马云再预测未来房价：180万的房子，5年后还能值多少钱？|买房|全年二手房均价|房龄|未来房价|楼市|租房|马云

最近不少人翻出马云聊房价的老观点，尤其是手里握着180万左右房子的朋友，总琢磨顺着他当年的判断，5年后这套房到底能值多少钱。马云唯一一次被大家视作对房价的再预测，是2019年的公开表态，而这套判断逻辑，放到当下的楼市里来看，居然越品越通。

其实马云关于房地产的公开表态，从来不是网上传的随口说说，翻遍有权威来源的资料，从2013年到2019年就四条核心说法，自那之后，他再也没公开聊过房价相关的话题。这六条跨越6年的观点，核心始终一脉相承，2019年的那次表述，更是把之前的逻辑讲得最透彻。

2013年双十一，马云第一次公开聊到房价，直言希望借着电商的力量把房价打下去。那会儿大家还觉得这是电商大佬的跨界畅想，可谁也没想到，后来线上消费的爆发，真的让不少线下商业地产遇冷，临街商铺的价格波动，悄悄印证了他当时的判断。

2014年，他在给阿里员工的内部信里说得更直白，直接鼓励大家别买房、去租房。理由特别实在：背着高额房贷，日子过得紧巴巴，创业的勇气、追求梦想的底气都没了，租房反而能保住生活品质，职业选择也能更灵活，不用被一套房子绑死在一个地方。

而最被大家熟知的“房价如葱”，其实是媒体的夸张解读，这话实际出自2017年4月的IT投资峰会，他当时的原话是“过去8年房价大幅上涨，8年后中国最便宜的东西有可能就是房子”。同时他还提了个关键观点：未来最珍贵的不是房子，是清洁的空气、干净的水、安全的食物，这话在当时房价走高的背景下很另类，却点出了房子的核心——终究要回归居住属性。

2019年阿里日的集体婚礼上，马云作为证婚人再次聊到房子，说法更具体：“30年后，每对年轻人要养8个老人，还要管理5套房子，未来房子不值钱。”这话里藏着两个核心逻辑，一是人口结构的变化，会慢慢改变住房的供需关系；二是房子的持有成本会越来越高，投资属性会持续弱化。这也是他最后一次对房价的公开判断，而这套逻辑，放在今天看依然站得住脚。

综合这四次表态，马云的观点其实很清晰，从来不是说房子会一分不值，而是不看好房子作为投资品的未来，核心就两点：一来房子的资产属性会从金融品回归居住品，价格慢慢回归理性；二来不希望年轻人当“房奴”，别耗尽六个钱包背房贷，耽误了生活和个人发展。这两点，当下的楼市正在一步步印证。

那么顺着这套逻辑，当下一套180万的房子，5年后到底能值多少钱？其实没有标准答案，但结合专业机构的最新数据、当下的楼市调整节奏，能算出一个相对合理的区间，核心就一个：均价不算数，结构性差异才是关键。

首先看整体的楼市调整趋势，国家统计局数据显示，2024年全国商品住宅销售价格同比下跌2.8%，2025年跌幅收窄至2.3%，整体是温和调整的状态，没有大起大落，正朝着回归理性的方向走。

克而瑞2026年4月最新研报也预判，未来5年全国楼市仍会维持这个节奏，核心城市房价趋稳，三四线城市则会继续去泡沫，整体年均跌幅大概率维持在2%-3%。按这个均值计算，5年累计跌幅大概在10%-15%，一套180万的房子，5年后均价大概在153万-162万。

这个价格，基本能回归到国际公认的合理租售比区间——1:200到1:300，也就是200-300个月的租金能收回本金，而这正是马云一直强调的“房子回归居住属性”的核心指标，从这一点来看，市场的调整，正契合他当年的判断。

但千万别拿这个均价套自己的房子，大城市和小城市的房价走势，差距远比想象中大，两个真实的市场案例，就能把这个差异讲明白。

一线城市北京，顺义、房山等近郊的80平两居室，目前市场价约180万，月租金能到6000元，租售比大概1:250，本身就接近合理区间。而且近郊虽不如核心区，但有基础的交通和生活配套，真实居住需求在，抗跌性自然强。中原地产的数据显示，2025年北京近郊住宅价格同比微涨0.5%，预判未来5年基本会稳中有涨，这套180万的房子，5年后大概率能保持在170万-180万，甚至小幅升值。

反观三四线城市河南洛阳，主城区的高端改善房约180万，月租金却只有2500元，租售比高达1:720，远偏离合理区间，泡沫相对明显。这类城市的问题在于，人口持续外流，住房库存高企，真实的居住需求撑不起高房价。克而瑞的研报显示，2025年洛阳房价同比下跌3.1%，预判未来5年年均跌幅会在3%-4%，5年累计跌幅15%-20%，这套180万的房子，5年后价格大概率会跌到120万-135万。

除了城市差异，房子的房龄和品质，也是影响价格的关键，这同样契合“居住属性为王”的逻辑。同样180万的房子，房龄10年以内的次新房，带电梯、物业好，不管是大城市还是小城市，抗跌性都比房龄20年以上的老破小强。

比如苏州工业园区的次新房，2025年价格基本持平，而老城区的老破小，价格同比下跌2.2%。原因很简单，次新房的居住体验更好，更能满足当下购房者的需求，而老破小除了地段，几乎没有居住优势，自然慢慢被市场冷落。