来源：市场资讯

（来源：DOLC）

在德国购买出租房后，很多房东第一件事就是翻新：刷墙、换地板、修浴室、更新电路或暖气。看起来都是为了维护房屋、方便出租，但在税务上，这些费用未必都能马上抵税。

关键在于德国税法中的“15%规则”。

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如果房东在购房后的三年内进行维修、翻新或现代化改造，而且总费用超过房屋建筑部分购买价的15%，这些支出就可能不再被视为可立即扣除的维护费用，而会被税务局认定为“接近购置的制造成本”。

这意味着：钱虽然花出去了，但不能在当年一次性作为 Werbungskosten 抵扣，而只能通过房屋折旧在很长时间内慢慢抵税。对现金流和当年税负都会有明显影响。

这里要注意几个细节：

第一，15%不是按房产总价计算，而是只看建筑物价值，不包括土地价值。

第二，计算时看的是三年内所有相关装修费用的总和，不能把每张发票单独拆开看。

第三，哪怕是刷墙、更换局部部件等小项目，只要累计金额超过界限，也可能一起被纳入计算。

举例来说，如果一套出租房的建筑价值为20万欧元，那么15%的界限就是3万欧元。若房东在买入后三年内累计装修花了3.2万欧元，就可能导致全部相关费用都不能立即抵扣，而要转为长期折旧。

此外，即使没有超过15%，如果装修明显提高了房屋使用价值，例如同时大规模升级暖气、卫浴、电路等核心设施，也仍可能被税务局认定为制造成本。

因此，对在德国投资出租房的人来说，买房后的装修节奏非常重要。不要只看工程需求，也要提前做税务规划。特别是大额翻新项目，最好在签合同、付款和施工时间安排前咨询 Steuerberater，避免原本想省税，最后变成几十年的慢慢折旧。

提示：本文为信息整理，不构成税务建议，具体情况应咨询专业税务顾问。