北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我在首都机场附近工作，未婚，手里有120万，总预算350万内，想买一个两居室。目前在看西坝河、国展、东直门这些东北二环到三环的板块。考虑到家里还有老人，最近看的主要是一楼二楼的板楼，或者带电梯的塔楼。
有一些房在东城区和朝阳区交界，但不知道现在应不应该考虑东城区的房子（有几套小两居单价7万左右，但户型或者朝向存在缺陷），买东城区的房子会更保值一点吗？
另，如果是首套的话，今年是入手购房的时机吗？一年之中大概什么时候购房比较合适呢？
A：
1、您这是典型的自住为主，那就别有炒房的心态了，风口早过去了。
2、而且在小板楼里一楼的可算硬伤，二楼的算瑕疵。塔楼则是得房率一般都低点儿，流动性弱于板楼。另外住建部一直在准备推行按套内面积报价，如果执行，那对塔楼的价格来说至少不是利好。
3、现在是否考虑学区房？常规建议是如果预算高，朝阳区大几百万，东城上千万的话可以在这种时期考虑学区房。因为总价越高，其中的学区溢价比例就越低，所以能买到各项兼顾的。
如果预算不太高，那现在的学区溢价率可没降多少，占坑儿房更明显，无论哪个区的在居住角度都性价比偏低。
另外今年起是明确的入学人数低谷期开始了，要至少延续到2032年，如果期间没有鼓励学区的政策，溢价部分很可能继续受影响。以350万来说，目前的溢价一般在100万起步，考虑好保值的风险再买吧。
4、东城带缺陷的房子，那肯定保值不强呗。房子是用来住的，学区房是用来上学的。那从前年起就已经在降低溢价率了，今年之后可能更明显，也就是学区功能下降导致的价值下跌。再加上房子有硬伤，不宜居就导致不好卖，已经是明显的多年落后大盘了，那请问您保值的支撑点在哪里？
5、入手时机跟是否首套没关系，只看自己是否有需求。我认为现在北京的房价应该是没什么下跌空间了，但学区房的溢价部分说不好。所以自己考虑吧，买什么房自己决定。
一年之中一般是建议年底，因为成交低迷，相对容易砍价儿。春天的话一般都是小阳春，就算不涨也不太好砍。另外学区房可以在五月之后看行情，因为信息采集结束了，买学区房的减少，业主有可能降点儿。
仅供参考。
二
Q:
我家的情况有点复杂，挺为难的。首先是我工作在大兴荟聚附近，而孩子爸爸在海淀**大学任教，距离远通勤时间长，现在是我每天往返很辛苦。但因为校园里有公寓提供，所以省去很大一笔租房成本。
目前我们都没有北京户口，孩子在老家上幼儿园，我们每个月回去看两次。明年孩子上学，我们想接到北京来。但如果在海淀的话没房子肯定进不去好小学，所以有考虑自己买房解决择校问题。
请问，如果是我们首付200万，您认为贷款到多少为合适？就是总价多少才能在海淀或丰台买到兼顾居住和上学的房子？而且尽量保值些的。
A：
1、是有点儿复杂，您家要兼顾居住+通勤+学区+保值，而首付又不太高，实在不好都兼顾到。
2、我要建议的话您家是否也能考虑一下石景山？比如典型的莲石路鲁谷一带，远洋山水现在均价不到5万，400多万就能买到两居室。居住至少是没问题的，小区也不算太老。通勤的话我认为是在两人中间，虽然不如偏向一边的更合适，但也勉强算兼顾吧。
学区的话远洋是景山学校远洋分校，九年制，在石景山算数一数二的，放到海淀也至少中上。而且远洋山水也没什么学区溢价，性价比相对高，价格走势也至少不落后大盘。也算相对兼顾了。
但景山远洋前些年的学位很紧张，一般落户都得五六年才能顺位靠前，现在我不知道具体情况，想买的话先了解一下吧。
3、海淀我真说不出哪儿合适。主要是您家现在没有北京户口，而海淀的学位更紧张，大概率就算买了学区房也是被派位，那这溢价花的就意义不大了。
丰台西边也是差不多情况，有不错的学区，但学位很紧张，本地孩子能保证房户合一的，其他的据说连政保的还收不过来呢，非京籍的想对口入学不太容易。而且丰台的好学校少，一旦被派位，那这学区房就基本白买了。
4、简单就这情况吧，您家的情况是不好解决，至少是不好兼顾。我提的建议未必靠谱儿，还是先核实一下景山远洋的招生情况吧。
仅供参考。
三
Q:
向您咨询一下我们置换房的事。我们是退休的俩口子，准备把南海家园七里一楼的精装二房二卫卖掉，在儿子附近的中信新城东区买个二居或小三居。
1、现在我南海家园七里的房子挂牌348万，心理价位315万，有二个意向客户，一对小年轻买房结婚，一对退休的，都是图省事买精装修拎包入住。老俩口出价300万，我觉得低了就没详谈，中介说价格差不多，您觉得多少为宜？
2、中信新城东区看中的二居楼层好，小区环境也不错，除了没有经开区的学位，其它都可以，目前有几个客户都在通过中介在谈，业主挂牌365万，心理价格350万，有客户出价340万，业主不同意，但估计346万左右可松口。
我现在纠结的是南海家园七里的房子还没成交，价格太低了不甘心，但不卖掉又担心中信新城东区的意向房源没了。请教一下，是低价卖了南海家园七里的房子后再去买中信东区的房子，还是直接先签下中信东区的房源，再看是否有合适的价格卖掉南海家园七里的房子？麻烦您帮我指点一下
A：
1、这具体的行情我可不知道，而且每套房的情况也都不一样。不过我看七里两居室中间层最新的报价基本都是350万左右，380万的是去年的报价了，390的是年初的。那您的既然是一层，常规和中间层的价差是15%，所以300万左右差不多。
2、河西北边没有亦庄的学区在我看来是利好，因为没有学区溢价，那居住的性价比就更高，也就更适合用不上学位的。将来如果也并入亦庄学区的话就是利好，不并入的话也不吃亏。
3、“几个”客户都在通过中介谈，有这么抢手吗？如果真的是都进入砍价环节了，这套房的各项条件又都挺好，那大概率都该卖掉了。所以别太信吧，一般都是忽悠的制造焦虑。
4、先买还是先卖？看您现在的资金了，如果资金允许，或者说能签个延期付款的协议，那现在这种行情的常规建议是先买，然后再慢慢儿卖。
因为一层成交周期长，很多时候不是价格的原因，而是要等到真喜欢的买家。而且今年唱涨的声音明显增大，深圳和上海的行情也都抬头，很有可能传导到北京。就算不传过来，以北京现在的租售比来说也没什么下跌的空间。
所以常规建议是这种时候先买了踏实，再者如果您说的“几个”买家在谈价了，那要真喜欢的话就更是先买了踏实呗。然后放平心态慢慢儿卖这套一层的，或许还多买点儿呢。
仅供参考。
四
Q:
北京土著，丰台两套回迁房，都是93平两居价值300多万。想换一套三居学区房，一家住，五口人，推荐哪里？够住的，学校要好，保值也要好，有停车位
A：
1、您这一看就是刚有个想法儿吧，很宽泛很空洞，实在不好聊。
2、或者这么说吧，如果是不想再添钱，那两套回迁房都卖掉的话是600多万，留出点儿税费+装修的钱是600万整吧。想要够住五口人的三居，看这意思怎么也得120平以上吧，甚至140平的，那这单价就最高不能超过5万一平了。
这问题就来了，至少北京市区是没这么便宜的学区房的，丰台都没有。郊区或许有，比如通州顺义，但您能接受吗？而且您这“好学校”的标准是什么啊？总得有个大致的标杆儿吧。
3、再者还要保值好，您这预算就不太够了。因为所有学区房都有学区溢价，而现在已经过了入学高峰期了，至少在2032年之前，溢价部分都是有可能保值受影响的。
要想保值好，就最好买溢价低的，但这要么是捡漏儿，否则就得买总价高的。因为总价越高，能买的起的家庭就越少，买豪宅当学区房的家庭也少，所以高总价的才溢价低。但600万如果在全北京楼市可以算中位数，放在市区学区房里也就是普通吧，很难买到溢价低的，也就不好聊保值好了。
4、总之您要不先了解一下学区房的情况吧。然后比较一下各个行政区的教育模式，没有哪里更好，只看哪个区适合自己家。再之后是学区学校，最后是小区和房子。您这刚刚是有想法，慢慢儿来吧。
仅供参考。
五
Q:
大兴的泰中花园您了解吗？102平的两居室如果200余万元，请问性价比是否算高？保值怎么样？
A：
1、不太了解。老小区了，前些年一直办不下房产证来，历史遗留问题，现在可能是解决了吧。
一期和二三期应该不是同一个开发商，最早是某人打着外资的旗号跟当地开发商合作的，但后来跑路了，所以二三期就是当地的兴集地产开发了。但具体怎么回事儿我都忘了，反正地段儿普通，质量中等吧，也没什么太特殊的。
2、性价比是否算高？那得看这200余万是“余”多少了。我刚看了一下，这小区104平的两居是租5000左右，那理论上讲只要不超过300万就算还行。
但这里是挨着产业园区的，租房的应该多，所以房租下浮10%才合理。那如果这么算的话，只要不高于270万就算比较合理。
3、保值不算多强，否则也不会现在的价格。这跟旁边比较一下吧，比如郁花园就算是同时期的，当年泰中花园比郁花园至少贵了10-15%。但现在郁花园3万多，泰中2万多，而郁花园这种近郊老小区是不可能跑赢大盘的，那您觉得泰中的价格走势如何？
4、总之这种小区就是典型的自住为主，其他方面的期望值别太高了，还是多考虑居住体验吧。
仅供参考。
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