本周拍卖清空率
Domain
统计截止至 2026-5-9 18:00:00
数据来源Domain
地区
售出中位价
拍卖结果
悉尼
160万
1030
55%
墨尔本
91.8万
1051
56%
布里斯班
126万
160
29%
阿德莱德
100万
133
54%
堪培拉
109万
127
52%
房市行情
根据房产数据公司 Cotality 的数据，近年来支撑全澳房产市场的供应紧张状况正开始缓解。
这一变化叠加需求疲软，为全澳房市陷入低迷创造了条件。
Cotality 房产分析师警告称，房市低迷的可能性越来越大。图片：(ABC News: John Gunn)
Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，悉尼和墨尔本已进入衰退早期阶段长达五个月，中型首府城市的增长势头也在放缓。
“随着需求减弱，挂牌量正在增加，利率正在上升，同时负担能力和还款压力正在显现，”他说。
Cotality 的研究显示，从历史上看，房价下跌的催化剂主要有几类：全球性冲击、利率上升、信贷收紧，以及财政政策变化、负担能力和市场心理预期等更广泛的因素。
独立经济学家 Saul Eslake 也认为，导致房市持续疲软的因素目前已基本具备。
Saul Eslake 同样认为房市低迷是有可能的。图片：(ABC: Maren Preuss)
“利率上升，加上潜在买家因担忧中东冲突带来的经济后果而愈发谨慎，完全有可能导致房价下跌。”
他指出，尽管“住房的‘基础’需求与供应之间持续失衡”，但下跌仍可能发生。
换言之，需求的减弱程度已足以抵消供应匮乏带来的天然涨价压力。
“供应短缺是过去30年澳洲住房市场的主要特征，但这并未能阻止有效住房需求偶尔下降，从而引发短期的价格下跌，”Saul Eslake 说。
他进一步解释称，决定短期价格波动的是“有效住房需求”——即人们愿意且能够支付的水平——与住房供应的相互作用，而非由人口增长和家庭构成率决定的“基础”需求。
墨尔本房产价值在4月份出现下降。图片：(Supplied: Victorian Government)
首府城市价格将下跌
4月份首府城市房价仅上涨0.2%，增长动力正在消退。
Cotality 亚太区研究主管 Tim Lawless 表示，随着市场进一步失去动力，综合首府城市指数未来几个月极有可能陷入下跌。
“今年以来75个基点（0.75个百分点）的加息，以及今年晚些时候可能再次加息或多次加息，都放大了这一趋势，”他说。
“值得注意的是，市场在加息周期开始前就已显著放缓，这凸显了去年底以来信心减弱、通胀上升和住房支付能力恶化所带来的下行影响。”
数据显示，悉尼住宅价值4月份下跌0.6%，较2025年11月的峰值低1.0%；墨尔本住宅价值当月同样下跌0.6%，比2022年3月的高点低2.3%。
与此同时，更多卖家正涌入市场。
截至5月初的四周内，新挂牌房源达39,319套，比五年平均水平高出4.7%。
全澳挂牌房产总量为127,821套，虽仍低于平均水平，但较一年前下降了2.6%。
Cotality 指出，挂牌量上升主要源于买家需求减弱，而非新房源大量涌入。
全澳在售房产库存整体仍偏低，但悉尼、墨尔本和堪培拉的库存量正在攀升，并已维持在平均水平之上。
近期买家面临“负资产”风险
Cotality 报告还指出：
“随着价值下降，近期入市的买家可能面临负资产风险，特别是那些以较低首付入市的人，包括利用澳洲政府5%首付计划的参与者。”
所谓负资产，是指贷款未还清余额（如房贷或车贷）高于担保该贷款资产的当前市场价值。
“近期买家的风险可以说更高，因为他们积累房产增值或偿还贷款本金的时间较短，”Lawless 说。
Cotality 警告称，近期购房者可能沦为负资产受害者。图片：(ABC News: Ian Cutmore)
“不过，房贷还款通常会被优先考虑，借款人更有可能在错过还款前先调整其他方面的开支。”
Saul Eslake 表示，历史经验显示政策制定者会高度关注陷入负资产困境的群体。
他说：
“这些价格下跌期都相当短暂，因为每当这种情况发生时，政府由于担心‘天塌下来’，都会采取措施阻止房价大幅下跌，例如将首次购房补贴增加两倍或三倍，并鼓励澳洲联邦储备银行（RBA）降息。”
“是的，很可能会有一些人发现自己处于‘负资产’状态……但只要他们保住工作、能够继续负担房贷，从长远来看就会没事的。”
部分市场依然坚挺
尽管整体承压，全澳房市仍存在局部强势区域。
过去一年，珀斯房价大涨26.0%，而墨尔本仅上涨2.0%，首府城市间的年度增长率差距扩大至24个百分点。
“劳动力市场预期将保持紧张，加上长期严格的审慎标准（包括三个百分点的房贷服务能力缓冲），应该有助于在利率上升时保持较低的房贷逾期率，”Lawless 说。
事实上，综合首府城市房产价值指数过去五年增长33.7%，珀斯、布里斯班和阿德莱德等市场同期涨幅更达到约80%至90%。
“从历史上看，房市低迷期相对短暂。过去40年里，除三次首府城市低迷期外，其余都持续不到12个月，尽管各城市的持续时间和幅度有所不同，”他说。
拍卖师 Dennis Nutt 观察到，投资者仍在市场中伺机而动。
“市场中总是有投资者在等待——等着捡漏的机会，”他说。
“我们现在正处于这类市场。一些可能在四年前市场高点购房的卖家，现在由于各种原因不得不出售。”
准首次购房者的现实挑战
房市虽在转向，但学术界认为，这并不必然意味着住房负担能力的改善。
悉尼大学城市与区域规划教授 Nicole Gurran 对 ABC 表示：
“当房价大幅下跌时，那些最需要购房的人往往最难获得贷款。这实际上是经济冲击触发了房产价格的大幅下跌。”
她认为，在这种环境下，由于缺乏稳定收入，许多人根本负担不起购房贷款。
与此同时，低收入家庭在租赁市场的低端依然面临激烈竞争。
参考数据：CoreLogic，REA
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