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最近苏州的购房政策确实在持续松绑，贷款利率也处在历史低位，对于真正想改善居住品质的家庭来说，现在确实是一个不错的窗口期。今天推荐的这个盘，说实话，从地段到产品都算得上是园区核心区里压箱底的货了。
先看项目的基本面。绿城玫瑰园II期，正式名称是苏园土挂（2025）04号地块，位置就在苏州园区双湖石莲街东、石港路北。开发商是绿城中国，地块占地面积约7万方，容积率只有1.02，计容建筑面积约6.6万方。整个项目规划了36栋3层的合院和7栋7层的洋房，总共只有216户。户型方面，合院面积段在约425到711平米之间，洋房则是约265到353平米。精装修标准上，洋房不低于5000元每平米，合院是毛坯交付。价格方面，2025年7月23日的楼面价是65242元每平米，已经是江苏省的单价地王了，备案均价在86500元每平米。
这个项目的来头确实不小。2025年7月苏州园区那场土拍，6家房企激战了49轮，溢价率达到了8.74%，最后被绿城拿下。这块地的容积率只有1.02，成交楼面价65241.78元每平米，直接刷新了江苏省的楼面地价纪录。说实话，这个位置确实不错，它占据了金鸡湖封藏的一线湖岸线，和玫瑰园一期是邻居，共同构成了一个玫瑰湖区。项目双面环水，相依着约2公里的水岸公园，你可以想象一下那种半岛式的繁华静谧生活。它承袭了绿城法式经典和玫瑰系的高端基因，算得上是一个低密度的恒藏作品。
在社区规划上，绿城把一期和二期作为一个整体的大地块来连接。社区通过一条滨水景观带，把三个重要节点串联起来，让两期之间的空间延续保持规整方正，这是法式经典秩序的延伸。说实话，这种整体规划的思路，确实比单独开发一个地块要更有格局。
绿城玫瑰系，是绿城中国高端低密作品的一个序列。它的精神是“典雅、传承、永恒”，价值体现在“稀缺、厚重、经典”上。从杭州九溪玫瑰园开创中国法式别墅的美学高度，到被评为“亚洲十大超级豪宅”的上海玫瑰园，再到2024年入选全国十大豪宅奢选作品的苏州玫瑰园，几乎每一朵玫瑰都成了所在城市的传奇。这个项目的血统确实很纯正。
从“一朵玫瑰就是所有玫瑰”的声望，到“只有玫瑰才能盛放如玫瑰”的自信，2024年苏州玫瑰园一期创下了“四开四罄、53.6亿热销”的独立行情，直接登顶了全国低密产品的销售之巅。这个成绩在整个中国豪宅市场里都算得上现象级了，说明市场对它的认可度非常高。
到了2025年，绿城玫瑰园二期以“最后一朵玫瑰”的姿态，在金鸡湖畔绽放新的传世生命力。它从“恢弘、经典、恒美”三个维度实现了全面进阶。恢弘，体现在法式宫殿的气度上，两期一园的大盘格局创造了更丰富的动线和洄游空间，配套和生活也更丰盈了。说实话，这种大盘开发的思路，确实能带来更完整的居住体验。
经典，是一种超越时间的美学阅历。法式作品始终是经典建筑的最佳注脚，这也是玫瑰传奇能不断演进的核心。在法式美学的精粹提炼中，绿城对经典建筑美学和文化传承进行了严谨的复刻与创新演绎，让经典焕发出恒久的生命力。这种对细节的追求，确实不是普通项目能做到的。
绿城玫瑰园二期传承了法式永恒之美，融合了玫瑰精神，还携手了GOA大象设计执行总裁徐琦、蓝颂园林景观设计集团总经理宋淑华、CCD创始人郑忠、近境制作设计总监唐忠汉等大师团队。说实话，这个阵容在苏州市场上确实不多见，每一个都是行业里的顶尖人物。
在园林方面，绿城共鸣了苏州的造园传统，把法式造园技艺倾注在二期的雕琢中。他们打造了圣殿广场、宫廷仪式、女神花园、孟莎顶等场景，融合了新艺术风格的轻盈质感。这种设计让法式官邸的礼序和江南湖居的温婉共生，可以说重新定义了苏州低密住宅的审美高度。绿城玫瑰园二期延续了经典法式宫邸风格，合院面积约415到700平米，洋房大平层约265到353平米，每一套都是限量定制。
约425到711平米的法式官邸合院，具体户型有425平米、454平米、478平米（北入和南入两种）、555平米（北入和南入两种）。
约265到353平米的悦湖公馆洋房，也有两个主力户型。约265平米的洋房户型，采用一体宽屏巨厅的ILDKB设计，客餐厅交融，适合从容会客社交。南北都有宽幕阳台，南向是超跑巨幕阳台，北面是开敞阳台，南北对流视野很开阔。酒店式大奢居精心设计了三个套房，享受舒适的栖居礼遇。主人尊享套房格局很尊崇，主卫是双台盆设计，有酒店套房那种尊贵品位。
约353平米的洋房户型，是横向阔境大宅，四开间朝南，全屏阳台迎接阳光。舒适礼居系统做到了礼序入户，还有高效的家政区和保姆房，体现大宅的礼遇。全景舱社交厅让客餐厅交融，双阳台可以坐拥空中无界的风景。尊享型大套房是四套房设计，每个房间都尊设了观景阳台，酒店式的尊贵品位拉满了。
说实话，园区双湖这个位置，一线湖景地块真的是卖一块少一块了。绿城玫瑰园二期总共才216套，合院和洋房的比例也很稀缺。目前项目已经开放了预约通道，真正想了解的朋友，建议尽快去现场看看。毕竟这种低密度的湖居产品，在现在的市场环境下，卖一套少一套，犹豫几天可能就错过了。
【公积金新政】
商转公按照最新公积金政策执行，即个人最高贷款120万，家庭最高150万，符合全日制本科以上学历再提升50%。
一、申请条件：（1）原商业贷款符合条件的存量首套住房商业贷款，不是唯一也能转；（2）原商业贷款未结清；（3）原商业贷款当前未处于逾期状态且近两年内无连续三期或累计六期逾期记录；（4）原商业贷款所购住房已取得不动产权证书（或房屋所有权证和国有土地使用证）；（5）已征得原商业贷款银行同意可将原商业贷款提前结清；（6）原商业贷款所购住房抵押权人仅为原商业贷款银行，且无其他抵押、查封、未设立居住权等权利限制情形；（7）借款申请人和共同借款申请人已经使用过一次公积金贷款，但贷款已结清；（8）不存在公积金中心认为不符合贷款条件或存在贷款风险的情形。
二、商转公可以实行“以贷冲贷”
可以以贷冲贷，苏州六大区都可办理，不需要提前结清贷款，即可实现转贷业务，组合贷的商贷部分利率按照存量房贷利率的标准来调整。
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