入住新居却异味刺鼻、干咳不适，
一测甲醛竟超标
—— 遇到这类 “甲醛房” ，
租客权益该如何守护？
近日，上海市奉贤区人民法院（以下简称奉贤区人民法院）审结一起房屋租赁合同纠纷案件。
2025年2月，租客朱某在租房中介视频号上相中一套位于奉贤萧塘的两居室。该房屋的户型、整体装修风格及周边交通配套都让朱某非常满意。实地看房后，租客朱某当即便与房东刘某签订了房屋租赁合同。
然后入住后几天，朱某因房屋内的异味出现嗓子不适、干咳等症状，朱某也试图开窗通风，可异味问题并没有得到缓解。
朱某与房东部分聊天记录
于是，朱某多次向房东刘某反映怀疑室内甲醛超标并提出委托专业机构检测，均被刘某以 “没空”“没必要” 等理由拒绝。
为核实空气质量，朱某自行委托具备CMA资质的检测机构上门检测，检测前已提前通知刘某到场见证，刘某无正当理由未到场。
经检测，案涉房屋主卧甲醛浓度0.102mg/m³、次卧0.089mg/m³，均超出《室内空气质量标准》GB/T18883-2022规定的0.08mg/m³限值，朱某为此支付检测费490元。
因甲醛超标无法安全居住，朱某及时搬离了房屋，另产生搬家费237.28元。双方就退租、退费及赔偿事宜协商未果，朱某起诉至奉贤区人民法院。
租客朱某表示
房屋味道已经造成自己身体不适，最终检测结果也确实是甲醛超标，该房屋不适合居住，故要求解除租赁合同、退还押金及剩余租金，并赔偿检测费、搬家费、宽带迁移费等损失。
房东刘某则辩称
房屋已装修5年，不可能甲醛超标，超标系朱某自带家具、物品所致，拒绝承担任何赔偿责任。
奉贤区人民法院经审理认为，案涉房屋租赁合同合法有效，刘某作为出租人，负有法定适租义务，应提供符合安全、卫生标准的居住房屋。
租客朱某提交的CMA检测报告、微信沟通记录等证据，足以证明房屋甲醛超标、不适宜居住。房东刘某仅以 “装修多年” 抗辩，未提供任何证据证明超标系朱某原因造成，法院不予采纳。
据此，判决案涉房屋租赁合同解除，房东刘某退还租客朱某押金及剩余租金并支付甲醛检测费490元、搬家费237.28元。一审判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。
罗婷
奉贤区人民法院民事审判庭二级法官
住有所居是基本的民生需求，“安居”才能乐业。房屋租赁合同关系中，出租人享有出租房屋并收取租金的权利，但该权利的行使存在清晰的法律边界，即其必须确保出租方提供符合安全、健康标准的居住环境，履行保障承租人居住安全的根本责任。
若出租人提供的房屋空气质量不符合国家强制性标准时，应当认定房东未履行适租义务，承租人有权解除合同并向出租人主张包括检测费、搬家费在内的合理损失。
一、房屋租赁，
适租义务是出租人核心法定义务
《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应保持租赁物“符合约定的用途”。对于居住用途的房屋，“符合约定”不限于物理结构完整、水电通畅，更要求室内环境满足基本的健康安全标准。住宅的核心用途是安全、健康居住，室内空气质量达标是应有之义。甲醛作为一类致癌物，长期暴露存在明确健康风险，超标即构成对合同目的的根本性违反，不因合同未明确写明“甲醛达标”而免除。
二、危及健康，
不以承租人实际损害为必要前提
租赁物危及承租人安全或健康的，承租人享有法定随时解除权，无需等到身体出现实质性损害。甲醛超标状态本身，就已对健康构成持续性风险，法院可直接据此认定合同目的无法实现。
三、承租人初步举证后，
举证责任依法转至出租人
出租人作为房屋所有人与实际控制方，更易举证房屋装修材料、通风状况、使用历史等事实。租客提交合法有效的超标检测报告后，举证责任转移至出租人；若房东主张系租客原因导致超标，须提供充分反证，仅口头抗辩“已装修5年，不可能甲醛超标”为由，不能成立。
本案中，租客朱某检测前已通知房东到场，房东刘某拒不到场，事后以未见证为由否定报告效力，法院依法采信单方委托但资质齐全、程序合法的检测结论，兼顾维权效率与司法公正。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百三十一条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
来源：上海奉贤法院微信公号
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