华泰证券：4月楼市政策潮背后的特点与意义|4月楼市政策潮背后的特点与意义|全年二手房均价|公积金贷款|华泰证券|广州|限购

来源：华泰睿思

核心观点

4月28日政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，一线及强二线城市进入新政集中落地窗口期。深圳、广州、武汉、苏州、济南等核心城市相继出台楼市优化政策，从公积金放宽、以旧换新、限购优化等多维度打出组合拳。本轮政策给予刚需更实际的支持，坚持因城施策精准发力。我们认为地方新政潮有望持续夯实房价二阶导改善趋势，板块估值筑底配置价值凸显。

新政共性一：公积金贷款全面加码为核心

本轮各地均以上调公积金额度以及差异化上浮为主要抓手：各城市公积金贷款额度整体提升幅度15%–50%，深圳家庭额度由110万上调至130万，广州、苏州额度进一步走高，同时普遍设立分层上浮机制，多子女家庭、改善型房源、绿色智慧住宅上浮比例20%–50%，叠加认房认贷规则放宽、公积金提取范围扩容，我们认为有望进一步提升居民实际购房支付能力，尤其降低刚需上车门槛。

新政共性二：推动“以旧换新”，有望推动置换交易链条

多地畅通卖旧买新置换链条，形成财政补贴、个税退税、国企收储三维支持体系。广州推出卖旧买新专项补贴，按新房贷款额1%补贴、单套上限3万元、总额度2亿元；济南落实换房个税退税政策，实际让利比例约1%；上海今年也在推进“以旧换新”，多城引导地方国企收购存量二手房，转为保障房、人才房消化库存。有效降低换房门槛，是激活改善需求、盘活二手房流通的关键支撑。

政策特性：一线城市侧重需求修复，二线城市侧重去库存

在共性之外，不同能级城市仍有一定侧重：1）一线城市以需求端修复为主，如深圳聚焦核心区限购规则优化，释放外地户籍需求及改善需求；2）二线城市则更侧重存量去化以及改善驱动。如苏州、济南公积金上浮幅度对购买现房和高品质房有额外优待，高库存区域严控新增宅地，侧重交易端优化与存量房源消化，同时引领改善市场行情。

4月新政有助于刚需释放，筑牢成交基本盘

我国商业房贷利率已经较长时间没有调整，而公积金贷款政策宽松是一种变相“降息”，尤其对刚需释放有显著作用。我们曾在报告《我国房价正迎来二阶导转正》（2026.4.10）中提出，租金月供差的收敛、刚需上车门槛的降低推动本轮市场自发性修复，此轮各地政策正强化这一趋势。从高频成交及价格数据来看，4月以来楼市延续Q1的修复态势，全月26城二手房门店成交套数同比+31%（3月+17%），年初至今累计同比+15%；截至5月3日，84城冰山房价指数月环比跌幅0.36%，较3月末收窄0.21pct。我们认为当前实惠型政策具备市场敏感度，新政潮有望进一步推动修复延续。

投资建议

地方新政密集落地，有望进一步夯实我国房价二阶导转正的趋势，推动地产股估值筑底。我们建议在这一阶段逐步布局地产股，建议关注：1）估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业；2）历史负担较轻或者现金流更为健康的企业，为新一轮扩张做准备；3）在一阶导转正的区域有布局的企业；4）存量交易及地产链后端产业链的企业。