4月29日，万科发布一季报，再亏近60亿。
同日，万科还公告：通过在深圳联合产权交易所公开挂牌方式，以32.7亿元转让其合计持有的环山集团股份有限公司(简称环山集团)约99.4130%股权。
环山集团主业是养猪，万科什么时候进入养猪行业的？
根据公开资料，万科从2015年起就设立或投资了几个涉及养猪上下游产业的公司，包括深圳绿倍生态科技有限公司（猪场环保）、河南第六园农牧科技有限公司、河南华扬桑树坪猪基因技术有限公司等。
2019年，将自己定位为“城乡建设与生活服务商”的万科，开始收购总部位于青岛的养猪企业环山集团。
01、收购过程
2019~2022年，万科分几个阶段收购环山集团，直至全资控股。
1、当年12月：初步入局
万科通过间接全资控股的珠海琴山佳业农业发展有限公司收购了21.25%的股权，并通过关联的“万海瑞通系”合伙企业收购了约15%的股权，合计持股36.25%，成为实际第一大股东。
2、2020年3~7月：正式官宣+管理权接管
次年3月，万科成立新食品事业部，公开宣布进军养猪业，以环山集团为核心业务载体。
同7月，万科管理层正式进驻环山集团，逐步接管运营管理权。
3、2021年初：实现控股
截至2021年一季度，万科系通过多轮增持，拿下环山集团51%以上股权，实现绝对控股，彻底掌握企业控制权。
2021年底，环山集团原创始股东基本全部退出，万科持股比例升至约99.33%。
4、2022年4月：完成全资收购
最终，万科系以22.27 亿元的对价，获得环山集团100% 股权，完成全资收购。
目前，万科通过珠海琴山佳业农业发展有限公司+5家关联合伙企业合计持股99.413%；而剩余的0.587%股权则由珠海环宇佳华投资合伙企业（有限合伙）持有，该合伙企业为员工跟投平台。
除了主业房地产，副业养猪也要跟投？
因此，万科本次挂牌转让环山集团99.413%股权，而珠海环宇佳华投资合伙企业（有限合伙）也同步挂牌其持有的股权。
环山集团100%股权挂牌价为32.9亿元，万科间接持有的99.413%股权则对应着32.7亿元。
02、高位接盘
2019年10月，猪价创下每千克40.98元的历史峰值，年底仍维持在30元以上的高位，行业处于盈利最丰厚的阶段。
主要原因是非洲猪瘟导致全国生猪产能大幅去化，供需严重失衡，头部养殖企业的出栏量和利润都在快速扩张，市场对养殖资产的估值普遍处于高位。
在这个背景下，万科开始收购环山集团，可以说是高位接盘。
然而，当万科在2022年4月实现全资控股时，生猪均价已回落至约每千克13元，行业盈利大幅收窄，部分企业开始陷入亏损。
原因是前期高盈利刺激的扩产产能集中释放，生猪存栏量恢复至非瘟前水平，行业从“供不应求”转向“供过于求”，猪周期正式进入下行通道。
当然，猪价不是从30元一下子就跌到了13元，有个较长的周期，为什么万科还要继续收购？
一是因为2019年已经成为最大股东，沉没成本已经投下去了，箭在弦上不得不发。
二是当时房企都在寻求转型，各个行业都在尝试。
三是业内普遍认为猪周期仍将延续，度过这个低谷期，猪价还会回升。
其实，进军养猪行业的房企不止万科，恒大、万达、碧桂园也都下场养猪了。
2014年12月，当时处于猪周期中高位，万达宣布在贵州丹寨县投资10亿元，建设30万头土猪养殖场+屠宰场+饲料厂，号称“扶贫模式”，猪肉走万达广场渠道全国销售。
结果在2016年直接放弃，老王公开表示：调研5大猪企，一年赚一年赔，十年白干，不赚钱没法扶贫。
有人辞官归故里，有人星夜赴考场！
就在万达退出养猪业的2016年，恒大也在贵州投资3亿元建设110个养猪（或养牛）基地，还是主打扶贫。
2017年，恒大成立高科技农业集团，喊出“10 年投1000 亿”的口号，养猪是重点。
两次都是雷声大雨点小，后随主业暴雷，养猪业务彻底清零。
相比其他房企，碧桂园算是踩准了节奏，在2018年5月猪周期启动期注册成立了碧桂园农业控股有限公司，公开招聘“养猪事业部负责人”，喊出“40 年后回去种田”的口号，计划做养猪+种菜+社区店农业全产业链。
2019~2020年，猪价暴涨时，碧桂园收购华大农业80%股权，加码养猪+种业，大规模扩产。
而在2021年后猪价暴跌后，碧桂园开始大幅收缩，不再把养猪当战略重点，仅保留少量养殖和种业，主业暴雷后彻底边缘化。
03、行业明珠
2024与2025年，环山集团分别实现净利润6.56亿元、4.50亿元。
为什么在行业普遍亏损的情况下，还能盈利呢？
因为其全产业链闭环，成本碾压同行，主要体现在：
1、自养饲料以山东本地玉米+东北烘干玉米为主，比纯外购便宜15~20%。
2、自产种猪，仔猪成本比外购低30%以上。
3、正压空气过滤猪场，疫病死亡率接近零。
4、“公司 + 家庭农场”轻资产模式
农户出栏舍、环山集团出猪苗+饲料+技术，固定成本低、抗风险强；行业低谷时，农户分担亏损压力。
5、区域集中，效率最高、费用最低
山东出栏占比82%+，基地密集、运输距离短、管理半径小，销售 + 物流费用比全国分散的猪企低 40%+；而且山东是养猪大省，产业链配套完善，人工、基建、环保成本都低于其他大部分省份。
6、财务稳健，无杠杆压力
这在行内很罕见，主要原因还是轻资产模式。
其资产负债率47.9%，低于60~70%的行业平均水平，几乎无有息负债，现金流持续为正。
7、非猪业务对冲
蛋禽养殖+饲料销售，占营收 20%+，周期性较弱、可以平滑猪周期。
综上，环山集团完全成本每千克11.5~12.5元 ，而行业平均14~16元。
2025年，生猪平均价格跌至每千克13.74~13.80元，同行亏损，环山集团仍可盈利。
因此，万科虽然高位接盘，但接的是一只优质“蓝筹股”。
04、是赢是亏？
22.27亿元收购，如以32.9亿元的底价出售，将获利10.63亿元，但万科却表示“按底价成交，将减少净利润约9.48亿”。
这是怎么回事？
因为环山集团被收购时净资产只有约6.64亿元，而万科支付了22.27亿元，形成约15.63亿元的商誉。
截至2025年末，商誉未减值；而环山集团同期净资产为26.79亿元，加上商誉后账面价值为42.42亿元。
因此，如果以32.9亿元的挂牌底价成交，总亏损约9.52亿元，万科持有股权对应的亏损为9.48亿元。
这里的逻辑在于：万科经过几年经营，将环山集团的净资产提升了很多，账面价值也随之提升。所谓“亏损”，是售价与账面价值相比，而不是与买入价相比。
既然是“优质资产”，万科为什么急于出售？
除了聚焦主业，回收现金还债外，还有两点：
一是以往的猪周期失效，生猪价格不断下跌，并未回升；
二是环山集团的业绩也在下滑，2024~2025年，不仅净利润从6.56亿降至4.5亿，经营现金流更是从6.74亿降至2.52亿。
目前，牧原、温氏头部猪企都在缩产、降杠杆、保现金流，新希望等还在亏损，有能力并且有意愿接盘环山集团的同行寥寥无几。
32.9亿元的收购价，对应2025年净利润4.5亿，PE≈7.3 倍，这个估值并不便宜，并且净利润可能还会继续下滑。
相较而言，广东的温氏股份可能最有兴趣，收购后可以弥补北方市场空白，前提是价格有足够的吸引力。
如果没有同行愿意收购，当地国资可能出于保供给、稳就业等目的而接盘，但出价也不会很高。
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