【U•研发】新低密时期“轻别墅”九大产品策略|住宅|居所|广州|庭院|舒缓雅居新篇章|轻别墅|露台

来源：市场资讯

（来源：UA尤安设计）

理想的住家是独门独院。

——汪曾祺

理想的庭院应该很大，靠墙有几株小果木树，其他地方种满花草。

——老舍

院落是中国人居的核心所在。对于中国人来说，有了一个自己的院落，精神才算真正有了着落。

——梁思成

一方庭院，几许情深，自古便是文人墨客笔下挥之不去的诗意栖居。纵使“限墅”“禁墅”政策之下，国人的院落情结也在“情景花园洋房”“四代住宅”等产品形态中得以延续。如今，随着房地产市场供需关系的深刻调整，多地土地出让容积率下调，低密产品正迎来新的回归契机。这一轮“回归”，直面过去别墅产品持有成本高、过分注重奢华视觉的痛点，转而探索一条更为轻盈、务实的路径——新低密时期的“轻别墅”，以“墅居体验、更少负担、更高溢价”为价值主张，既承袭了别墅的空间尺度与院落情怀，又适应了新经济周期下人们对于松弛感与实用性的双重追求，成为当下更具亲和力的居住选择。

▲过去与现在低密产品需求对比

纵观政策放开后出让的低密地块，依据其地段特征与功能定位，可划分为三大类型：一是位于成熟城区的“第一居所”，二是地处城市近郊、兼具文旅属性的“1.5居所”，三是坐拥远郊优质自然景观资源的“第二居所”。三类地块禀赋各异，决定了其产品定位与打造策略的差异化路径。本文基于UA尤安设计在三大类型项目中的实践积累，提炼出新低密时期“轻别墅”九大产品策略，旨在为相关产品实践提供可借鉴的思路。

精神栖息地

第二居所，通常位于城市远郊或风景名胜区，拥有得天独厚的自然景观资源，是远离城市喧嚣的“精神栖息地”。吸引的客户群体相对广泛，但由于使用频率不高，客户对高额的、持续的维护负担抗性较大。同时，由于居住时间较短，需考虑空置期的资产利用和增值。因此，第二居所产品的开发面临三大核心议题：

针对第二居所的三大核心议题，UA尤安设计总结西双版纳保利·曼湖│玲珑墅项目的实践经验，提出第二居所四大产品策略。

将传统大别墅的面积“做小”，并提供相邻单元的拼接设计，显著降低购房门槛，也为更广泛的客户群体提供多元化的选择。业主可独立分租，未来亦可整合出售，资产灵活性极高。

▲西双版纳保利·曼湖│玲珑墅户型配比

对于第二居所而言，地下室使用的时间较短，反而会增加装修和维护成本，在设计中，尽量以“半地下室”、“局部下沉庭院”取代或直接取消，将面积转化为地上的功能性院落或露台。这极大地减少了后期的除湿、通风和能源维护成本，提升了空间的实用性与舒适度。此外，交通空间占据的面积和装修成本均较高，利用高差实现平接入户或楼梯室外化布置，均可提高室内空间的利用，减少装修的成本。

▲西双版纳保利·曼湖│玲珑墅平接入户

将民宿的设计理念融入住宅，强化每一间卧室的独立性，形成“套房化”格局。同时提高体验感，这不仅提升了自住时家庭成员的私密性，在房屋闲置期，每一间都可作为独立且带庭院的“客房”出租，提高资产的使用效率和投资回报率。

▲西双版纳保利·曼湖│玲珑墅套房化设计

景观是第二居所价值的核心和主要驱动力。客户购买的不仅仅是一栋房子，更是一个固定的、私享的观景平台。设计中，可将“一个院子”变为“一组院子”，打造“前院-侧院-内院-露台-屋顶花园”的立体院落系统。前院用于礼仪接待，侧院或内院是家庭的私密核心活动区，露台与屋顶则延伸了休闲空间。这种“处处有景，室室有院”的布局，极大地丰富了空间体验，是提升产品溢价最直接有效的方式。

▲西双版纳保利·曼湖│玲珑墅多重院落设计

弹性生活空间

1.5居所，作为一个有效丰富生命体验、调节单调生活的“弹性生活空间”，首要作用是在周末或节假日成为一个远离日常压力、专注于个人精神世界、享受慢生活的空间，其次是拓展家的社交功能，成为邀请朋友和家人专属互动的场域。因此，1.5居所产品的开发面临两大核心议题：

针对1.5居所的两大核心议题，UA尤安设计总结济南保利·鹊华赋项目的实践经验，提出1.5居所三大产品策略。

▲济南保利·鹊华赋实景图

UA尤安设计联动悦数洞察，启动《解码中国人的家：泛居住空间趋势洞察》的客户研究工作，深度入户调研北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等核心一、二线城市97组改善型客户。调研发现，人们对居家生活方式的需求在从“外显”到“向内”转变，居住价值落位“充满长久幸福感的空间”。我们将其转译、总结为四种“空间情绪”：松弛感突围，自我即世界，沉浸式生活，人间烟火气。