近日，广州市黄埔区人民法院在淘宝网络司法拍卖平台上进行公开变卖活动，该房产位于广州黄埔区实地·常春藤红藤花园，起拍价约92.5万，评估价约123万元，起拍价约为评估价的 75%，单价约9千多一方，目前已有近6000人次围观。
一、标的基本信息
执行案号：(2025) 粤 0112 执 8893 号
标的位置：广州开发区红藤街 5 号 2201 房，坐落于实地・常春藤红藤花园
权属人：个人共有；所有权取得方式：购买
土地使用期限：2015-05-28 至 2085-05-27（住宅类国有出让用地）
房屋属性：市场化商品房，规划用途为住宅
面积：总建筑面积 99.3306㎡，专有建筑面积 78.5100㎡
二、关键限制与现状
1.权利限制：标的已被法院查封，同时存在抵押
2.居住与租赁：房屋目前有人居住，租赁情况暂无人申报，竞买人需自行核实是否存在长期租赁关系。
3.欠费情况：截至 2025 年 10 月 28 日，暂计欠费 28420.38 元（仅为参考数据），具体欠费由买受人自行核实并承担。
三、税费与过户相关说明
1. 税费负担规则：
标的过户涉及的原权利人、买受人双方税费（增值税、契税、个税、交易手续费等），依法由双方各自负担。
原权利人应负担的税费，需由买受人先行垫付，再凭完税凭证、付款确认书等，在签收成交裁定书之日起十日内向法院申请退款；逾期未申请的，视为买受人自行负担，法院不再退还。
2.过户与限购风险：竞买人需自行向不动产登记部门咨询标的过户条件、当地限购政策，确认自身是否具备购房资格，法院不保证过户办理的结果与时间。
3.户口迁移：法院不负责户口的迁入、迁出事宜，有户口需求的竞买人需自行向当地公安部门咨询。
4.其他风险：后续产权登记相关问题由买受人自行解决，本调查情况仅供竞拍参考，一切以实际情况为准。
5.违约及法律责任
- 悔拍不退保证金，重新拍卖成交价低于原价的，差价及损失由原买受人补足；逾期不付清价款，法院可对个人最高罚 10 万元、单位罚 5 万 - 100 万元；恶意抬价、扰乱拍卖秩序，可罚款拘留，情节严重追究刑事责任。
从实地·常春藤小区2026年4月的核心行情来看，贝壳买房的数据显示，小区成交均价为 1.15 万 /㎡，当月成交量为 15 套，看房人数为 174 人，是该片区内的热门小区。曾经的房价巅峰期约3万+/平，市场导致价格下行后，关注该小区的买家也比较多。
此外，小区的成交周期达到290天，也就是近10个月，当月新增挂牌量为 31 套，是成交量的两倍还多，供大于求的格局持续存在，小区的库存去化压力不小，属于典型的买方市场。
在户型方面，近一年小区共成交 102 套房源，户型结构明显偏向刚需，其中三室户型占比最高，达到 51%，二室户型占比 30%，两者合计占比超八成，说明小区的买家主要以刚需、刚改群体为主。
对比司法变卖标的房源，其起拍价折算后单价约为 9317 元 /㎡，较小区当前成交均价低约 19%，相当于 8.1 折，价格上存在明显的折价优势，但这种折价需要结合司法标的的风险成本综合判断，不能只看单价本身。
再来看标的的性价比与风险，价格上标的单价约 9300 元 /㎡，比小区当前均价低约 19%，也低于小区近一年的最低成交均价，存在一定的安全垫。
但需要注意司法标的的附加风险，结合此前的公告，标的存在欠费、交房延迟、清场不确定性等问题，实际持有成本可能高于预期，价格上的折价部分可能被这些隐性成本抵消，建议谨慎考虑清楚。
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