“控增量、去库存”的要求。
组织各区收购符合条件的存量商品房用作保障性住房等。
同时，合理控制新建保障性住房。
将收购存量商品房作为保障性住房的主要筹集渠道，避免重复建设。
这样一来，既可以帮助企业加快库存去化、盘活资产，又可以为新天津人、青年人、困难群体提供安居保障，一举两得。
2）加快盘活存量土地
2024年，自然资源部发布了关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知。
天津也是在落实这一国家级政策，妥善处置闲置存量房地产用地。
通过收回、收购、优化开发等方式盘活闲置存量土地。
值得一提的是，一些开发企业获取较早的土地，可能为分期开发，在此背景下，可支持开发企业调整未开发土地的规划。
比如，几年前拿的地，一期二期为二代宅，三期地块尚未开发，就可以申请调整未开发部分的规划，在三期地块建设最新的四代宅产品。
3）加大金融支持收购盘活力度
落实国家金融支持，收购存量商品房，用作租赁住房。
包括收购贷款、经营性贷款、收购债券等，多渠道帮助收购主体解决资金问题。
同时，鼓励通过特许经营权交易或者发行REITs等方式回收资金，实现资金的循环使用。
在买的环节、经营的环节、将来收回资金等环节，为开发企业匹配相应的资金支持。
4）支持租赁住房运营
落实国家与天津关于住房租赁的支持政策，包括税收政策。
比如房产税是12%减按4%征收，增值税减按1.5%征收。
土地方面，不变更土地用途，不补缴土地出让金。
水电气热方面，非住宅改建为保租房的，享受民用水电热气的价格标准。
通过以上政策，降低企业经营成本，促进住房租赁项目的良性运行。
二、扩大需求促进住房消费方面
5）着力满足刚性住房需求
鼓励各区因区施策，结合产业导入、人才引进发放购房补贴或租房补贴，减轻各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等群体阶段性的压力成本。
6）鼓励购买改善性住房
落实国家换购住房的优惠政策，由“有没有”向“好不好”转变。
对于居民置换住房的给予退税优惠，支持居民先卖后买，改善居住条件，减轻置换成本。
三、优化供给和服务方面
7）完善积分落户政策
通过完善居住证积分指标，优化积分落户办理方式，支持居住证持有人更好的在天津落户安居。
需要特殊说明的是，自2023年1月1日起，调整《天津市居住证积分指标及分值表》相关指标分值，买新房最多一次性加30分。
这次也是这样的调整方向，购买新房可获取额外加分。
与此同时，如果你在相关政策细则落地前购买了新房，比如现在购买新房，在政策正式执行后也可以享受相关政策。
据可靠消息，积分落户政策的实施细则后续会出台。
也就是说，假设实施细则6月出台，你5月份购买了新房，也可以获取额外加分。
8）优化房地产项目审批服务
持续优化工作流程，做好房地产项目审批服务。
9）实施房屋品质提升工程
落实国家及天津修订后的住宅设计规范，用好市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用规划管理政策。
从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维这“五好”维度，引导开发企业建设好房子、好产品。
未来将保持规划政策的稳定，不会再有大幅的调整。
也就是说，住宅产品迭代速度会放缓，交付即过时的痛点将得到缓解。
10）提升居住区配套服务水平
主要是落实今年的天津《政府工作报告》提出的——
着力建设华苑—南站、新梅江、水西、柳林、西站等特色宜居片区。
提升公共服务配套水平，更好的支持好社区的建设。
建设特色宜居片区，提升公共服务配套水平。
11）加强二手房市场和中介机构监管
一方面，目前正在搭建天津官方的二手房交易服务平台，后续将上线，为天津市民提供免费的挂牌、核验、交易等服务，促进天津二手房市场的稳定。
另一方面，规范整顿中介机构行为，打击发布不实信息、违规收费等行为，更好地保护交易各方的合法权益。
大家还有什么不明白的，或者需要了解的，可以移步留言板参与互动讨论。
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