来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

最近后台私信炸了，粉丝们都在问同一个问题：“xx板块能不能买？”

今天不聊能不能买，咱们聊聊哪些板块千万别碰。

作为深耕上海楼市多年的编辑，我见过太多板块的起起落落。有些地方，曾经风光无限，如今却成了楼市的弃子；有些板块，看似位置不错，实则早已被规划遗忘。

今天就来盘点一下上海近几年发展掉队的几个典型板块，话可能说得重，但句句都是实话。

01

黄浦区蓬莱公园

在黄浦区这个寸土寸金的地方，居然还有掉队的板块？

没错，蓬莱公园就是这样的存在。

当整个黄浦区都在搞新天地扩容、老城厢改造、一江一河沿岸更新时，蓬莱公园像个局外人一样被晾在一边。这里的位置有多尴尬？说它是核心区吧，确实在黄浦；说它有发展潜力吧，对不起，规划图上根本没它的位置。

更致命的是，这里的商品房大多建于2000年前后，房龄说老不老，说新不新，但风格已经和现在的豪宅审美完全脱节。

走在蓬莱公园，你会产生一种时空错乱感：一边是黄浦区的高端大气，一边是这里的老旧沉闷。

商业配套，只有一个定位尴尬的“新邻生活站”，配置低得可怜。义务教育阶段毫无亮点。

个人观点：蓬莱公园的悲剧在于，它赶上了黄浦与南市合并的末班车，土地开发殆尽后就再也没人管了。在黄浦区这个“优等生”班级里，它成了那个被老师遗忘的角落。买这里，等于买了个“黄浦区”的名头，其他什么都没有。

02

静安区彭浦

彭浦的故事，是一部典型的工业区衰落史。

建国后，这里和大宁一起成为上海重要的工业区，上海第一机床厂、电镀厂、造纸机械总厂等国营企业纷纷落户。2004年地铁1号线开通到彭浦新村站，曾经给这里带来过短暂的繁荣。

但时代变了。当大宁凭借大宁国际商业广场、久光百货等商业配套崛起时，彭浦还在原地踏步。现在的彭浦，已经沦为“养老社区”。

年轻人为什么不来？因为这里的消费活动基本都要去大宁商圈完成，教育和医院配套也很一般。同样的预算，为什么不直接买大宁？至少商业配套、教育资源都高一个档次。

个人观点：彭浦的失败，在于它没有完成从工业区到居住区的成功转型。当其他工业区都在搞城市更新、产业升级时，彭浦还在吃老本。这里的老公房扎堆，城市界面陈旧，年轻人用脚投票去了更有活力的板块。买彭浦，等于买了个“静安区”的边角料。

03

普陀区光新

光新板块的地理位置其实不差，紧邻内环，依傍苏州河。但为什么发展不起来？因为这里的交通是个死结。

光新的前身朱家湾，是解放前上海“三湾一弄”中最早的棚户区之一。居民区太多，土地被小区塞满，导致这个片区根本没有发展空间。

交通更是硬伤。轨道交通只有7号线从中穿过，3号线、4号线、11号线的站点都在板块外。自驾更惨，板块被内环高架、铁道围了起来，通勤高峰期这里能堵到你怀疑人生。

本世纪初上海搞四大副城规划时，普陀区的政策倾向于曹杨、长寿、武宁等老普陀的核心区域。现在新的开发重点集中在长风板块，光新又一次错过了红利。

个人观点：光新的问题在于“先天不足，后天失调”。棚户区的底子没打好，后续规划又没跟上，交通瓶颈更是雪上加霜。这里唯一的优势就是处于内中环之间，生活配套相对成熟。但看看房价就知道了，2023年小户型还能卖到5.7-5.9万/㎡，现在已降至4.5-4.7万/㎡区间。

04

杨浦区中原

中原素有“上海西伯利亚”之称，这个外号已经说明了一切。

和新江湾城大力开发近二十年不同，中原沦为了杨浦、黄浦动迁安置的承载地。地理位置欠佳，难以吸引市区刚需购房者；产业基础薄弱，无法像田林、天山那样依靠产业吸引租客。

配套方面，轨交只有一条8号线，教育资源区级一、二梯队的学校几乎没有，像样的大型商场和购物中心都贴着新江湾和五角场的商圈。不夸张地说，好一点的资源基本进不到中原板块。

数据显示，如今中原约90%的房产为老公房，在老破小市场中也处于底层。2023年至今，板块二手房价格普遍跌幅约20%。

个人观点：中原的悲剧在于，它从一开始就被定位为“安置区”。当其他板块都在追求品质提升时，中原还在解决最基本的居住问题。这里几乎完整错过了上海城市发展的黄金期。买中原，等于买了个“杨浦区”的底层通行证。