涉及单位：深圳市规划和自然资源局福田管理局、福田区住房和建设局、福田区福保街道办事处
近日，深圳市福田一小区裙楼二层突遭改建为经营性酒店，引发居民强烈担忧。业主反映，商家未经本栋业主同意擅自改变原有规划用途，并在一楼商铺内打穿楼板加装电梯，涉嫌破坏承重结构、侵占公共空间。目前，规自部门已书面认定该项目作为酒店使用与规划功能不符，街道办也已下发停工通知，后续将依法开展查处。
居民报料
日前，多位居民向南都报料称，深圳市福田区丽阳天下名苑小区一商家在未经本栋全体业主同意的情况下，将裙楼商业部分二层改造为经营性酒店，改变了原有用途，居民担心酒店装修完成后的经营活动会影响到居民的正常生活，甚至会带来一定安全隐患。
报料人提及，该商家为能从临街商铺直通二层客房，还在一楼一商铺内打通天花板加装电梯，居民质疑其已涉嫌侵占一楼的建筑空间和公共区域。报料居民称，该小区裙楼2楼原规划用途并非酒店，“现未经本栋/本单元业主依法表决同意擅自变更为经营性酒店用途”，并且装修工程“不属于零星小散工程范畴。涉事项目并非单纯室内装修，同步实施了改建、扩建、加建、建筑结构改动、特种设备加装等工程内容，已超出普通装修范畴”。
居民陈女士反映称，裙楼二层改造的部分是“业主出租出去了，大约有800平方米的面积”，并且“有业主说在二楼上面铺了厚厚一层水泥，那个东西是很重的，然后还放了一个热泵，也是非常之重，好多违规的事情。并且为了装电梯，还打通了一楼、二楼之间的楼板，现在里面是什么情况我们业主都不知道，因为都被他们封起来了，然后物管也没有拍照来给我们看。”陈女士表示，酒店的装修工程有“小散”备案，并且当事商家接到居民反馈也表示“这些都是备案过的，然后他们做电梯也是请的有资质的设计公司来设计的”。
另一居民黄女士近日也表示，尽管当前装修已经停工，但裙楼二层被改的格局截至5月6日仍未恢复，具体情况社区等部门还在和业主沟通中，未有相关定论。对于打穿楼板安装电梯可能改变承重结构，业主们提出了恢复原状的要求，并且需要第三方介入鉴定会不会对楼上住房造成影响。目前，很多业主都不认可在裙楼位置经营着一家酒店，担心开业后会对居民的日常生活造成困扰，特别是会占用到居民的停车位等，希望能够尽快拆除“违建部分”。
陈女士告诉南都N视频记者，裙楼二层具体从何时开始进行装修改造尚未可知，但在“五·一”前就已经有业主在群内公开发声，反映裙楼二层被违规改建成酒店，并且已经通过各种途径反映民生诉求，当时在临街方向的一楼位置已经挂出了酒店招牌。她提到，业主代表在4月29日也和社区工作站、街道办、住建、规自等部门曾召开过会议。规自部门当时在会上表态称小区的裙楼二楼位置不能够用来做酒店，接下来将“拆除违建”。
现场走访
裙楼多为商业用途，酒店招牌已拆，电梯加装工程有备案回执
深圳房地产信息网显示，丽阳天下名苑项目由深圳宏浩实业有限公司开发，最早交房于2003年5月18日，总房源1012套，配套车位数为200个，物业类型为商品住宅，物业管理公司为深圳市宏浩物业管理有限公司。5月7日，南都N视频记者走访丽阳天下名苑小区发现，该小区裙楼一、二层均作商业用途，中部挑高设计有入户大堂，多为教培机构、健身房等商业形式。居民所反映的酒店位置位于东侧住宅A座下方的裙楼二层空间，据居民透露此前该位置曾经营过一家幼儿园。
沿裙楼大堂东侧步梯，南都N视频记者发现二楼平台位置放置着居民反映的大型“热泵”，而步梯通往正在装修区域的防火门处于锁闭状态，无法打开。而在丽阳天下名苑小区东北角，即与石厦北五街相邻的最东侧一家商铺，内部已经被改造成为一个电梯间，仅留一个小门出入，其余位置已经用胶合板或混凝土阻隔，电梯目前未能正常使用。值得一提的是，居民反映此前悬挂于该铺面上方的酒店招牌，当日已经拆除。商铺门面张贴的一份《限额以下小型工程信息登记回执》显示，位于作业地点的限额以下的既有电梯安装、改造、更换、拆除工程已在2026年3月11日获得备案通过，计划工期从2026年3月12日至4月7日。
现场张贴的备案回执。
最新进展
规自部门认定不符合功能规划、街道办已发停工通知
南都N视频记者5月7日在小区物业服务中心了解到，居民所反映的二楼改建区域属于私人业主购买所有，其通过合约出租形式租赁给了这家酒店，酒店经营方在进场施工前也有小散工程报备等手续，并且面积超过500平方米、工程资金超过50万元的报备资料审核已经不在物管处。此外，一楼用于设置电梯的商铺也被这家酒店租了下来，用以改造。
物管工作人员表示，物管人员此前巡查的时候发现二楼其实每个房间都已经做好，原计划“可能五一就要开业”，但目前涉及装修工程施工已经“控停”，但并未查封现场。
深圳市福田区福保街道办事处4月28日向涉事酒店公司出具的《停止违法行为通知书》。（受访者供图）
深圳市福田区福保街道办事处4月28日向涉事酒店公司出具的一份《停止违法行为通知书》显示，该单位在丽阳天下名苑裙楼2楼商场东侧存在违法建设，且该行为有现场照片等证据证实。
福田区福保街道办事处5月8日回应称，规自部门已在5月7日以书面文件形式对该项目作出了认定，明确项目规划的功能为商业和住宅，作为酒店使用与已批复的功能规划不符。目前执法部门正依法展开调查。
商业裙楼能否改酒店，须守住的是安全与共有权益底线
20年老小区裙楼内经营主体的变更争议，看似是一场局部纠纷，实则将触及一个关键命题：小区裙楼专有部分的业主，究竟能否自行决定改变用途，满足酒店经营的需求？
《深圳市城市规划标准与准则》中明确规定，居住用地配套商业建筑的功能范畴不包含宾馆、旅馆等各类旅馆业业态。规自部门已书面认定该项目作为酒店使用与规划功能不符，似乎从源头上也彻底切断了合法性的根基。
然而值得关注的是，深圳市规划和自然资源局在2025年11月份印发的《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》中给出了尚无具体实施办法的原则性条款——“对于存量商办用房，在不改变土地使用权出让合同、不变更土地使用权人、满足建筑安全要求及相关规范的前提下，商业、办公、旅馆等用途可相互临时转换”，鼓励存量商办用房用途临时转换。
相较于住宅裙楼的商业部分改建酒店是否有据可依，居民更关心的是自身的共有权益是否得到了有效保障。在楼龄超过20年的住宅下打穿楼板加装电梯、在公共平台上置放大型热泵，即便改变用途有据可依，这些行为是否“满足建筑安全要求及相关规范”也有待商榷。更不论酒店开业还需取得特种行业许可证、消防验收合格证明等其他审批，即便符合规划，由其行业性质决定必将占用小区共有资源的酒店，一旦开业难免会带来小区消防安全、停车未被挤占、往来人员复杂等更多隐患，居民的担忧不无道理。
此类争议再次提醒，无论是裙楼专有部分业主还是酒店经营者，法律从来没有赋予任何人去自行决定的权利去任性改变建筑用途并以此影响他人安宁。有关部门既已叫停，就当依法持续推进办理，保障小区合法有序的生活空间。
采写/摄影：南都N视频记者 覃仕林
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