近日，龙湖集团50亿元公司债券项目终止申报。

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一、事件基本情况

2026年4月17日，上海证券交易所债券项目信息平台显示，“重庆龙湖企业拓展有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券”项目状态更新为“终止”。该债券拟发行金额50亿元，承销商和管理人为中信证券，受理日期为2025年12月8日。募集说明书显示，募集资金原计划全部用于偿还公司债券本金。

二、终止原因：技术性调整而非实质性失败

据澎湃新闻独家获悉，本次申报终止是因为龙湖集团需要更换中介机构，因此需重新走申请流程。这属于程序性调整，并非因公司信用问题或债务压力导致的实质性失败。

市场分析认为，此次更换中介机构可能是为了匹配新的融资结构或争取更好的发行条件。在当前市场环境下，去年能通过的材料今年可能需要调整，主动撤回重新申报是更为审慎的做法。

三、龙湖集团财务状况与债务情况

1. 债务规模大幅压降

截至2025年底，龙湖集团综合借贷总额为1528.1亿元，较上年末下降235.1亿元，降幅达13%。过去三年半，龙湖累计压降有息负债约600亿元。

2. 融资成本创历史新低

平均融资成本降至3.51%，平均合同借贷年期拉长至12.12年。在当前民营房企普遍面临融资成本飙升的背景下，3.51%的利率水平在行业内处于领先地位。

3. 债务结构优化

• 银行融资占比提升至接近90%

• 经营性物业贷及长租贷规模超1000亿元

• 外币负债余额仅约150亿元且全部完成汇率掉期操作

• 一年以内到期短期债务仅158亿元，占比约10%

4. 现金流状况良好

含资本性支出的经营性现金流已连续三年为正，其中2025年净流入为58亿元。这意味着公司依靠日常经营就能产生稳定的现金流入，而非依赖“借新还旧”。

四、偿债计划与未来展望

1. 2025年偿债情况

2025年全年，龙湖集团层面累计偿还债务220亿元，包括：

• 偿还境内信用债超100亿元

• 偿还中债增进担保债券超35亿元

• 偿还境外信用贷款85亿元

2. 未来债务到期规模

• 2026年集团层面剩余到期债务约61亿元

• 2027年约60亿元

• 2028年69亿元，2029年39亿元，2032年13亿元

3. 境内债务清零时间表

在2025年度业绩沟通会上，公司董事会主席陈序平明确表示：2027年1月，龙湖集团境内债及境内中票将全部还清，仅余少量海外美元债在2027年之后陆续清偿。

4. 境内信用债余额

在完成“16龙湖04”兑付后，龙湖集团境内信用债仅余约33亿元：

• 2026年5月到期15亿元

• 2026年8月到期10亿元

• 2027年1月到期8亿元

五、融资渠道与银行支持

1. 银行授信额度充足

龙湖集团是合作银行数量最多的民营房企之一。根据公开信息：

• 中国银行提供600亿元意向性授信额度

• 工商银行与龙湖集团等12家房企签署战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元

• 农业银行与龙湖集团等五家房企举行银企战略合作协议签约仪式

• 建设银行与龙湖集团等8家房企签署合作协议

2. 未使用授信额度

截至2025年末，龙湖集团尚有未使用银行授信额度超千亿元。

六、国际评级机构评价

1. 惠誉评级

2026年4月27日，惠誉确认龙湖原有评级“BB-”，并将评级展望调整为“稳定”。惠誉预计，未来三年龙湖每年的信用债务到期规模降至50亿至70亿元人民币，而此前三年约为200亿元人民币。

2. 穆迪评级

2026年4月15日，穆迪确认龙湖集团评级为B1，展望“稳定”。穆迪肯定龙湖集团来自商业运营和物业服务的稳定收入、强大的品牌影响力、严谨的财务管理以及良好的流动性。

七、业务转型进展

1. 运营及服务业务崛起

2025年，龙湖运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创下历史新高，占总营收的比重提升至27.5%。该业务全年实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超过50%，净利率约30%。

2. 具体业务表现

• 商业投资：截至2025年末，累计开业运营商场达99座，覆盖全国25座城市，出租率保持97%的高位，租金收入同比增长4%至112.1亿元

• 长租公寓：品牌“冠寓”开业满6个月项目出租率达到95.7%，租金收入24.8亿元

• 物业服务：全年收入112.3亿元，在管面积约3.6亿平方米，在管项目超过2100个

3. 转型时间表

陈序平预计，最晚到2028年，龙湖的运营及服务业务收入将超过地产开发业务收入。届时，龙湖将完成收入结构和债务结构的双重转型，真正构建起新的发展模式。

八、风险与挑战

1. 地产开发业务承压

2025年公司累计合同销售金额约631.6亿元，同比下降37.54%。开发业务结算毛利率转负至-6.9%。

2. 核心利润首次录得亏损

剔除公平值变动等影响后，龙湖2025年归母核心亏损17亿元，这是公司历史上首次在该统计口径下录得亏损。管理层预计利润从2027年开始恢复增长。

3. 拿地收缩带来的长期隐忧

行业整体仍在筑底阶段，何时回暖尚不明朗。

九、综合分析

此次50亿元债券终止申报事件，本质上是龙湖集团在债务结构优化过程中的一次技术性调整。从财务数据看，公司已成功穿越债务最高峰，2026年剩余到期债务仅61亿元，且已完成资金安排。公司CFO赵轶明确表示：“龙湖在2025年已经成功穿越了债务的最高峰”。

龙湖集团的转型战略正在显现成效，运营及服务业务已成为稳定的利润来源，预计2028年将超过地产开发业务收入。国际评级机构对公司的稳定展望也反映了市场对其财务稳健性和转型前景的认可。

虽然房地产行业整体仍面临挑战，但龙湖集团通过持续压降负债、优化债务结构、发展经营性业务，已建立起相对稳固的财务安全垫。此次债券终止申报不会对公司短期流动性构成实质性压力，公司表示将尽快完成中介机构更换并重新提交发行申请。