曾经，在珠海本地楼市有这么一句话——珠海的房子分为两种，一种是华发建的，一种不是华发建的，足见华发在珠海本地市场的统治力。
然而房地产黄金时代一去不复返，华发股份（600325.SH）也迎来了上市以来首次亏损，其2025年归母净亏损约95亿，造成业绩首亏的主要因素在于公司计提57亿存货跌价准备。
上市以来首次年度亏损
4月底，华发股份正式公布2025年年度业绩报告，虽然营业收入持续增长，达到834.3亿，但是归母净利润却遭遇了上市以来首次亏损，全年归母净亏损约为95亿，而2024年同期为盈利9.5亿。
华发股份是一家来自珠海的国有企业，在年报中公司业务分为三部分——房地产开发、物业服务、其他。
房地产开发业务是主业，2025年贡献营业收入727.6亿，同比增加30.59%，占据集团总营收的87%。
值得一提的是，在房地产开发业务收入增长的背景下，毛利率却出现了较大幅度下滑，2025年毛利率为10.05%，相比2024年减少4.26个百分点，这也是公司首亏的因素之一。
物业服务贡献收入19.3亿，同比增加9.36%，仍然处于上升周期，毛利率15.64%，同比减少0.77个百分点。
计提巨额跌价成为主因
华发股份之所以出现业绩亏损，除了上述提到的地产开发毛利率下滑之外，更重要的原因在于公司计提了巨额存货跌价准备。
年报显示，华发股份2025年计提开发成本跌价准备18.5亿，计提开发产品跌价准备38.8亿，全年总计存货跌价准备57.3亿。
也就是说，在华发股份总计95亿亏损中，存货跌价准备就占比超过六成，是绝对的亏损主力。
在如今会计准则下，生产成本是指土地尚未开发或者开发过程中尚未建成，而成产成本是指已建成楼盘。
在华发股份存货结构中，开发成本账面余额为1222.2亿，开发产品账面余额685.5亿，这意味着华发已建成楼盘计提了更多比例的跌价准备，这也是前几年公司在市场高位拿地带来的隐患集中爆发所致。
好消息是，本次计提跌价金额是历史上最大的一次，对风险进行了集中释放。坏消息是，这并不意味着风险一次性释放完成，如果市场后续依然没有起色，那可能进一步计提跌价，毕竟公司还有1910.1亿存货账面价值。
上海市场新房库存压顶
实际上，华发股份遭遇的去库存问题在上海市场表现得尤为明显。
2022年是华发股份在上海的高光时刻，全年参与了18幅地块竞争，并顺利拿下7幅。2023年再接再厉，参与25幅地块竞买，最终拿下4幅。
进入2024年后华发股份拿地意愿迅速下降，2024-2025年两年时间仅参与了3幅地块竞争，并拿下其中1幅。
拿地热情迅速降温的关键原因在于其重金拿下的松江洞泾地块陷入滞销，对公司资金链造成压力。
2023年7月11日，华发股份以封顶价70.631亿拿下松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块，该地块由三幅子地块构成，总建筑面积超过27万平方米。
该地块便是如今的华发海上都荟，项目一期在2024年3月12日首次开盘，至2025年3月23日累计开盘4次，共推出956套，至今尚未清盘，还有124套处于可售状态。
项目二期则是在2025年5月27日首次开盘，至今也是开盘4次，共推出675套，目前434套处于可售状态。
也就是说，华发海上都荟至今共推出了1631套，已销售1073套，去化率65.8%。如果说楼盘这是一年之内的去化水平，在如今的市场可以说比较优秀，但是其首开至今已过去三年。
70亿的拿地成本，再算上建安成本，华发股份在项目上至少花费超过100亿资金，1073套销售成绩大概率未能收回投入成本，也阻碍了其后续拿地决策。
一次拿地不慎，或将影响未来数年发展。
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