01
政策动态：多维协同发力，激活置换与改善需求
2026年4月，南京市延续3月“宁六条”政策组合拳的积极效应，进一步深化住房支持体系，从公积金优化、贷款贴息、人才激励到限购松绑等多个维度协同推进，形成覆盖刚需、改善及高端客群的全链条政策支持网络。这些举措不仅降低了购房门槛与资金压力，更重塑了市场预期，为“金三银四”传统销售旺季注入持续动能。
1. 公积金新政全面落地，异地覆盖与提取便利双轮驱动
据克而瑞数据分析，2026年4月南京住房公积金政策实现两大关键突破：一是将异地贷款范围由原先的都市圈部分城市扩展至安徽全省，实现苏皖两省缴存职工互认互贷全覆盖；二是大幅降低个人账户最低留存金额要求，由原“月缴存额的12倍”下调至“6倍”，并允许缴存人办理一次补充提取。这一调整显著提升了购房者可动用资金规模，尤其利好跨城就业群体与改善型家庭。
2. “以旧换新”政策精准撬动置换链条
2026 年 4 月 16 日南京正式启动的二手房 “以旧换新”，核心是国企收购主城六区 2000 年后旧房、置换新房、旧房总价≤新房 80%，可叠加1% 贴息 + 房企优惠 + 人才房票，流程清晰、支持多套置换。
3. 限购与信贷政策同步松绑，降低购房门槛
2026年4月，南京进一步优化购房资格认定标准：非本市户籍居民家庭购房所需社保缴纳年限由3年缩短至1年，且在江北新区、江宁区等重点发展区域取消社保审核要求。此举显著扩大了外来人口的购房资格覆盖范围，尤其吸引长三角其他城市高净值人群流入。
2026 年 4 月 5 日起，南京全市二套房商贷首付由 50% 下调至 35%，贷款利率下限为 LPR-20BP（当前约 3.3%）。结合同期公积金5年以上贷款利率已降至2.6%，金融支持政策形成合力，大幅降低改善型家庭的融资成本。政策组合拳从资格、首付、利率、贴息、公积金等多个层面降低购房综合成本，精准匹配当前市场以改善为主导的需求结构。
4. 房票安置与人才定制房构建差异化支持体系
南京持续推进“房票安置全区通兑”机制，并启动高校人才定制商品房建设，针对不同群体实施“一类一策”。例如，按学历梯度提供3万至15万元购房补贴，可与公积金、贷款贴息等政策叠加使用。这种精细化、差异化的支持体系，不仅提升了政策精准度，也增强了高学历人才在南京安居乐业的意愿，为城市长期人口竞争力奠定基础。
综上，2026年4月南京政策体系已从单一刺激转向系统性支持，覆盖供给端（土地、开发）、需求端（资格、金融、补贴）及预期管理（舆论引导、审批优化）三大维度，形成“政策底→市场底→修复启动”的完整传导链条。
02
土地供求分析：供地计划回升但月度节奏谨慎，成交呈现“多底价、少溢价”格局
2026年4月，南京涉宅土地市场呈现“前冷后热、分化加剧”的显著特征。 全月土地供应与成交高度集中于月末最后一周，市场整体以底价成交为主流，但核心区稀缺的“迷你宅地”引发多家房企激烈竞夺，成为当月最大热点，清晰反映出“缩量提质”的特征。
4月全市涉宅用地成交19幅，分布于江宁（3幅）、高淳（4幅）、栖霞（2幅）、浦口（7幅）、六合（3幅），整体成交楼板价结构分化明显。
重点成交案例：
江宁天元西路以南地块（2026G08）：楼板价17195元/㎡，每亩1615万元，溢价率27.75%，成为4月唯一溢价成交地块，由常州嘉宏竞得。
栖霞燕子矶兴智中心地块（2026G05）：楼板价11007元/㎡，每亩1321万元，由南京经东置业底价竞得。
江宁麒麟板块2宗（2026G06、2026G07）：楼板价均约10046-10047元/㎡，由南京市科技创新投资有限责任公司竞得，反映麒麟板块的城投托底特征。
高淳4幅地块：楼板价统一落于2549—2554元/㎡区间，每亩约306—307万元，均由本地平台公司底价摘牌。
土地市场特点总结
城投托底成主流：成交幅度中多数地块由南京市科技创新投资、南京振浦、南京新居置地、南京芯源、南京龙跃等本地国资平台底价摘牌。
溢价率整体偏低：19幅成交地块中仅1幅溢价（江宁2026G08，27.75%），其余均以底价成交。
优质地块聚焦主城与河西：4月末公告的建邺江心洲、玄武孝陵卫地块为月内最大看点。
远郊底价走量：高淳、六合、浦口桥林等板块以较低楼板价（2549—7684元/㎡）整体成交。
03
市场表现分析：供应放量创年内新高，改善主导结构优化
据克而瑞数据分析，2026年4月南京商品住宅市场表现如下：
4月供应端同环比均大幅提升，环比增幅接近七成，标志单月供应创年内新高；成交端同比小幅正增长，环比基本持平，成交均价环比回升6.56%，反映豪宅产品结构性贡献明显。
据克而瑞数据分析，2026年1-4月南京全市商品住宅累计供应70.72万㎡；累计成交89.24万㎡；整体成交均价25123元/㎡。虽累计数据不及去年同期，但差距有所缩小，4月单月同比已实现成交面积+5.71%、成交金额+0.40%的正增长，显示政策效应持续显现。
从克而瑞月度跟踪口径的数据看，4月全市供应30.51万㎡（同比+24%），成交31.86万㎡（同比+6%），成交均价26721元/㎡（同比-6%）。同比看。4月供求比0.96，较为接近供求平衡，库存压力边际改善。
从月度资讯口径看，全市商品住宅库存降至777.01万㎡，按近6个月流速计算去化周期为12.6个月。推盘层面，4月南京共30个项目推出3275套房源，推盘量较上月降幅46.4%，开盘当天去化599套，去化率18%（环比-2个百分点），其中河西南板块中北金基涵樾府单盘摇号，是月内最具热度项目之一。
04
5月市场趋势预判
综合4月政策效应、土地供应节奏与市场基本面，结合克而瑞对南京市场后续走势的分析，对2026年5月南京商品住宅市场作出如下判断。
（一）政策面：效应持续释放，外部购买力扩容
公积金新政、限购优化、"卖旧买新"1%贴息等政策效应在5月将持续释放。尤其是苏皖29城公积金互通机制，有望为南京吸引更多来自安徽全域的外地购房需求；代际互助、现役及退役军人最高额度等精准优化措施，也将为改善型客群提供更灵活的资金支持。叠加中央"努力稳定房地产市场"的方向性表述，市场信心修复基础进一步巩固。
（二）供应面：土地与新房供应双线可期
4月30日公告的7宗未上市优质地块，预计5月中下旬土地市场有望延续量价齐放。新房端，预计5月房企将把握政策窗口期、加大推盘力度，一批新批预售项目有望陆续入市，供应端将继续维持较高活跃度。
（三）需求面：改善型主导、高端项目继续领跑
改善型需求仍将是5月市场主力。河西、城东、江北核心区等板块新房有望延续较强去化能力。以河西南中北金基涵樾府等为代表的单盘摇号项目热度预计在5月延续。
（四）价格面：结构性因素主导，稳中有升
4月成交均价26721元/㎡（环比+6.56%），显示产品结构向豪宅改善倾斜的特征。5月随着河西、城东新项目入市节奏持续，成交均价仍将受产品结构影响呈现波动，整体预计呈"稳中有升"。
（五）风险与挑战
1-4月累计供应、成交同比仍分别下滑12.8%、18.9%，同比基数效应需持续关注。
改善型需求的持续性依赖政策"组合拳"红利的接续释放。
二手房挂牌量压力对新房分流效应仍需观察。
远郊板块（高淳、六合、桥林等）仍以底价走量为主，市场分化特征持续。
05
整体预判
5月南京商品住宅市场预计延续"政策托底+结构分化"的运行态势，成交量有望与4月基本持平或呈小幅波动，豪宅及核心区改善项目继续领跑；土地市场伴随月末优质地块进入出让节点，有望迎来阶段性亮点。
结语与展望
ENTERPRISE
回顾4月，南京楼市以"政策接力、供应放量、成交企稳、结构分化"为主要特征。"宁六条"打底、"人才2.0"深化、限购优化与公积金新政接续发力，推动市场在"金三"高峰之后平稳衔接"银四"。土地市场城投托底为主，但月末建邺、玄武优质地块的集中公告释放出积极信号；新房市场绿城、金基、招商、金茂等企业多梯队竞速，豪宅与走量产品共同撑起月度业绩。
展望5月，南京市场有望在"稳中求进、结构分化、品质突围"的主基调下继续前行：政策红利持续释放为市场提供底部支撑，优质土地与新批预售项目将进一步丰富供给，改善型需求与都市圈购买力扩容将共同塑造市场活力。在新一轮市场周期中，能够精准把握客户需求、持续提升产品力与服务力的品质型房企，将在南京市场赢得更广阔的发展空间。
THE END
1、上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用AI问知、AI报告、行业skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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