近年舟山楼市呈现“核心坚挺、外围崩塌”的分化格局，普陀区、岱山县全域及定海老旧板块、临城边缘地带成为房价重灾区，部分区域跌幅超30%，供需失衡、人口外流与产业支撑不足是核心诱因。

普陀区是舟山房价领跌区域，2026年1月新房成交均价同比大跌32.7%，商品住宅去化周期长达76.2个月，库存压力居全市首位。沈家门板块均价9425元/㎡，同比下跌10.47%，鲁家峙等远郊板块二手房均价仅7500元/㎡左右，部分老旧房源跌至7000-8000元/㎡ 。作为传统渔港，沈家门产业升级缓慢，城市重心向临城、东港转移，非学区、非临海老旧社区失去价值支撑，投资客集中离场加剧价格战。东港新区边缘区域同样承压，靠近山体或交通干道的楼盘因生活不便，价格远低于核心区。

岱山县全域深陷下跌泥潭，2026年4月二手房均价8688元/㎡，同比下跌4.76%，东沙、衢山等乡镇板块跌幅更明显。2025年曾出现单月同比29.4%的暴跌，当前新房均价仅8395元/㎡，为全市价格洼地 。岱山作为远郊海岛县，依赖本地刚需与少量旅游度假需求，产业单一、人口持续外流，旅游季节性强无法支撑稳定楼市。前期投资客扎堆的民宿与度假公寓供给过剩，大量二手房源涌入市场，部分老旧房源单价跌破7000元/㎡。

定海区老旧小区成为价格下跌“重灾区”，2026年3月金海湾、美的公园天下等小区单周跌幅达3.01%。桃湾新村、长升新村等房龄超20年的小区，无电梯、户型落后、配套老化，4月均价跌幅达3%，部分房源单价跌至1.1万元/㎡。这些小区缺乏优质学区加持，年轻群体向临城等新区外迁，接盘者寥寥，在品质主导的市场中竞争力持续下滑。

临城新区边缘及部分刚需大盘出现明显回调，打破“新区只涨不跌”的预期。中梁首府、融信新新家园等小区跌幅达3%，南山郡、金宸府等大型社区部分房源价格腰斩。临城作为行政中心，前期靠规划利好推高房价，吸引大量投资客，近年供应激增，市场回归理性。远离市政府、商业综合体的边缘片区入住率低，二手房竞争激烈，差楼层、低劣户型贬值速度最快。

外围海岛与本岛边缘乡镇跌幅持续扩大，六横、衢山、秀山等悬水海岛，除核心镇区外人口外流严重，公共配套匮乏，住房需求萎缩。本岛北部小沙、西部马岙等区域，远离主城与新城核心，缺乏就业与教育资源，市场流动性极差，房价长期阴跌。朱家尖非核心区的旅游公寓、民宿供给过剩，空置率高，在旅游消费降级背景下价格持续走低。

舟山房价大幅下滑区域的共性是缺乏核心价值支撑：要么是产业空心、人口外流的远郊海岛，要么是配套老化、无学区加持的老旧小区，或是供应过剩、配套滞后的新区边缘。全市楼市整体承压，2026年1月商品房销售面积同比下降50.4%，房地产开发投资额同比骤降92.63%，市场进入深度调整期。未来，核心区域因资源集中价格将保持坚挺，而缺乏配套、人口流失的远郊与老旧小区，或面临长期阴跌，直至供需重新平衡。