“万科物业都不干了，那物业这事以后怎么办？”
最近，这句话在徐州不少业主群里反复出现。
以前大家买房，还会问一句：
“这小区是不是万科物业？”
现在变成：
“万科都撤了，以后谁来管？”
这不是情绪，而是一个正在发生的事情：
物业这件事，在徐州已经开始出现变化了。一、先说事实：万科物业确实在徐州退出了一批小区
这一轮退出，并不是传言。
在徐州，万科物业已经不再续约一批项目，包括：
万悦城（多个组团）
华府天地
水润峰境
云湖明庐
这些小区有个共同点：
都不是新盘，大多已经运行7年左右。
很多人的第一反应是：
是不是服务不行？
但你冷静想一下，这些小区里，万科物业并不算“差”。
真正的问题只有一句话：
干下去不赚钱了。
原因也很直接：
物业费收不上来、空置率高、成本越来越高
账算不过来，就只能退出。
二、别误会：这不是徐州的问题，全国都在发生
如果只看徐州，很容易觉得是个例。
但实际上，这一波是全国性的。
万科物业这两年在很多城市都有类似动作：
杭州：收缴率低的小区不续约
武汉：长期亏损项目退出
合肥、郑州：到期直接不接
这些城市有个共性：
房子卖出去了，但人没住进去。
于是就出现一个问题：
没人住 → 不交物业费 → 项目直接亏损
所以这不是“万科不行”，而是：
这类小区，本身就不好做。三、徐州的真实情况：其实是三个完全不同的世界
如果你在徐州住过不同小区，会发现一个很现实的事：
物业这件事，根本不是一个市场。1）老城区小区：6毛钱的世界
很多老徐州人熟悉的，是这种小区：
原单位宿舍、老商品房
基本情况是：
没物业、或收费0.6–0.8元/㎡
运行方式也很简单：
卫生差不多就行、坏了找人修、安保靠熟人
说白了：
这不是物业，是“能过就行”。
但问题也很清楚：
这个价格，不可能有真正服务。2）新城区小区：有物业，但收不上钱
再看新城区：
房子新、物业正规、收费1.5–2.5元
但核心问题是：
房子很多是空的。
现实情况：
投资房不住、不住就不交物业费、有人住，也有人拖
全国物业费平均收缴率已经从90%+掉到70%左右，
在徐州，很可能更低。
结果就是：
标价2块，实际户均收到可能1块多。
但成本是刚性的：
保安、电梯、清洁
所以会出现一个很现实的情况：
越认真干，亏得越多。3）少数好小区：越来越稳
也有一类小区：
入住率高、缴费稳定
形成正循环：
钱收得上来 → 服务能做 → 大家满意
这类小区未来会越来越好。
四、一个更现实的原因：很多物业不是现在亏，而是“马上要出事”
前面说的是“已经发生的问题”。
但很多物业真正担心的，是接下来这一步：
大设备更换周期，到了。
一个关键时间点：7–10年
一个小区运行到这个阶段，会发生什么？
电梯开始大修甚至更换
二次供水系统老化
消防系统要整体检修
地下车库、防水开始出问题
这些都不是小钱，而是：
几十万、几百万级别的支出。
那这笔钱谁出？
理论上是：
维修基金（公共维修资金）
但现实是：
很多小区基金不够，审批流程复杂，金额一大就容易扯皮。
站在物业角度，会发生什么？
如果继续干，很可能遇到：
设备坏了，但钱批不下来
业主骂物业不作为
矛盾迅速爆发
也就是说：
现在不一定亏，但马上可能出大问题。
所以很多物业选择一个动作：
在问题爆发前，提前退出。
这也是为什么你会看到：
很多物业，都是在7年左右开始撤。
不是巧合，是周期。
更现实的一种可能
如果后面发生这些情况：
大设备已经更换
维修问题解决
收缴率恢复
那这个小区会重新变成：
“可以赚钱的项目”
那么不排除：
物业再以新的合同、更高价格重新进入。五、徐州还有一个特殊点：很多人其实不需要物业
这点很关键。
很多老徐州人的习惯是：
能自己解决就自己解决
不依赖物业
对服务要求不高
所以你会看到：
没物业也能住
6毛物业费也能接受
一句话总结：
物业，在很多人眼里不是刚需。六、但这个逻辑，会被老龄化打破
现在觉得不需要，是因为：
人还没老。
但10年以后：
老人变多、空巢家庭增加
变化会很明显：
灯坏了不敢修、电梯问题变危险、小区环境影响健康
到那个阶段：
物业就不是服务，而是基础设施。七、未来会变吗？会，但不会回到现在
未来不会是现在这种物业模式，根据国际物业运行的最终模式，未来的物业可能是：
1）服务被拆开
电梯归专业公司
保洁外包
安保平台化
2）机器进小区
巡逻机器人
自动清扫
智能门禁
3）收费方式改变
按服务付费
按使用付费
而不是：
一年一交结尾
万科物业的退出，其实不是“谁做得不好”，而是一个信号：
物业这件事，已经从“理所当然”，变成“必须算账”。
在徐州：
有的小区会越来越好
有的小区会慢慢失去管理能力
未来真正拉开差距的，不是房子，而是：
有没有人交钱
有没有人愿意管
有没有一套能长期运转的机制
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