近期，“中国房地产市场将迎来报复性反弹”的讨论再度升温，各方观点交锋激烈，市场情绪也随之起伏。尽管宏观环境仍存复杂性，但从多个微观信号与外围动向来看，楼市已出现诸多值得关注的积极变化，只是这种变化并非“报复性”的剧烈反转，而是多空博弈下的温和修复。
引发市场热议的一个重要节点，是近期“老登资产”——即传统认知中稳健、长期持有的重资产，出现明显抛售潮。在各类资产轮动中，过去数年持续承压、备受冷落的房地产板块，反而逆势走强，迎来罕见“五连涨”。这一看似矛盾的现象，背后实则暗藏清晰逻辑：当热钱从高估值、高风险资产中撤离时，那些被过度压制、价格跌至历史低位的资产，反而具备了阶段性的安全边际与反弹动能，成为资金避险的阶段性选择。
与此同时，国际投行对中国楼市的态度也在悄然转向。过去相当长一段时间，外资机构对中国楼市普遍持悲观预期，但近期，摩根大通、高盛等知名投行纷纷释放中性偏乐观信号，明确表示中国楼市“大概率已触底”。这一判断并非空穴来风：政策端，“保交楼”持续推进，首付比例下调、限购放松等支持性措施密集落地，为市场托底；市场端，部分一二线城市二手房成交回暖，开发商融资环境边际改善，行业流动性压力有所缓解；情绪端，市场对极端悲观的定价已基本完成，进一步下行空间被大幅压缩。
值得关注的是，有观点借鉴日本房地产市场的历史走势，认为中国楼市或迎来“B浪反弹”。在日本地产泡沫破裂后的长期调整中，市场并非单边下行，而是在大幅下跌后出现一轮显著的中期反弹，即技术性牛市中的“B浪”。这种反弹并非趋势反转的信号，却能在短期内带动价格修复与成交放量。结合当前中国楼市的现状，经历深度调整后，市场已具备形成B浪反弹的技术面与心理面基础，阶段性反弹具备一定可能性。
不过，对于反弹的力度与持续性，机构间仍存在明显分歧。摩根大通在最新报告中指出，当前中国楼市的市场状况，与2023年香港地产股的反弹存在相似之处。2023年，香港地产股在极端悲观情绪中迎来报复性上涨，全年累计反弹幅度高达84%。这一数据虽令人瞩目，但需理性看待：其一，股票市场与实物地产市场的流动性、杠杆结构、情绪传导机制截然不同，不能简单类比；其二，香港市场的高度开放性与资金自由流动特征，使其反弹更剧烈，但也更易受外部利率环境、地缘政治等因素影响；其三，84%的涨幅是在前期极度超跌的基础上实现的，并非常态化年度回报率，不具备复制性。
相较于摩根大通的乐观，笔者持更为理性的判断：84%的反弹幅度，放在当前内地楼市的政策环境与居民购买力背景下，实现难度极大。当前楼市更可能的修复路径是：核心城市、核心区域的优质项目率先企稳，带动局部市场信心修复；成交量温和回升，价格跌幅逐步收窄；开发商现金流压力得到缓解，土地市场逐步解冻。这一过程更像是“L型”底部的右侧试探，是温和修复而非V型反转，更谈不上“报复性反弹”。
总体而言，“报复性反弹”的表述略显偏激，当前中国楼市的核心特征，是从过去的“单边下跌”进入“多空博弈”的新阶段。对于自住需求者而言，当前市场处于底部区间，或许是关注优质资产、择机入场的窗口期；对于投资者而言，仍需保持谨慎，不宜盲目跟风，却也不必一味悲观。市场的底部从来不是一个精准的点位，而是一个震荡调整的区间，在这个区间里，理性判断与耐心持有，远比被情绪左右、盲目预测走势更为重要。唯有摒弃极端预期，尊重市场规律，才能在楼市调整期把握合理机会。
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