楼市止跌回稳？|一线城市|二手房市场|二手房成交|小阳春|市场热度|房价|楼市

2026

联系人：谭逸鸣、谢瑶

摘要

2026年以来，房地产市场在政策持续发力与市场自身调整的共同作用下，出现了一些积极变化，二手房成交创近年新高、一线城市房价止跌回升、租金回报率逐渐回归合理区间、全国待售面积增速收敛、4月政治局会议政策共识强化等等，这些变化共同表明本轮调整最陡峭的下行阶段或已基本过去。

往后展望，部分指标改善的可持续性仍有待验证，三四线城市仍面临去化压力，房企融资总量依旧承压，行业整体仍处于筑底期。后续需持续关注二手房热度能否向新房有效传导、价格企稳能否从一线向更广范围扩散、房企资金端能否持续改善等关键变量。

今年以来地产有哪些积极变化？

年初以来，房地产市场出现了一些积极变化，无论是市场成交、房价、租金回报率、商品房库存等关键指标，还是中央政策定调抑或地方政策加码，均呈现出不同程度的边际改善迹象，以下从四个维度来进行分析。

（1）市场成交：一线城市迎来“小阳春”，二手房率先回暖

从量的层面来看，2026年初以来，二手房成交持续放量，3-4月修复加速，以往3月“小阳春”后4月往往明显回落，但今年4月实际成交剔除清明假期因素后与3月基本持平。受“沪七条”提振，上海二手房刚需与改善置换链条同步打通，3月二手房成交面积创近5年以来新高，成交套数突破3.1万套。

从价的层面来看，参考能够反映全国二手房挂牌价变化的冰山指数，今年以来全国冰山指数的环比跌幅整体收窄。

（2）供给变化：新房供给收缩，商品房库存出现改善信号

3月全国商品房待售面积时隔51个月首次同比下降，累计库存得到消化，叠加新房供给持续收缩，释放出库存改善的信号，未来需持续观察商品房销售和库存情况，若销售数据修复、库存持续下降，或确认房地产行业逐渐脱离被动累库存阶段，供求关系发生扭转，为地产企稳回升提供支撑。

（3）估值回归：租金回报率回归合理水平，租金尚未企稳

从租金回报率看，2026年4月百城租金回报率升至2.4%，接近公积金贷款利率，高于30Y国债收益率，逐渐回归至合理水平，为市场止跌回稳提供了重要的安全边际。从租金价格看，2026年1-2月百城住宅平均租金环比回升，3-4月租金环比转为下跌，但较2025年12月上涨0.4%，租金尚未出现明显企稳信号，当前租金回报率更多反映房价下跌后的被动抬升，而非由租金的主动上涨驱动，因此租金是否步入企稳回升通道仍需后续数据验证。

（4）政策定调：从“止跌回稳”到“努力稳定”房地产市场

2026年政府工作报告对房地产工作目标的表述，由2025年政府工作报告的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，调整为“着力稳定房地产市场”。经过近几年政策发力与市场出清，行业风险得到初步遏制，市场底部基本确认，陡峭化下行的局面明显扭转。4月28日，政治局会议定调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，将房地产风险防范纳入重点领域风险化解范畴，把城市更新上升为稳定市场的核心举措，与两会部署形成闭环。

楼市止跌回稳？

考虑到“小阳春”以来地产成交热度的持续性仍有待观察，租金价格尚未出现企稳信号，居民收入实质性改善仍需验证，本轮地产修复节奏的判断仍需观察以下关键变量：

一是挂牌量走势，二手房挂牌量体现业主对市场的预期，影响市场供需平衡并传导至房价。若后续二手房挂牌量企稳或下行，表明业主对市场预期改善，市场消化库存的能力增强，从以价换量向量价趋稳转变；若挂牌量显著上升，但成交量表现低迷，表明市场“以价换量”尚未出现成效，或仍处于寻底阶段；若挂牌量明显上升，且成交量修复，反映需求和有效供给同步修复，但供给回升也会加剧买方和卖方博弈，房价走势或有所反复。

二是租金价格，当前租金回报率虽已基本回归合理水平，但更多体现房价下跌之下的被动抬升，租金本身并未企稳，因此需进一步观察租金价格是否出现改善信号。

三是居民收入改善和预期修复，消费者收入信心指数反映居民对未来收入预期边际改善，但实质性的收入改善和资产负债表修复等仍需要一定时间。

展望未来地产市场走势，“小阳春”之后的市场表现将成为验证地产市场止跌回稳的关键窗口期，这一窗口期的量价演变，将主要取决于二手房挂牌量、租金价格、库存消化、政策落地效果以及居民收入改善等多重因素的合力方向。

若二手房挂牌量企稳或下行，租金价格止跌回稳，库存压力持续缓解，收储等政策落地提供支撑，居民增收计划成效显现，市场购房需求有所释放，那么地产下行趋势可能逐步收敛，量价保持相对稳定，并逐步进入企稳回升通道。若部分变量（如挂牌量再度冲高、租金持续下跌、收入改善不及预期）出现反向演变，则地产市场磨底时间可能延长。

核心图表（完整图表详见正文）

风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治风险。

报告目录

今年以来地产有哪些积极变化？

1、市场成交：一线城市迎来“小阳春”，二手房率先回暖

2026年3-4月楼市初现“小阳春”迹象，二手房市场表现亮眼，呈现出“量升价稳”的特点，一线城市二手房成交迎来增长。上海3月二手房成交约3.1万套，创近5年新高；4月网签量近2.9万套，创近十年同期最高，同比上涨约22.3%，延续3月份的热度。北京3月成交近2万套，创近15个月新高；4月近1.8万套，创近5年同期新高。

与此同时，新房市场在经历3月的低位回升后，4月有所回落，修复节奏仍慢于二手房市场。在新房销售仍有压力及土地供应“缩量提质”背景下，新房供需仍面临约束，叠加二手房市场对新房市场的“替代效应”日益明显，导致新房需求被二手房显著分流，二者需求可能呈现“跷跷板”现象。

（1）二手房：3-4月“小阳春”量升价稳

从量的层面来看，2026年初以来，二手房成交持续放量，3-4月修复加速，以往3月“小阳春”后4月往往明显回落，但今年4月实际成交剔除清明假期因素后与3月基本持平。截至4月30日当周，20城二手房成交面积回落至252.3万平方米，同比上涨28%，连续三周实现同比正增长，一线、二线、三线城市分别同比上升34%、30%、11%。

受“沪七条”提振，上海二手房刚需与改善置换链条同步打通，3月二手房成交面积创近5年以来新高，成交套数突破3.1万套。截至4月30日当周，上海二手房成交面积为54.6万平方米，同比上涨35%，仍强于季节性水平。3月上海二手房成交创历史新高3.1万套，环比上涨176%，同比上涨6%；4月网签量近2.9万套，创近十年同期最高，同比上涨约22.3%，延续3月份的热度。除春节假期外，上海二手房月成交套数自2025年11月起持续处于2万套的荣枯线之上。

从价的层面来看，参考能够反映全国二手房挂牌价变化的冰山指数，今年以来全国冰山指数走势有所反复，环比整体跌幅收窄。2025年12月以来，全国冰山指数周环比降幅逐渐收窄，自2025年12月7日环周下跌0.41%，至2026年2月22日环周上涨0.07%，连续两周实现环比上涨。2月底至3月初，冰山指数重新转跌，但周环比跌幅在0.25%以内，随后环比跌幅再度收窄。截至5月3日当周，全国冰山指数为9929，环周下跌0.07%，较去年同期跌幅收窄0.21pct。

一线城市中上海二手房价修复程度最好。截至5月3日，一线城市中北京、上海、广州、深圳冰山指数环比分别为-0.05%、+0.14%、-0.15%、-0.01%，其中上海连续八周环比正增长，二手房价修复程度最好，呈现阶段性止跌回稳特征。

（2）新房：修复节奏偏慢，4月季节性回落

新房市场在经历3月的低位回升后，4月季节性回落，修复节奏仍慢于二手房市场。进入4月，新房成交面积季节性回落，截至4月30日当周，20城新房成交面积环周上涨2%至225.1万平方米，连续三周环比正增长，同比上涨4%，整体仍低于历史同期水平。

分城市能级看，一线城市韧性较强。从成交面积看，年后一线城市新房成交面积逐渐修复，截至4月30日当周，一线、二线、三线城市成交面积同比分别为+12%、-11%、+30%。一线城市中，北京、上海、广州、深圳同比增速分别为54%、-3%、+16%、-5%，北京和广州实现同比正增长。从成交套数看，4月一线城市中北京、上海、广州新房成交套数同比增速分别为+42%、+20%、+34%。

2026年3月全国新房价格跌幅收窄，一线城市领涨。3月70大中城市新房价格指数环比为-0.21%，跌幅连续两个月收窄；一线城市、二线城市、三线城市新房价格指数环比分别为+0.20%、-0.20%、-0.30%，尤其是一线城市终结了连续10个月的下行态势。

3月房价上涨城市数量明显增加，其中新房价格上涨城市有14城（上海、广州、深圳、大连、杭州、宁波、合肥、青岛、银川、吉林、牡丹江、烟台、宜昌和惠州），较2月增加4城，其中上海和广州环比均上涨0.3%，领涨70城新房价格。

2、供给变化：新房供给收缩，商品房库存出现改善信号

从供给端看，今年3月全国房地产开发投资同比下降11.2%，房地产新开工施工面积同比下降20.3%，房地产竣工面积同比下降25.0%，地产供给端的景气度仍然下行，新房市场供给持续收缩。

从库存看，截至2026年3月，全国商品房待售面积为78601万平方米，同比下降0.1%，为2021年7月以来首次同比下降。其中住宅待售面积为42771万平方米，同比增长1.4%，较2月减少981万平方米，库存压力有所改善。从住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）看，截至2026年3月，商品住宅广义库存面积为15.27亿平方米，同比下降16.38%，较2025年12月下降5.32%。

总体来看，3月全国商品房待售面积时隔51个月首次同比下降，累计库存得到消化，叠加新房供给持续收缩，释放出库存改善的信号，未来需持续观察商品房销售和库存情况，若销售数据修复、库存持续下降，或确认房地产行业逐渐脱离被动累库存阶段，供求关系发生扭转，为地产企稳回升提供支撑。

3、估值回归：租金回报率回归合理水平，租金尚未企稳

2026年4月百城租金回报率升至2.4%，接近公积金贷款利率，高于30Y国债收益率，逐渐回归至合理水平，为房地产市场止跌回稳提供了重要的安全边际。

从投资价值看，将租金回报率与30年国债到期收益率进行比较，2026年4月二者利差为12BP，较2020年以来的利差均值-77BP和2020年11月的阶段性低点-183BP明显修复。对于长期持有的投资者而言，当前租金回报率高于超长期国债收益率，房地产作为资产的相对吸引力有所回升，叠加房价下跌预期减弱，持有房产的机会成本有所下降。

从居住价值看，4月百城住宅租金回报率逐渐接近2.6%的5年以上住房公积金利率，同时考虑到我国住房持有成本较低，目前租金回报率逐步回归至合理区间。

从租金价格看，2026年1-2月百城住宅平均租金环比回升，3-4月租金环比转为下跌，但较2025年12月上涨0.4%。总体而言，租金尚未出现明显企稳信号，当前租金回报率更多反映房价下跌后的被动抬升，而非由租金的主动上涨驱动，因此租金是否步入企稳回升通道仍需后续数据进一步验证。

4、政策定调：从“止跌回稳”到“努力稳定”房地产市场

2026年政府工作报告中对房地产工作目标的表述，由2025年政府工作报告的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，调整为“着力稳定房地产市场”。经过近几年的政策发力与市场出清，行业风险已得到初步遏制，市场底部基本确认，陡峭化下行的局面明显扭转。

4月28日中央政治局会议进一步定调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，将房地产风险防范纳入重点领域风险化解范畴，把城市更新上升为稳定市场的核心举措，与两会部署形成闭环。

今年以来，自然资源部、住建部、金融监管总局、财政部等部门密集发声，2026年房地产市场政策呈现出如下特征：

一是供给侧改革深化。3月初，自然资源部发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，其中第十条明确“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，有利于稳定长期的供给规模，推动市场更快走向新的供求平衡点。

二是需求侧工具创新。除了传统的降首付、提额度外，今年“收购存量房”和“城市更新”成为亮点。3月5日，政府工作报告指出“控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。3月17日，财政部强调“落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策”，进一步支持收购存量房工作。4月28日，政治局会议强调“扎实推进城市更新”。

楼市止跌回稳？

1、量的层面：二手房成交放量，持续性有待观察

结合地产“小阳春”成色和边际变化来看，当前地产销售量层面有如下积极信号：

一是“小阳春”以来地产市场成交面积持续修复，其中二手房修复节奏强于新房，接近季节性高位水平，一线城市韧性相对较强。

二是前瞻指标二手房挂牌量整体下行，表明市场供给侧压力或有限。截至4月26日当周，二手房挂牌量环比下跌12.30%，一线、二线、三线、四线城市环比分别为-13.68%、-9.48%、-14.51%、-2.02%，高能级城市下行幅度较大。

总体来看，“小阳春”以来地产市场成交面积持续修复，但需要注意新房市场热度较弱，4月新房销售季节性回落，需进一步观察地产成交量修复的持续性以及二手房挂牌量走势变化。

2、价的层面：房价跌幅收窄，关注租金价格修复

挂牌价方面，2026年以来二手房挂牌价走势有所反复，整体跌幅收窄。“小阳春”以来房价边际回落，3月环比跌幅扩大至1.18%，原因在于2026年挂牌量持续回落，进入3月后挂牌量由跌转涨，供给增加加剧了市场供需博弈，挂牌价环比再度下跌，出现“以价换量”特征。

租金方面，当前百城租金回报率回归合理水平，为地产市场止跌回稳形成一定支撑。一季度以来租金触底反弹，1-2月有所上涨，3-4月小幅下跌，较2025年12月上涨0.4%，租金尚未出现明显企稳信号，需要后续数据进一步验证。4月百城租金回报率达2.4%，逐渐接近5年以上公积金贷款利率，目前已高于30Y国债到期收益率，逐渐回归合理水平，为地产市场止跌回稳形成一定支撑。值得注意的是，当前租金回报率更多体现房价下跌之下的被动抬升，租金本身并未企稳，因此需进一步观察租金价格是否出现改善信号和修复节奏。

整体来看房价跌幅收窄，供给侧压力相对可控。3月份70城新房价格环比下跌0.2%，跌幅连续两个月收窄；二手房价格环比下跌0.2%，跌幅连续三个月收窄。

3、宏观条件：房价收入比下降，居民债务压力整体可控

居民收入增长速度放缓并非楼市企稳的制约因素，国内主要城市房价收入比呈下降趋势。

我国居民人均可支配收入增速连续两年放缓，2025年同比增速为5.0%，但同时期全国二手房价呈下跌趋势。从房价收入比看，使用二手房平均成交价格*90平米得到房屋总价估值，使用人均可支配收入*户均人口得到家庭可支配收入，最后将房屋总价除以家庭可支配收入计算得出房价收入比。

2020年以来，我国主要城市房价收入比呈下降趋势，市场去泡沫，逐步回归合理定价。2025年一线城市房价收入比在20倍以上，仍处于较高水平；二线城市多数已下降至10倍以下，房价可负担性强于以往；三线城市房价收入比基本回归4-6倍区间，处于相对合理水平。

居民债务压力未显著偏高，收入预期回升。对我国居民而言，无论是购买新房还是二手房，多数都需要贷款买房，因此负债水平和收入预期会显著影响居民购房意愿和购房能力。我们使用杠杆率来衡量居民负债水平，截至2025年9月，我国家庭部门杠杆率为59.0%，环比回落0.7pct，较2024年3月高点的61.0%降低2.0pct。国际对比看，我国居民部门杠杆率水平低于美国和日本，高于欧元区，但并未显著偏高。从收入预期看，2026年2月消费者收入预期指数为101.5，环比上升2.4%，为2023年4月以来首次破百，表明消费者对于未来收入预期改善。

此外，居民的预期修复和资产负债表修复仍需观察。由于房价收入比下降并不等同于市场企稳，居民预期和资产负债表修复仍需要一定时间。对于多数家庭而言，房产是最大的资产，若房价持续下跌，居民对未来价格走势信心缺乏信心，家庭净资产缩水，需求受到抑制无法有效释放。居民预期扭转和资产负债表修复往往需要看到价格企稳、政策密集发力等多重信号。

总体来看，一线城市房价收入比偏高，二三线城市逐渐回归相对合理区间，居民债务压力并未显著偏高，收入预期有所改善，为地产止跌回稳提供一定支撑，但居民预期扭转和资产负债表的修复情况仍需进一步观察。

政策支持方面，往后看，地产政策可能聚焦以下几个维度：

一是城市更新。2026年政府工作报告指出“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房”，并且将城市更新放在了推动新型城镇化的重点位置。各部门陆续出台多项政策保障高质量城市更新，3月5日自然资源部、国家林业和草原局发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确“新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，原则上不用于经营性房地产开发”，有利于稳定长期的供给规模，未来房企获得的来自城市更新渠道的土地预计占比增加。

对地方政府而言，城市更新提供了盘活存量的全新路径。地方实践上，2026年以来北京、广州等多个重点城市出台城市更新相关政策，如北京在1月1日发布《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，共包括7大类75项政策推进城市更新行动，进一步盘活市场。未来各地可能陆续落实城市更新计划，释放核心区域土地，盘活新房市场。

二是收储。2026年《政府工作报告》明确提出“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，3月17日，财政部在《2025年中国财政政策执行情况报告》中指出“落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策”，存量商品房收储成为稳定房地产市场的重要手段。地方层面，2月上海启动二手房收购用作保租房试点，静安区、浦东新区、徐汇区为试点区，试点房源主要聚焦三区房龄较老、户型偏小的存量住宅。

最后参考国际经验，上世纪70年代以来，日本经历过两次地产危机，分别为1974-1977年和1991-2009年，美国经历过一次地产危机，为2007-2012年。

日本第一次地产危机时期，房价累计下跌29%，危机爆发后历时13年房价回到危机前峰值；第二次地产危机时期，房价累计下跌45%，房价至今仍未恢复危机前峰值。美国21世纪初过度宽松的货币和信贷环境持续推高房价，2007年房地产泡沫破裂，房屋价格指数持续下行至2012年触底，跌幅19%，危机爆发后9年房价回到危机前峰值。我国房价自2021年下半年以来持续下行，截至2026年3月二手房挂牌价指数较2021年峰值下跌27.92%，持续时间接近日本第一轮地产危机和美国2007年地产危机。

总体来看，结合当前市场表现和宏观因素，房地产市场止跌回稳存在以下支撑因素：

一是估值层面，我国主要城市房价收入比呈下降趋势，市场去泡沫，逐步回归合理定价，房价可负担性强于以往，二三线城市接近合理水平。同时租金回报率接近公积金贷款利率，高于30Y国债到期收益率，已逐渐回归合理水平，房屋的投资价值和居住价值均得到改善。

二是供给层面，当前全国商品房待售面积时隔51个月首次同比下降，累计库存得到消化，同时新房供给持续收缩，库存压力有所缓解。

三是居民债务压力层面，家庭部门杠杆率较高点有所回落，对比国际水平并未显著偏高，收入预期呈现边际改善，居民债务压力相对可控。

此外，考虑到“小阳春”以来地产成交热度的持续性仍有待观察，租金价格尚未出现企稳信号，居民收入实质性改善仍需验证，本轮地产修复节奏的判断仍需观察以下关键变量：

一是挂牌量走势，二手房挂牌量体现业主对市场的预期，影响市场供需平衡并传导至房价。若后续二手房挂牌量企稳或小幅下行，表明业主对市场预期改善，不再急于抛售，市场消化库存的能力增强，买家议价空间缩小，市场从以价换量向量价趋稳转变；若挂牌量显著上升，但成交量表现低迷，表明业主预期转弱，挂牌抢跑，市场“以价换量”尚未出现成效，或仍处于寻底阶段；若挂牌量明显上升，且成交量同步修复，反映需求和有效供给同步修复，但供给回升也会加剧买方和卖方博弈，房价走势或有所反复。

三是居民收入改善和预期修复，消费者收入信心指数反映居民对未来收入预期边际改善，但实质性的收入改善和资产负债表修复等仍需要一定时间。

若二手房挂牌量企稳或小幅下行，租金价格止跌回稳，库存压力持续缓解，收储等政策落地提供支撑，居民增收计划成效显现，市场购房需求释放，那么地产下行趋势可能逐步收敛，量价保持相对稳定，并逐步进入企稳回升通道。若部分变量（如挂牌量再度冲高、租金持续下跌、收入改善不及预期）出现反向演变，则地产市场磨底时间可能延长。

※风险提示

1、政策不确定性：货币政策、财政政策超预期变化；

2、基本面变化超预期：经济基本面可能超预期变化；

3、海外地缘政治风险：海外地缘政治风险存在不确定性，全球市场波动超预期。

※研究报告信息

证券研究报告：《宏观利率专题：楼市止跌回稳？》

对外发布时间：2026年5月7日

报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：谭逸鸣 S1110525050005；谢瑶 S1110525070009