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涉超$10亿虚假房贷？澳洲反洗钱机构紧急彻查，律师和房产中介七月起成严打目标
澳洲金融犯罪监管机构负责人发出警告，银行业“内鬼”威胁正日益增长。目前，整个行业正努力应对不断扩大的房贷欺诈问题，并即将对会计、法律和房地产行业的洗钱行为展开全面打击。
Australian Transaction Reports and Analysis Centre（AUSTRAC）行政总裁 Brendan Thomas 发表上述言论之际，该机构正与全澳十大银行联手合作，摸底房贷欺诈在行业内的普遍程度，并研究是否应没收通过犯罪所得购买的房产。
从7月起，该机构还将反洗钱调查范围从银行业扩大至一系列新的专业服务领域，以打击与有组织犯罪相关的团伙，尤其是涉及数十亿澳元的非法烟草行业。
Thomas在接受 Australian Financial Review 采访时表示，过去一年来，AUSTRAC一直在与银行讨论内部威胁问题，这也是银行高度关注的议题。
他透露，监管机构一直鼓励银行不仅关注房贷欺诈，更要广泛关注洗钱问题。
“我们发现金融机构内部威胁的发生率更高，但我们正在调查的房贷欺诈问题，主要涉及专业中介和外部来源这一更广泛的背景，”他说。
《澳洲金融评论报》今年早些时候披露，Commonwealth Bank 在其房贷组合中发现了贷款违规和潜在欺诈行为，识别出超过10亿澳元的疑似问题活动。
其他银行也相继开展审查，重点聚焦人工智能生成的虚假文件以及空壳公司的滥用问题。
Thomas拒绝证实具体数字，并解释称 Fintel Alliance 内部的借贷机构正在处理“数百万个数据点”以评估问题严重程度。
Fintel Alliance是由AUSTRAC发起的一项旨在保护金融部门免受犯罪利用的倡议。他表示，希望能在5月份“得出一些结论”。
不过，这位金融犯罪机构负责人警告称，尽管情报显示“有相当多非法资金存放在澳洲房地产中”，但更宏观的图景显示，犯罪团伙正采取日益多元化的手段，洗白和隐藏来自烟草及毒品走私等严重跨国犯罪的利润。
一项将于7月1日正式实施的重大法律改革，将首次把反洗钱和反恐怖主义融资法律的适用范围从银行业扩大到会计、房地产、法律专业以及信托和公司服务提供商。
AUSTRAC希望借助这一里程碑式的转变，与所谓的“专业把关人”更紧密合作，通过堵住让犯罪网络合法化的漏洞，打击滋生犯罪的利润。其中，非法烟草黑市尤为值得关注，据估计其非法资金规模在41亿至69亿澳元之间。
Thomas指出，会计师、律师和房地产中介作为合法参与建立和管理业务架构的专业人士，最有条件在早期发现空壳公司和伪造所有权等可疑活动并及时报告。
他列举的危险信号包括：资金来源不明或涉及多个付款人的房产购买行为，以及快速、异常的房贷清偿。
他强调，这对于与非法烟草交易相关的“巨额资金”尤为关键。
“我们看到其中一部分资金进入了澳洲房地产市场，但我们也看到大量资金通过旨在掩盖身份的公司安排进行流动，即在不同的公司架构之间转移，”Thomas说。
犯罪网络往往借助专业洗钱组织，通过多种渠道隐藏利润。他表示，这些团伙不断通过公司架构、房地产安排、现金调动、现金转加密货币以及恶意贸易安排等方式进行洗钱。
Thomas表示，7月改革的重点并非抓捕执法机构已在监控的犯罪分子，而是鼓励专业服务行业积极参与，从源头截断犯罪链条。
“这实际上是关于如何让合法企业意识到他们可能正被有组织犯罪所利用，教会他们如何识别异常情况。当他们发现后，增加向我们的报告量，这样我们就能勾勒出犯罪活动及资金流动的更完整全貌，”他说。
02
凯恩斯公寓5年零空置！比布里斯班便宜40%，区域投资新风口的崛起
区域房产市场正在挑战传统的投资智慧。
在过去的十年里，凯恩斯等城市的公寓价值涨幅超过了独立屋价格，诱使精明的投资者放弃昂贵的首府城市市场，转向更远处寻求更高回报。
本月凯恩斯72套公寓的上市，为我们提供了一个窗口，了解区域市场为何日益受到投资者关注。
起价55.5万澳元，比布里斯班（Brisbane）87.6万澳元的中位公寓价格低近40%，这些住宅在过去五年里实现了零租赁空置率——在这个因建筑成本导致新公寓建设实际已停止的城市里，这一数据尤为引人注目。
Crystalbrook Bailey 项目是一个命运改变的缩影。
五年前竣工的 Crystalbrook Bailey 是过去20年里凯恩斯仅有的两家五星级酒店之一，其上部楼层整合了住宅功能。
该项目于 Covid 疫情前夕开业，原计划在这栋14层综合楼中销售数十套公寓，但在严峻的市场不确定性面前被搁置。
开发商兼业主 Ghassan Aboud Group 以 Crystalbrook Collection 品牌运营，保留了5至12层的72套公寓，并将其作为长期租赁物业出租。该项目共有220间酒店客房和110套公寓。
目前这些公寓正通过 Belle Property 上市销售，而 Crystalbrook Bailey 继续作为酒店运营于较低楼层，整个区域保持不变。
York 先生表示：”我们提供这些住宅的意图可以追溯到2019年。虽然在 Covid 期间暂停了，但我们现在是在资产成熟之际重新出发。”
价格已从疫情前约22.9万澳元的水平上涨超过50%。
Belle Property 经纪人 Kaine Rowe 表示，自 Covid 以来，长期租赁实际上实现了零空置率，这凸显了更广泛的凯恩斯房产市场的强劲实力。
Rowe 先生表示：”你看不到天空中有任何起重机，特别是对于公寓生活而言。建筑成本太高，任何人都无法在凯恩斯启动新的公寓项目，因此租赁空置率几乎不存在。”
在过去十年中，凯恩斯的单元房价值表现优于独立屋，涨幅达87.9%，而独立屋涨幅为86%。PRD Real Estate 首席经济学家 Diaswati Mardiasmo 表示，这种趋势在其他区域市场也同样存在。
她表示：”由于独立屋数量不足，我们看到更多原本打算买房的人将预算转向购买公寓。”
PRD Research 最新发布的《Smart Moves: Regional Edition》将凯恩斯列为澳大利亚十大可负担主要区域市场之一，其入选得益于相对较低的价格、紧张的租赁状况和稳定的人口增长。
PRD 数据显示，凯恩斯独立屋中位价为74.5万澳元，是报告中三个昆士兰区域中最可负担的，尽管仍比维多利亚州的 Bendigo、Geelong 和墨尔本东南走廊的 Casey，以及塔斯马尼亚唯一代表 Launceston 更为昂贵。
Mardiasmo 博士表示，昆士兰远北地区正在吸引被当地市场价格拒之门外的东南昆士兰投资者。
她表示：”我们确实看到更多投资者进入昆士兰区域市场积累财富，因为在自家后院投资实在太贵了。”
“在区域澳大利亚投资的形象也完全改变了。由于价格、可负担性、宜居性、租赁潜力或资本增值，现在这被许多人视为明智的决定。与首府城市市场相比，许多区域市场非常有韧性，我认为这有助于改变人们对区域投资的看法。”
凯恩斯的这次发售遵循了悉尼和墨尔本出现的模式——开发商在疫情期间保留已建成的库存，待条件稳定后再推向市场。
BMT Tax Depreciation 副总监 Nol Petrohelos 表示，在许多情况下，折旧往往被投资者在购房过程中忽视，直到收到会计师的建议后才浮出水面。
他表示，尽管这些公寓已被先前占用，折旧扣除仍然适用，只是水平低于全新购买。他建议买家咨询 quantity surveyor。
他表示：”2017年的折旧立法发生了相当大的变化，基本上规定以前使用过的厂房设备资产不能用于二次申报。”
“但这仅适用于公寓内的固定装置和配件。结构部分占折旧申报的大部分。”
他表示，如果这些住宅作为全新的两居室公寓出售，根据装修标准，第一年通常可产生约1.6万至1.7万澳元的扣除额。
按建筑成本的2.5%计算、40年内每年摊销的资本工程扣除仍然适用，同时还可以按比例对电梯、泳池和公共区域等共享基础设施进行申报。
按37%的边际税率计算，Petrohelos 先生表示，9000澳元的扣除额相当于每年返还约3300澳元，无需任何直接支出。
“折旧是唯一的非现金扣除。没有发票或附加费用，不像利息、保险、市政费或物业费那样，”他表示。
“这是一种常被忽视但非常有价值的扣除。我们经常看到人们持有房产三四年却没有申报，因为他们只计算了支出的费用，而没有意识到折旧无论何时都可以申报。”
03
悉尼试水模块化建房，1天内组装完毕！新州跟进立法
澳洲最大的开发商之一Mirvac启动了一项地标性试点项目，该公司试图通过发展迅猛的模块化建筑业务，以创纪录速度建造住宅。
在悉尼西南部开发热潮正盛的Cobbitty建筑走廊，一栋拥有现代内饰的五居室家庭住宅格外引人注目——因为它出自工厂流水线。
新居民 Marie Bartholomew 表示，看到这片区域蓬勃的开发景象，一家人很快就爱上了这里。
Mirvac的 Stuart Penklis 则预测，未来几年，模块化将成为房屋建造的主流方式。
建筑模块由卡车成批运抵现场，再由起重机吊装就位，一天之内即可完工。
新州规划部长 Paul Scully 表示，无论从设计还是质量来看，这栋房子都与周边住宅无异，唯一的区别是——别人盖几周，它只用几小时。
这一模式的另一大优势在于精度。
所有组件均在受控环境中按精确尺寸切割，可减少约60%的建材浪费。
然而，成本仍是模块化建筑推广的最大障碍。Cobbitty这栋住宅造价约为650,000澳元，比传统建造方式高出约10%。
Penklis 坦言，随着市场需求不断扩大，这一细分领域的成本有望逐步下降。
与此同时，新州政府于周三出台新立法，旨在简化审批流程、加速模块化住宅建设。
新州建筑部长 Anoulack Chanthivong 表示，新法将让整个流程更加顺畅，使模块化住宅与传统建造方式平起平坐。
04
房东集体大出逃！维州强征土地税遭反噬，政府税收为何反降1.28亿澳元？
Victoria 政府2024年推出的土地税增税计划，如今已显露出负面效应——该州目前的财政收入甚至还不如两年前。
连续几份预算案显示，原本旨在偿还新冠时期债务的土地税增税计划，正反过来侵蚀维州府库，房地产行业专家纷纷敲响警钟。
最新数据显示，维州从这项备受争议的延展税项中获得的收入，预计将低于两年前2024-2025年度预算的水平。与此同时，该州土地税收入已连续第二年低于预期，昨日预算案文件披露的2亿澳元缺口，被业内解读为房地产投资者持续撤离的明确信号。
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根据今年的2026-2027年度预算，该州预计在本财年征收64.56亿澳元土地税收入，以及另外11.97亿澳元的土地持有者新冠债务税（Covid Debt Levy）。
而去年的预算文件曾预测，这两项收入分别可达66.3亿澳元和12.23亿澳元。与2024-2025年度预算的远期估计相比，两项税收合计出现了5.8亿澳元的缺口。
维州政府于2024年推出“新冠债务偿还计划（Covid Debt Repayment Plan）”，旨在弥补该州封锁期间的巨额支出，扩大土地税征收范围正是其核心组成部分。
具体来看，今年的土地税收入比2024-2025年度的65.23亿澳元少了6700万澳元；新冠债务回收部分则比同年的12.58亿澳元少了6100万澳元。两项合计，该州目前的收入比两年前落后了1.28亿澳元。
房产行业专家警告，这种局面只可能由两个原因造成：要么是过去一年房屋价值下跌，要么是纳税房产数量减少。
然而数据显示房价并未下跌。PropTrack 截至4月底的最新数据显示，Melbourne 房屋中位价为100.5万澳元，过去一年上涨1.5%，单元房价格上涨3.2%至62.9万澳元。维州偏远地区的房屋价格更是飙升6.7%至63.6万澳元，单元房价格上涨5.8%至43.8万澳元。
真正的问题出在租赁房源数量上。Homes Victoria 最新租赁报告显示，去年9月的活跃租房押金（bonds）为65.7万份，较前一年下降1%。而2023年9月，该州的活跃押金数量还高达671,109份。
Real Estate Institute of Victoria（REIV）首席执行官 Toby Balazs 表示，吸引更多投资者才是增加房产税收入的最佳途径，五分之四的维州人也会支持旨在促进投资的税务改革。
他直言，此次预算是一次“错失的机会”，没有提供任何真正的激励措施来吸引或留住投资，也因此看不到供应的相应增加。
Property Investment Professionals of Australia（PIPA）主席、买方代理 Cate Bakos 指出，这些数据向政府发出了必须“寻找新的收入获取方式”的信号。她透露，除投资者撤离外，度假屋的持续抛售也在加剧这一趋势。
“他们现在面临两个问题：收入减少，同时租金承受更大上涨压力，”Cate Bakos说道。
Homes Victoria数据印证了这一点：截至去年9月的12个月内，墨尔本租金中位数上涨3.5%至每周580澳元；维州偏远地区租金上涨4.6%至每周470澳元。
Property Investors Council of Australia（PICA）主席 Ben Kingsley 则表示，土地税收益低于预期对艾伦政府来说不应感到意外。
“如果你想把投资者赶出这个州，这就是下场，”Ben Kingsley说道。
“这再次证明维州政府的房产政策方向错了，如今尝到的正是事与愿违的苦果。”
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