提前还贷潮凉了？6大行1年少7000亿，央行“终极一刀”砍醒了谁？|中国人民银行|基准利率|央行|存款利率|房贷利率|贷款|还贷潮

最近聚会，聊房贷的话题明显少了。回想前两年，去银行排队还钱还得定闹钟抢额度，六大行个人房贷余额一年就缩水了约7000亿元。这股风头随着央行针对存量房贷的政策落地，正在悄悄降温。

要理解当下六大行面临的房贷缩水变局，得先看看房贷最初是如何破冰的。

1991年，建行、工行相继成立房地产信贷部，正式推出职工住房抵押贷款业务。不过当时人们对贷款的接受度还是很低，一个月也就几单业务，基本都是南方做生意、接触过海外理念的人来办。

1995年，人民银行发布《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，官方层面正式承认了房贷的存在。当时的政策是：首付比例30%，贷款期限最长10年，利率降档执行，比如五年的房贷按三年的法定利率算，三年的按一年的算。还有两个额外要求：一是借款人除了用房做抵押，还要提供保证担保；二是必须上意外灾害保险。

1997年，人行修订了这个办法，把贷款期限从10年延长到了20年，新增要求：贷款没结清之前，房子不能出租，防止炒房套利。当时这个业务只能在国家安居工程试点城市办理，也只有全国性银行、股份制银行和住房储蓄银行能做。1998年，人行再次修订制度，所有城市、所有银行都可以办理房贷业务，人们现在熟悉的房贷正式推出，距今也不过30年的历史。

房贷全面推开后，人们慢慢习惯了贷款，但后来的利率波动却成了提前还贷潮的伏笔。

2007年，人行宣布推出上海银行间同业拆放利率，也就是Shibor，想把它作为我国的基准利率。Shibor的形成机制是：从同业市场选18家交易最活跃的银行，每天报出各期限的同业拆借利率，去掉最高和最低的各4家，剩下10家取算术平均值，每天上午11点半对外公布。

2013年，人行正式放开了除房贷以外所有贷款的利率下限。2015年，人行最后一次宣布存款基准利率，同时不再设置存款的浮动上限，从名义上取消了利率管制，实际有利率自律机制约束，银行并不会随意浮动利率。Shibor作为基准利率有个问题：传导机制不通畅。理想的传导模式是央行调整基准利率，传导到银行间市场，再传导到债市，最后传导到贷款利率，也就是债贷联动。

这种旧机制显然不够灵活，无法直达痛点，央行需要寻找一把能砍准利率的“新刀”。

但这种模式要求直接融资和间接融资同样发达，我国的金融体系是以银行为主导的，间接融资占比极高，普通企业很难通过发债融资，还是要找银行贷款，资金价格在债市和银行是双轨制，很难通过Shibor传导到贷款利率。于是人行换了思路，培育LPR作为新的基准利率。

其实LPR2013年就已经推出了，当时是选了9家银行，按照给最优质客户执行的贷款利率报价，去掉最高最低之后按贷款规模加权平均，但是要求以Shibor加减点的方式报价，走势跟Shibor高度相关，没起到反映贷款利率的作用。

2019年，人行正式宣布LPR定价改革，最大的变化就是改了报价方式：不再用Shibor加减点，改成以央行中期借贷便利（也就是人们常说的“麻辣粉”）的利率加减点报价。报价行也从9家增加到了18家，不仅有大行，还包括城商行、农商行、外资行、民营银行，计算方式从加权平均改成了算术平均，发布频率从每天改成每月20号发布，这就是人们现在用的LPR。

有了LPR这把尺子，房贷定价迎来了巨变，而新老房贷的利息差，也正是日后促使央行挥出“终极一刀”的导火索。

2019年LPR改革之后，房贷的锚正式从法定利率转换成了LPR，新发放的房贷统一以最近一个月的LPR加减点的方式计价。当时的规则是：首套房贷利率不能低于LPR，二套不能低于LPR加60个基点（1个基点等于0.01%，60个基点就是0.6%），加点幅度一旦确定之后终身不能改。还有一个重要概念叫重定价：客户和银行要约定重定价周期，最短是一年，每年按约定的重定价日（一般是每年1月1号或者贷款发放日），用上一周期的LPR调整当年的房贷利率，理论上重定价周期可以选很长，也就是固定利率。

2019年12月28号，人行发布存量房贷转换政策，之前发放的房贷可以自己选转LPR或者保持固定利率，选了之后不能再改。转LPR的计算方式是：用购房者当时的房贷利率减去2019年12月的LPR，得出的加减点值终身不变。

之后的几年，新发放的房贷利率越来越低，所有的刺激政策都针对新购房人群，之前高位买房的存量用户意见很大，甚至出现了提前还贷潮，还有人用消费贷置换高息房贷，既给金融系统带来隐患，也给个人带来风险。

2023年8月31号，人行第一次宣布调整存量房贷利率，只调整加点部分，和LPR无关：1. 2022年5月14号之前发放的贷款，有加点的统一取消加点，按LPR执行；2. 2022年5月15号（含当天）到政策发布前发放的贷款，统一执行LPR减20个基点；3. 2019年没转LPR的用户，这次可以再转。

2024年5月，人行宣布全面取消全国层面的个人住房贷款利率下限，各地因城施策自行确定，官方层面的利率管制彻底消失。新政策出来之后，新发放的房贷利率越来越低，新旧房贷的利率剪刀差越来越大，存量用户的诉求再次受到关注。

2024年9月29号，人行再次发布存量房贷改革政策，直接废止了2019年的相关政策，是当前的终极版本，核心内容有四点：第一，所有已经转换成LPR加减点形式的存量房贷，统一调整为LPR减30个基点。第二，还没转LPR的用户，再给一次转换机会，2024年10月31号之前转的，银行会批量调整减30个基点，之后转的可以单独申请调整。

第三，未来如果购房者的房贷加点值，比全国新发贷款平均加点值高30个BP，就可以找银行申请调整到只高30个BP。具体计算方式是：央行每个季度会公布全国新发放贷款平均利率，用这个数减去当季度三个月LPR的算术平均值，得出平均加减值，再用购房者自己的房贷加点值减去这个平均加减值，如果结果大于30，就符合申请条件。举个例子：2024年三季度的新发放贷款平均利率是3.33，7、8、9三个月的LPR都是3.85，平均加减值就是3.33-3.85=-52个BP，现在人们的加点都统一调成了-30个BP，-30减去-52等于22个BP，不到30，不符合申请标准。

第四，取消了之前重定价周期最短一年的限制，只能选3个月、6个月、1年三个选项，重定价日不能改（还是之前约定的1月1号或者贷款发放日），（警告：强时效）2024年11月15号之后就可以申请调整，只能改一次。很多人不知道重定价周期该怎么选，给人们一个参考思路：首先不用太焦虑，之前好几次政策都说不能改，最后都给了“后悔药”，未来大概率也有调整空间，而且降息是缓慢推进的，选不同的周期差不了太多。

如果判断短期内经济还处于降息通道，重定价周期越短，就能越早享受到LPR下降带来的利息优惠，建议选3个月。就算未来加息也不用太担心，要么是经济回暖房价上涨，要么是极端情况，那点利息差别都不算大事，当下能省一点是一点。

当前政策运行一年多，超六成符合用户已申请改短周期；降息红利落地更快、月供压力减轻；提前还贷热潮明显降温；缺点是若后续加息，3 个月周期月供会更快上涨。

怕月供波动、长期持有房产，保留 12 个月周期更稳妥。