四代住宅，到底是不是好房子|住宅|好房子|得房率|户型|春天|舒缓雅居新篇章|露台

笔者很长一段时间都没有更新，主要是两个原因：

①为了团队能多卖一套房子，眼下的精力都用在每天一个个具体问题的解决；

②当下太多新项目出来，个个都在卷产品，笔者也在忙着不断学习。

这篇文章，是在看了市场很多产品之后，想和大家聊一聊，四代宅新规进化之后，对于客户而言，好房子的意义是什么？

好房子新规背景

坐标重庆，去年5月19日，市规资局发布了《支持实施高品质住宅的若干规划措施》的通知，进一步推动了重庆版“好房子”落地。规划措施共分为4大点，13小点，下文简称”渝13条”。

“好房子”政策，对于没竣工的土地都可以适用，已经销售了部分楼栋的项目，也可以申请进行调规。那么，不仅是新拿地项目，很多存量项目的新地块/新楼栋也纷纷加入了“好房子”赛道。

其中，渝13条中影响最大的，是增加了非四代宅的产品赠送率。我们都知道，市面上四代宅更多的是改善产品定位，但也有不少地块，由于所在城市区位、客群定位等因素并不适合做四代宅。现在可将室外露台（绿化平台）赠送，调整为室内空间赠送，可以更好的设计出舒适三房/四房，如：80平米赠送后可做舒适三房，100平米赠送后可做舒适4房，产品得房率优势很明显。 戳此了解，VR沉浸式看房

介绍完新规政策背景，接下来是滚滚在看完所在城市的四代宅/好房子项目之后，觉得客户买房需要重点关注的几点，同时也是作为从业人员，我们可以帮助客户提前考虑清楚的问题。

室内赠送就一定

比室外赠送（大露台）好吗？

“好房子“新规是对原有规范的补充，并不是推翻。所以室内空间赠送，也并不代表会优于室外露台赠送，关键还是需要回归到单个具体项目的产品定位。

如果项目所处板块改善需求强烈，所具备的生活配套及圈层环境能受到改善客户的一致认可，产品定位为建面140平以上，那么这个时候将更多的赠送空间给到户外露台，让每一户家庭都能享受到院子生活，才是改善项目的最优解；

反之，如果项目所处板块以往热销产品均为刚需小户型，改善客户也并不认可板块居住价值，那选择把户型建面做小，赠送面积全部给到室内，让客户花更少的钱买到更大的室内实际居住面积，让客户享受到更低实得单价才是真正的性价比。毕竟，院子从来都是改善产品才应该有的配置。

四代宅的居住意义是什么？

谈到四代宅就必然绕不开网上说的那些四代宅居住弊端，如：极端天气、隐私性等。

其实，极端天气下，任何房屋都需要关好门窗做好防护，不仅是四代宅，包括别墅、花园洋房，都会存在露台的问题，万不可以偏概全。

关于隐私性，现在有些四代宅已经做得非常好了。T2板式可以将露台设计成南北向，同时加上了隐私挡板，可以完美规避上下层对视问题。当然，还有开发商会为了隐私性，选择牺牲掉一面客厅采光，直接做实墙。原本南北通透户型可以感受穿堂风的舒适，所以个人并不支持做这种取舍。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

那是不是T4四代宅产品就没办法规避对视问题了，其实不然，有些非板式四代宅，通过侧面挡板设计可完全保障隐私性需求。

如图所示：

在以往的文章中，笔者也提到过自古以来中国人的院子情节，每个人心中的桃花源，不过是一方院子。

时至今日，带院子的房子也无疑是置业的终极追求。我接待过无数的改善客户，他们反复告诉我，自己换的最后一套房子一定是要有院子。闲暇时，或花式躺平、或摆弄花草，这种居住环境，本身就是一种中国人文化理想的实践。

这种对院子的向往其实映射在我们每个人身上，可能需要在适当的场景被唤醒。有次带团队一起出去做竞品调研，同事看到样板间露台摆放的一把躺椅很漂亮，坐下去感受之后也很舒服，本想买同款放在自己家里，却因为家里没有露台而作罢。这种时刻才会意识到房子有室外活动空间的重要性。身边的朋友也经常告诉我，如果现在让他们再去主动折腾换房，一定是为了有个院子。

而四代宅，正是在实现大平层的空间尺度之下，满足了院子的畅想。

得房率高，就一定有性价比吗？

这一问题，是不少客户甚至同行都会陷入的误区，单纯的以为“好房子“实得面积大，实得单价就会更低。其实，无论是板块二手房的成交单价、传统住宅的建面单价，还是好房子所谓的实得单价，一定程度上都代表了板块的内在土地价值。好房子的质价比，除了超越传统产品的高品质呈现，还在于实得单价的绝对优势。

举个例子：如果板块的传统洋房售价只有8-9千，而好房子建面价格在1.4万，得房率120%，那么实得单价就是1.16万，产品如果没有超预期的品质优势，客户未必会买账，也失去了好房子的意义。

同样的高赠送率，真正的

空间专家该如何实现面积分配？

这本身是建筑设计专业范畴，笔者是营销岗，就这一问题只能从自己观察到的产品视角来分析。

大家可以先看看这两个户型图，同样是建面130平的四代宅赠送，单看赠送面积你会觉得哪一个更优？

同样的飘窗赠送，同样的挑高露台（绿化平台）赠送，仔细看会发现，室内的阳台半赠送面积和分布却是不一样的。

这一不同，也完全决定了客厅的使用面积和空间使用效率。左边因为有了南北两端的阳台赠送，客厅进深8.7米，空间得以延展，可以实现U型厨房设计，同时客厅的沙发尺寸也有更多选择。而右边客厅进深只有6.8米，中间过道也侵占了大部分空间，厨房只能做单操作台面，且沙发几乎只能摆放三人位，满足不了基本的客厅需求。

关于露台的长宽比例，其实也有考究，未必是进深越长就越好。过度的进深空间会影响室内采光，而过浅则不便于实际使用。往往进深长度在2.5-3.5米之间会更好，既可以有足够的空间摆放标准桌椅，又不至于挡光。