如果你现在想提前还房贷，客户经理就会告诉你，你的房贷不是想还就能还的。现在要还房贷的人多了，你想还的话，还得排队，排队期间还要照常还月供，这半年来还要凭空多付十几万利息。
我再告诉大家一个数据：2025 年国有六大行房贷规模减少 7115 亿元，叠加 2023 年的 5568 亿元、2024 年的 6210 亿元，短短三年时间，居民提前偿还房贷的规模已突破 1.8 万亿。
1.8 万亿的房贷流失，直接抽走了银行最核心的生息资产。要知道对于银行来说，房贷就是最稳定、最高息的贷款。借给央国企的钱，利率没有房贷高；借给私企的钱，安全性没有房贷好；房贷综合了央国企安全性和私企高利率的双重优势，这么优质的业务，银行可不就要想方设法让人慢点还嘛。毕竟房贷是银行最优质的资产，提前还贷等于直接削减利润。
讲清楚了背后的逻辑，大家就能明白现实中还贷难的现象了。
之前购房者如果想结清房贷，提交申请后基本一周内就可以完成解押、还款。但是现在各大银行网点的还贷预约名额爆满，客户经理普遍告知需要等待周期 2 个月左右，部分“业务繁忙”的支行，排队时间甚至拉长至半年。
2025 年六大行房贷单年减少 7115 亿，创下三年来新高，就可以看出来居民还贷意愿的强烈程度。对银行而言，如果真的放任大规模提前还贷，会直接导致生息资产规模缩水、净利息收入下滑。现在银行净息差本来就越来越低，如果再失去房贷这块蛋糕，那么利润就更薄了。因此通过延长预约时间、放缓还贷速度等方式“留住”房贷，也是不得已的选择。
就是感叹一下，一代版本一代神。过去是买家求着卖家卖房，现在是卖家求着卖家买房。过去客户求着银行贷款，现在是银行求着客户不要提前还贷。
过去二十年，房地产市场的黄金周期里，大家基本有个共识，就是能贷多少贷多少，全款买房是吃亏。大家应该也都听过一句著名的话：房贷是你这辈子能够借到最便宜的贷款。
当时房地产处在上涨周期里面，核心城市房产年化涨幅维持在 7%-13%，而房贷利率仅 5%-8%，所以确实是贷款越多越划算。大家可以算一笔账，如果零几年买房，房价到现在涨3倍，再叠加3倍的杠杆，基本上投入的钱就能够翻十倍，这也是很多老一辈积累资产最主要的方式。
但 2021 年下半年之后，这套逻辑彻底失效，本质上就是因为房价上涨的红利没有了。
根据中指研究院数据，2025 年全国二手房全年累计跌幅达 6%-9%，一套百万房产，一年间凭空缩水几万甚至几十万；拉长时间来看，2021 年下半年至今，一线城市二手房累计跌幅普遍在 20%-40%，二三线跌得更多。
过去是 “房价涨幅覆盖房贷利息，还有得赚”，现在是 “房价不涨反跌，并且房贷利率也比理财利率高”，那很多人不得提前还房贷了吗？
现在国有六大行 3 年期存款利率仅 1.25%，5 年期大额存单更是已经取消了。对比房贷利率为 3.5%（有些人之前买房的，利率更高），提前还款 100 万，相当于锁定年化 3.5% 的无风险收益，这也是还贷潮愈演愈烈的根本原因之一。
大家不要小看3~5%的利息，如果拉长时间来看，应该很大的。
以贷款100万（等额本息）、30年，第五年在不同利率下提前还30万为例，在3%的利率下，提前还贷能节省约8万元的利息；在5.2%的利率下，提前还贷就可以节省36万元了。
说到底，这件事情跟自己的投资能力有关系。如果自己投资的年化回报率只有2~3%，那么提前还贷是划算的。但如果自己投资的年化回报率能够达到5%甚至更高，那慢慢还贷才是最合理的选项。只不过对于绝大部分人来说，都没法获得超越市场平均水平（2~3%）的年化收益。
最后我还想说的是，为什么租金回报率和房贷利率的对比，是判断房价是否到底的标志。一方面是国际成熟房地产市场，一般来说租金回报率都是大于等于房贷利率的。比如香港，去年下半年租金回报率超过房贷利率后，房价就开始上涨了。
另外一方面，这跟大家的心理也有关系。租金回报率比房贷利率还低，大家就觉得还不如租房呢，房租都比利息便宜（注意是比利息便宜，不是比房贷便宜）。只有房贷利率进一步下调，至少要约等于租金回报率的时候，买房的性价比才会跟租房差不多。
我记得之前在知识星球有过一个判断，就是我认为房贷利率还有进一步下行的空间，一个原因就是要稳房价，还有一个原因是现在房贷利率是虚高的，跟小微企业贷款利率差不多了，这是不合理的。对于房贷这样比小微企业贷款安全性高很多的资产，利率应该更低才对。
当然，房贷利率虚高的结果，就是很多人要提前还贷，这是由自由市场作用下决定的。之后房贷利率会进一步下调，也是符合市场规律的。（也是符合zz利益的）
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