我有个朋友，2021年在金山买了一套房。当时销售指着沙盘上规划的地铁线和商业中心，信誓旦旦地说这里是下一个风口。他掏空积蓄，背上贷款，以为抓住了时代的红利。
前几天他告诉我，那套房子现在的挂牌价，比当初买的时候跌了超过40%。别说商业中心了，连承诺的公交线路都还没通。晚上整个小区亮灯的窗户，一只手数得过来。而就在同一个月，上海静安区一位施先生，把自己40平米的老破小卖了220万。买家连夜签合同，生怕被别人抢走。
这就是2026年5月的上海楼市——同一个城市，两幅完全不同的图景。二手房卖了3.1万套，但70%是300万以下
2026年3月，上海二手房网签量达到31215套，创下近五年单月最高纪录。工作日日均交易约770套，周末日均能到1270套。4月热度还在延续，一个普通的周二，网签量也有941套。很多人被3万套这个数字吓了一跳，以为牛市又回来了。但仔细看这3万套的构成，真相让人心酸：超过70%是总价300万以下的房子。200万以下的房源，成交了14326套，占了半壁江山。
撑起这场“小阳春”的，不是挥舞着支票的投资客，而是那些攒了多年首付的年轻情侣，是为孩子上学不得不换房的家庭，是社保刚满一年、被新政放进来的新上海人。他们买的，大多是市区房龄超过20年的“老破小”，或是外环外地铁沿线的紧凑两房。
3月房价终于涨了，但只是核心区在涨国家统计局4月16日的数据给市场打了强心针：3月上海新房价格环比上涨0.3%，二手房价格环比上涨0.4%。这是上海二手住宅均价自2023年6月以来，首次结束连续33个月的下跌态势，转为上涨。但你要是以为所有房子都在涨，那就大错特错了。
内环内核心区的老破小均价在6.2万至8.5万元每平方米，环比3月还能微涨0.8%到1.2%，是全市唯一价格上涨的梯队。这里的议价空间只有3%，成交周期缩短到20天左右。而在中外环之间的成熟板块，比如闵行、宝山、浦东金桥，300万以下的刚需房源成交占比能达到70%，价格基本平稳，买卖双方都在试探。变化最不明显的是远郊。金山、崇明、临港这些板块，虽然政策力度最大，但由于供应量大、配套尚不成熟，价格基本保持平稳，部分楼盘甚至还有降价促销的压力。
我一个做中介的朋友说，现在最惨的是那些在远郊买了大房子的人。卖不掉，租不出去，每个月还着房贷，看着房价一天天跌下去，心里那个滋味，他说：“比吃了苍蝇还难受。”
为什么会出现这种极端分化？原因其实很简单：土地价值分化了。2026年4月，上海时隔六年再次调整基准地价。调整的结果是，住宅用地呈现出“核心涨、中间稳、远郊降”的格局。最核心的1级住宅用地基准价上涨了约8.9%，而远郊7至11级的基准价则下跌了3%到4.6%。
土地是房价的源头。核心区的土地永远是稀缺的，而远郊的土地供应相对充足，价值支撑薄弱。这种源头上的差距，直接传导到了二手房市场。
另一个关键因素是新房市场变了。内环内的新房套均总价已经冲到3717万，90平米以下的小户型供应占比从34.4%骤降到8.3%。新房越来越高端化，跟普通购房者关系不大了。二手房成了市场绝对主力，成交占比超过70%。定价权回归到了千千万万个房东和买家手里。
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