近两年，襄阳楼市告别了此前的火热行情，进入深度调整期，房价呈现“全域阴跌、局部重挫”的态势。其中，襄州区、谷城县、东津新区成为房价下滑的核心重灾区，樊城、襄城主城区的老旧小区及远郊板块也同步大跌，部分区域一年内跌幅超15%，市场信心不足、库存高企、人口外流等因素共同推动房价持续下探。
襄州区是襄阳房价跌幅最大、调整最深的区域，堪称“价格洼地”。2025年初至今，区域新房均价从6100元/㎡跌至5200元/㎡，降幅达14.8%，一年每平米大跌900元；二手房均价同步下探，部分急售房源单价跌破5000元。作为襄阳的近郊区，襄州虽路网宽阔、城市界面较新，但人口导入缓慢，本地居民更偏好襄城、樊城老城区，外来务工人员数量少，导致区域人气严重不足。同时，这里新房供应量大，库存积压严重，供过于求的矛盾突出，新房同比下跌5.5%-11.1%。典型如襄洲一号小区，近期周跌幅达4.91%，部分房源单价仅5713元，成为区域“砸盘”代表。此外，襄州教育体系自成一体，升学名额有限，缺乏顶尖名校资源，难以形成学区溢价，进一步削弱房价支撑，伙牌、襄阳北朱庄等远郊孤盘，更是因配套匮乏、流通性差，房价近乎腰斩。
谷城县作为襄阳下辖远郊县，是全市去库存压力最大的区域，房价跌幅位居县域首位。2025年以来，谷城房价同比大跌11.1%，目前新房均价仅3049元/㎡，二手房价格更低，部分乡镇房源单价跌破2500元。其核心痛点在于库存去化周期长达341.8个月（近28.5年），海量房源无人问津，开发商与业主只能降价抛售。谷城产业基础薄弱，缺乏龙头企业带动，就业岗位稀缺，年轻人口大量外流至襄阳主城区或武汉、广州等大城市，本地购房需求持续萎缩。同时，县域配套能级低，商业、医疗、教育资源有限，难以吸引外来人口置业，楼市陷入“越跌越卖不动”的恶性循环，部分老旧小区跌幅超15%，成为房价下滑的重灾区。
东津新区作为襄阳重点打造的新城区，建设规格高、规划理念新，曾被寄予厚望，但如今房价持续大跌，成为主城区外的又一下滑核心区域。2025年至今，东津新区房价同比下跌4%-10%，核心大盘东津世纪城部分楼栋跌幅超9%，单价从6500元跌至5700元左右 。新区的核心问题是供应过剩、人口导入不及预期，大量新房集中入市，而人口增长缓慢，住房需求难以消化海量库存。虽然东津规划有高铁、华侨城等配套，但落地周期长，短期内生活便利性不足，难以形成成熟的居住氛围。同时，新区缺乏优质教育资源，难以吸引刚需家庭落户，楼市依赖投资客，而市场下行后投资客集体退场，房价失去支撑，高铁板块等远郊区域房源即便降价也无人接盘，流通性彻底受阻。
除上述重灾区外，襄城、樊城主城区呈现“核心稳、边缘跌，新房稳、老破小跌”的分化格局。襄城区曾是襄阳房价高地，2025年初均价高达8400元/㎡，目前回落至7400元/㎡，降幅11.9%，民发庞公别苑等江景房单价从万元跌至9800元左右。檀溪等核心地段因教育、商业配套成熟，房价相对稳定，但庞公家园等老旧小区，近期均价大跌近20%，单价跌至5119元。樊城区作为传统商业中心，房价从7300元/㎡跌至6300元/㎡，降幅13.7%，火车站周边、城乡结合部的老旧小区跌幅超11%，步梯老破小因无学区、物业差，被市场加速抛弃。
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