来源：市场资讯
（来源：北京进深）
文/北京进深 林振兴
看到大兴·首创禧悦兴城，把安置房摇身一变做成商品房，还直接干成了销冠，北京城建估计是坐不住了。
这不，位于顺义仁和镇的裕龙湾项目，在五一期间对外开放了实体样板间。
假期刚过，大红喜报就甩了出来：累计到访1576组，认筹168套。
裕龙湾是一个有故事的项目。它跟禧悦兴城一样，最初对接东城安置房。但据业内人士透露，由于安置对象没过来，最后它转化成商品房销售。
两个项目都有一个硬伤——骨子里是安置房水准，对比商品房有相当大的差距，对比现在的“好房子”差距就更大，得房率不算高。
禧悦兴城旁边好歹有个地铁大兴机场线，裕龙湾周围却没地铁。在顺义这种地方，没地铁，对刚需来说几乎是致命伤。
更让人摸不着头脑的是，裕龙湾明明是城建发展的地盘，却请了龙湖来代建。
估计是看中了龙湖在旁边的云河砚项目做得不错，想借借人家的势。对于现在的城建发展来说，不管黑猫白猫，能抓老鼠（卖房回款）就是好猫。
为什么城建发展这么急着清库存？看看掌舵人就懂了。
去年，55岁的齐占峰“空降”至城建发展，走马上任新董事长。
他不是地产出身，毕业于中国矿业大学企业管理专业，曾任北京市首都公路发展集团总会计师，现任北京城建集团党委常委、总会计师。
财务出身的他，必然会狠抓城建发展的财务。
虽然这家北京老牌国资房企，去年营收规模站上近年最高点，实现营业收入302.81亿元，同比增长19.02%，但归属股东净亏损4.13亿元。
为了扭亏，齐占峰也道明了去化药方，“实现快周转、快回款，提高项目流速，缩短项目周期”“完善重点项目去化方案，拿出针对性、落地性措施”。
01
虽然裕龙湾在产品上，跟现在的“好房子”新盘比确实落后了一截，但有一说一，它的价格是蛮香的。
4月10日，裕龙湾1364套房源取证，拟售价格3.04-3.14万元/㎡。
官方海报直接打出：首付19万起，上车国企现房。
置业顾问表示，实际均价2万+/㎡。
项目总建筑面积约18.73万平方米，共计8栋18至21层，包含建面约67㎡-115㎡的一至三居共4种户型。
67㎡很方正，两面宽，餐客厅与1.15米宽的阳台一贯相连。
有u型厨房+开放式家政区。但卫生间没有做到三分离，而且还是暗卫。
现在同面积段“好房子”基本都可以做两居，但裕龙湾67㎡只有一居，得房率不到75%。
86㎡两居户型就没那么方正，阶梯型，缺角多；进门到客厅那一块，面积浪费肉眼可见。
南向客厅外的阳台进深增加至1.5米，还有了独立储藏间。
厨房面宽1.75米，甚至不如67㎡厨房面宽（2.5米），做饭转个身都费劲。
两间卧室面倒是足够大，分别为11.475㎡、11.407㎡，且都是南向开窗，但墙窗比小。
另外，没有家政区，洗衣机只能塞卫生间。而且，卫生间依然是暗卫。
88㎡两居，虽然客厅与阳台相连，但缺角；阳台面宽2.5米，采光受影响。
进门到厕所的过道，存在面积浪费。厨房面宽更小了，才1.65米。
115㎡三居，南向两面宽，手枪户型。现在市场同面积段的好房子，几乎都是四叶草+三面宽户型。
入户就是超长玄关，客厅面宽3.65米，主卧面宽3.3米；主卧是套间设计，且是明卫。
Bug就是，厨房的一半面积被餐厅“分走”，只有5㎡，有点不食人间烟火的感觉，让女主人发挥厨艺的空间受限。
02
裕龙湾的西北方向，是城建发展的另一个楼盘——星悦时光。
两个项目虽然是邻居，但实则有着本质的区别，一个是嫡出，一个是庶出。
看股权结构就懂了：
裕龙湾的项目公司为北京城建兴顺房地产，唯一股东是城建发展，法人兼董事长为宁志斌，经理为韩韬。
星悦时光的项目公司则为北京城建南山置业，由两个股东组成，城建发展持股51%、南山控股（002314.SZ)持股49%。
这两年来，北京偷面积之风刮得很盛。最牛的偷面积区域，当属顺义。
从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南面和北面都双偷设备平台和挑空空间，这意味着这些偷来的面积，是百分百不算产权面积。
星悦时光，就是这股风潮里的典型代表。
产品定位上，作为刚需盘的星悦时光，设计了建面约77平、87平、107平一共3个面积段4个户型。
其中，77平的三室两厅两卫，得房率约78%，赠送面积21平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成98平米，实际使用率105%。
什么概念？
按照大多数项目80%左右的得房率计算，一套建筑面积约为77㎡的三居室，星悦时光的实际可用面积将比一般情况多出35㎡。
若以3.5万元/㎡的平均售价计算，这部分额外面积的价值相当于122.5万元。
目前，星悦时光网签588套，去化率68%，成交价约3.4万元/平，成交额超17.2亿元，地价覆盖率约145%。
相较于兄弟盘，裕龙湾不仅在产品、得房率上没有优势，而且交通和配套也是它自带的硬伤。
从地理位置上来看，它距离最近的15号线顺义站，距离约7公里，开车需18分钟。距离规划中的R4号线临河站2公里。
另外，裕龙湾附近较为荒芜，周边还有不少待开发区域，配套还未完善，商业氛围并不浓郁。
但现在的买房人，已经不是只看价格了。便宜是敲门砖，住得舒服才是留人锁。
裕龙湾能不能复制禧悦兴城的逆袭神话？
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