REITs周报（4.25-5.1）：中金杭州安居保租房REIT申报|reits|中信建投|中金|保租房|杭州市|海通证券|租赁

来源：市场资讯

（来源：CSC研究房地产建筑团队）

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文｜黄啸天、竺劲

核心观点

本周中证REITs全收益指数下跌1.3%，收于1011.1；全周加权日均换手率为0.36%，较上周下跌0.23pct，日均成交金额为4.5亿元，较上周下跌31.9%。27日，银华粤海水务水利REIT获受理、上交所对国联安复星商业不动产REIT出具反馈意见、创金合信北京国资封闭式商业不动产REIT回复问询；29日，中航北京昌保租赁住房REIT上市，中金杭州安居保障性租赁住房REIT申报，该项目是杭州保障性租赁住房领域的首单公募REIT；30日，红土创新茂业REIT申报，华夏华润置地REIT、中金菜鸟仓储物流REIT、中金开元旅业商业不动产REIT获受理。

摘要

政策及新闻回顾：

1）4月28日，深圳市人民政府办公厅印发《深圳市人民政府关于印发工业及其他产业用地供应管理办法的通知》，明确工业及其他产业用地申请发行不动产投资信托基金（REITs）的，经审查同意发行后，可以将土地使用权人变更为全资项目公司，变更后土地供应合同内容维持不变。

行情回顾：

1）中证REITs全收益指数下跌1.3%，收于1011.1；全周加权日均换手率为0.36%，较上周下跌0.23pct，日均成交金额为4.5 亿元，较上周下跌31.9%；

2）本周产权类REITs下跌1.4%，经营权类REITs下跌0.8%；

3）REITs子板块中，仓储物流板块跌幅最小，为-0.3%，消费板块跌幅最大，为-2.0%；

4）个券中，中航北京昌保租赁住房REIT涨幅最大，为19.5%，创金合信首农REIT 跌幅最大，为-5.2%。

重要公告回顾：

1）华夏大悦城商业REIT：更名为华夏大悦城消费REIT。2）鹏华深圳能源REIT：2025年度第3次分红，每10份分红约1.2 元。3）易方达广西北投高速 REIT：于2026年4月27日提前结束募集。4）易方达深高速 REIT：2025年度第4次分红，每10份分红约1.5元。5）招商科创REIT：蒋丹舟担任科优达董事、总经理、法定代表人。6）中航北京昌保租赁住房REIT：自2026年4月29 日起，新增中信证券股份有限公司等4家证券公司为其流动性服务商。7）易方达广西北投高速REIT：网下投资者有效认购申请确认比例约为0.9%。8）工银河北高速REIT：3月路费收入同比变动-3.9%。9）中金联东科创REIT：2026 年度第2次分红，每10份分红0.4元。10）华安百联消费REIT：方一天新任总经理，严涛新任首席市场官。

1 本周（截至5.1）重要政策新闻

2 本周（截至5.1）市场表现

3 本周（截至5.1）重要公告

4 本周关注（截至5.1）：中金杭州安居保租房REIT申报，华夏华润置地 REIT等4单项目获受理

4月29日，中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施REIT在深交所成功上市。项目底层资产为昌平区未来科学城核心区的滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园三个成熟运营的人才公租房项目，总建筑面积约10.6万平方米，可提供优质房源近1400套。项目募集资金约9.3亿元，公众有效认购倍数高达1249.3倍，网下认购倍数达434.9倍，刷新公募 REITs 网下询价拟认购份额倍数纪录。中航北京昌保租赁住房 REIT 成为北京市又一租赁住房类REITs标杆项目。

4月29日，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施REIT已申报至深交所。原始权益人为杭州市安居宁巢投资有限公司，管理人为中金基金管理有限公司，托管人为杭州银行股份有限公司，专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司。该项目是杭州保障性租赁住房领域的首单公募REIT，其原始权益人是杭州市安居集团有限公司的全资子公司。官网显示，杭州市安居集团有限公司是经杭州市委市政府批准于2022年12月5日成立的市属国有企业，功能定位为全市保障性住房投资建设运营平台。杭州市安居宁巢投资有限公司成立于2024年1月，以保障性租赁住房为核心业务，深耕租赁住房的精细化运营管理，服务网络覆盖杭州八大城区。

4月30日，红土创新茂业封闭式商业不动产REIT申报至上交所。该项目的发起人为深圳茂业（集团）股份有限公司和深圳茂业实业发展有限公司，管理人为红土创新基金管理有限公司，专项计划管理人为深创投红土资产管理（深圳）有限公司。根据公开市场信息，该项目底层资产为公司全资子公司成商控股及关联方崇德所投资持有的，该资产位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇。

4月27日，银华粤海水务水利封闭式基础设施REIT获受理。其底层资产为飞来峡项目与潮州项目。飞来峡项目1机组于1999年7月、2机组于1999年8月、3及 4机组于1999年9月陆续投入运营，潮州项目东溪电站1及2机组于2006年11月、西溪电站1机组于2005年12月、2机组于2006年7月陆续投入运营。项目募集规模为16.1亿元，2026 年4-12月、2027年预测净现金流分派率分别为5.0%（年化 6.6%）、7.4%，全周期IRR为5.2%。

4月30日，华夏华润置地封闭式商业不动产REIT获受理。其于4月28日申报至深交所，底层资产为南通万象城项目与临沂万象汇项目。南通万象城项目与临沂万象汇项目分别于2018年、2019年陆续投入运营，可租赁面积分别为72092.4、63437.4平方米。项目募集规模为54.1亿元，2026年、2027年预测年化分派率分别为4.5%、4.7%，南通万象城项目与临沂万象汇项目的折现率分别为6.8%、7.0%。

4月30日，中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施REIT获受理。其于4月27日申报至深交所，底层资产为嘉兴传云项目与嘉兴传祥项目。嘉兴传云项目与嘉兴传祥项目均于2018年7月投入运营，可租赁面积分别为281872.5、121541.9平方米。项目募集规模为14.8亿元，2026年、2027年预测年化分派率分别为4.8%、5.2%，折现率为7.5%。

4月30日，中金开元旅业封闭式商业不动产REIT在上交所获受理。其底层资产为杭州开元名都项目、温州开元名都项目和嵊州开元名都项目，建筑面积分别为127550.6平方米、42843.8平方米和59094.9平方米，项目估值为18.04亿元，2026年和2027年预测净现金流分派率分别为4.7%和5.1%。

4月27日，上交所对国联安复星封闭式商业不动产REIT出具反馈意见。其底层资产为三亚亚特兰蒂斯项目，要求其对其入住率、客房单价、收缴率、营业成本、资本性支出和折现率等估值参数取值合理性进行核查，补充敏感性分析及多方法校验。

4月27日，创金合信北京国资封闭式商业不动产REIT回复问询，对项目资产估值模型中的租金增长率、出租率、收缴率、长期增长率、折现率等关键假设进行了调整。调整后，两个项目估值由首次申报27.0亿元调整为25.7亿元，调整幅度为-4.8%。其中，集智未来项目估值由首次申报的12.0亿元调整为11.1亿元，调整幅度为-7.9%；隆福寺一期项目估值由首次申报的15.0亿元调整至14.6亿元，调整幅度为-2.2%。

5 本周（截至5.1）在审项目情况

6 本周（截至5.1）主要招标信息

风险提示

1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

证券研究报告名称：《中金杭州安居保租房REIT申报，华夏华润置地REIT等4单项目获受理（4.25-5.1）》

对外发布时间：2026年5月3日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄啸天执业证书编号 S1440520070013

竺劲执业证书编号 S1440519120002

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