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中央层面依然强调“努力稳定房地产市场”，深圳核心区放开限购
4月全国性政策：
4月，全国层面政策围绕城市更新、人才服务、青年发展型城市建设、节能降碳、专项债改革及宏观经济调控等方面展开，核心聚焦“民生保障与高质量发展”。
城市更新方面，通过《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》推广经验，《中央财政支持实施城市更新行动的通知》扩大补助范围，如地级及以上城市，东中西部补助上限8亿元、10亿元和12亿元，重点支持样板片区、机制建设。
人才与青年发展方面，出台中小企业人才服务专项行动，聚焦“高精尖缺”，强化落户、住房等配套；15部门联合发文深化青年发展型城市建设，要求做到“进得来、留得下、住得安、能成业”，政策从供给侧发力优化住房结构，提升青年生活品质。
节能降碳方面，两办发文强调“好房子”建设，结合老旧小区改造推进建筑节能降碳，明确其在节能降碳中的重要地位。
财政与宏观调控方面，扩大地方政府专项债“自审自发”试点至14省市，核心是下放审批权限、缩短发债周期、加快资金落地，对于房地产来说，地方政府专项债资金重点投向城市更新、保障性住房、土地储备等领域，政策落地将对试点省市的房地产形成利好；另外，政治局会议定调“更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策”，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。
另外，中央政治局会议关于房地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，虽然言简意赅，但并不代表房地产不重要，只是没必要大篇幅重申。
从4月政治局会议释放的信号来看，未来房地产调控的总基调依然以稳为主。政策层面或许不会出现“大水漫灌”式的强刺激，但稳市场、防风险的托底措施或将持续，整体更趋审慎和精细化。调控或将更加注重“因城施策”，在支持合理住房需求、防范行业风险的同时，推动市场从短期刺激模式，逐步转向长效、健康的结构性优化。
资料来源：亿翰智库
4月地方性政策：
4月，地方政策主要围绕核心围绕公积金优化、购房补贴、住房保障、城市更新等多个维度发力，旨在系统性降低居民购房与居住成本。
公积金政策高频出现，多地通过拓宽用途、提额、松绑限制来激发需求。如深圳、广州大幅上调家庭贷款最高额度（分别至130万元、200万元）；武汉、南京等扩大住房公积金异地贷款范围，提升资金使用效率；滁州、青岛、济南等扩大公积金使用范围，包括老旧住房自主更新、住房装修、以旧换新等多个方面。
补贴与保障双线托底，需求端通过真金白银降低门槛，如西藏、广州、佛山、深圳南山区推出“卖旧买新”专项补贴，天津、无锡、福州闽清县等针对人才及新市民发放购房或租房补贴；供给端则通过放宽准入、优化机制等方式等提升保障性住房供给效率与覆盖范围，如昆明取消外来务工人员社保年限限制并放宽收入财产标准，烟台明确以租赁补贴为主、实物配租为辅的保障方式并实行分档补贴，切实扩大保障覆盖面。
城市更新与存量盘活深化，成都、长沙、武汉等地相继出台地方条例或行动方案，鼓励社会力量参与，探索REITs、资产证券化等多元化融资模式。政策重心已从单一拆除重建转向“微改造、功能提升、有机更新”，强调历史文脉保护、绿色低碳转型与公共服务补短板，推动城市从“增量扩张”迈向“存量提质”，实现高质量发展与人居环境持续改善。
另外，西藏、济南、广州、天津、武汉等多地出台一揽子稳市场新政，如西藏通过购房补贴、公积金优化、卖旧换新等方式推动房地产市场回升向好；济南出台楼市19条，从供需两端全面发力，去库存与优品质并行；广州通过公积金优化、购房补贴、卖旧买新、拓宽房票使用范围等多举措，促进市场平稳健康发展。
值得关注的是深圳自4月30日起实施房地产新政，核心区域限购大幅松绑，公积金贷款额度显著提升，此次调整为近年来一线城市力度最大的政策优化，旨在激发市场活力，释放合理住房需求。
整体来看，地方政策延续“精准施策、分类调控”的基调，工具运用更趋灵活。预计下一阶段，政策或将继续围绕“降成本、优结构、去库存”展开，公积金支持、购房补贴、存量盘活仍是主要发力点，而限购、限贷等调控政策的差异化优化或在部分城市进一步推进。政策整体仍将以稳预期、防风险为核心，推动房地产市场实现长效健康发展。
资料来源：亿翰智库
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新房市场冲高后休整，二手市场热度延续
新建商品住宅：市场冲高后休整，城市间分化明显
2026年4月，亿翰智库监测的40城商品住宅销售面积为万㎡，环比-12.0%，同比+10.8%
图表：各能级城市4月新建商品住宅成交面积情况（万㎡）
资料来源：亿翰智库
一线城市明细：
北京：环比+60.2%，同比+58.6%（成交69.26万㎡创2024年2月以来单月新高）
上海：同比+10.5%，环比-6.3%
广州：同比+21.3%，环比-17.9%
深圳：环比+13.5%，同比-22.2%（成交20.45万㎡创年初以来单月新高）
核心二线城市亮点与分化：
杭州：环比+21.9%（监测核心二线城市中环比涨幅最高），同比+18.1%
南京、厦门：同环比双增
苏州：同比+超35%（监测核心二线城市中同比涨幅最高），环比回落
武汉、青岛：同比增长但环比回落
成都、福州：环比增长但同比回落
无锡、济南：同环比双降
普通二线城市：
西安：同比+82.1%，环比+42.5%，（成交98.45万㎡创2024年以来单月新高）
南宁：环比增长但同比回落
长春、宁波、佛山：环比回落但同比增长
温州、东莞：同环比双降
三四线城市：
惠州、扬州、徐州、中山、淮北、太仓、莆田实现同环比双增
烟台、东营、江阴：环比增长但同比下降
汕头、黄石、泰安、清远：同比增长但环比下降
泉州、舟山：同环比双降
二手住宅：多数城市“小阳春”热度延续，同、环比保持增长
亿翰智库监测的17城二手住宅成交面积为1116.7万㎡，同、环比分别增长9.5%、5.7%
重点城市成交套数亮点：
- ：4月全月成交28742套，创2016年以来4月新高；4月11日单日成交1632套，刷新近五年单日新高。
- 深圳：成交5793套，环比+11.3%，超过3月。
- 杭州、南京、苏州、徐州、无锡、宁波、南昌、合肥、西安、东莞、佛山、珠海等城市4月二手房实时成交量均实现同比增长。
图表:4月全国典型城市二手住宅成交面积（万㎡）
资料来源：亿翰智库
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深圳供应“巨无霸”地块，上海土拍溢价率创近一年新高
土地供应：供地规模环比上升，深圳供应“巨无霸”地块
4月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积1627.4万㎡，同比下降58.9%、环比上升9.2%，推出土地292宗，环比上升10.2%。
深圳龙岗“巨无霸”地块引关注：
该地块曾于2017年被世茂集团以239.43亿元竞得并规划建设700米“中国第一高楼”，后因资金链断裂停工、收储、调规后重新供应，住宅占比64%，起拍价70.45亿元（已于5月6日由华润置地底价竞得）。
各能级城市供地情况：
一线城市：13宗，规划建面107.2万㎡（北京5宗、上海5宗、广州1宗、深圳2宗）
核心二线城市：35宗，规划建面205.6万㎡，环比下降34.8%
普通二线城市：47宗，规划建面275.2万㎡，环比上升60.9%
三四线城市：197宗，规划建面1039.3万㎡
重点地块成交详情：
徐汇区xh290-09地块：招商蛇口以33.00亿元竞得，楼面价87150元/㎡，溢价率25%，创近一年上海土拍溢价率新高；参拍主体多达8家，为2026年以来最多。
【杭州】（略）
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图表：2026年4月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万㎡）
资料来源：亿翰智库
图表：2026年4月各能级城市土地成交平均溢价率
资料来源：亿翰智库
图表：2026年4月土地成交总金额TOP10城市
资料来源：亿翰智库
华润置地以119亿元登顶4月拿地榜首，超半数房企单月销售额环比增长
投资：头部央企重金抢地，民企在深耕城市积极溢价拿地
4月TOP100房企权益拿地总金额753.9亿元，环比-2.3%，同比-35.3%。1-4月累计权益拿地总金额1876.4亿元，同比-47.4%。
企业性质占比（4月）：
央企：38.3%（环比+6.1pcts）
国企：38.6%（环比-11.7pcts）
民企：23.0%（环比+5.5pcts）
华润置地以119.1亿元登顶，分别以57.7亿元、46.8亿元重金竞得北京丰台万泉寺地块和杭州襄七房单元地块，另获宁波、郑州地块。
招商蛇口58.4亿元位列第二，中国金茂35.9亿元位列第三。
民营房企：（略）
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销售：超半数房企4月销售额环比增长
4月亿翰智库监测的100家房企中，54家单月销售额环比正增长，占比过半。TOP10房企中：
华润置地：258.8亿元，环比+15%
招商蛇口：217.3亿元，环比+21%
建发房产：126.2亿元，环比+10%
滨江集团：92.6亿元，环比+56%
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图表：2026年1-4月典型房企销售情况（全口径）
资料来源：亿翰智库
融资：境内债发行量同比环比双增，民企占比仍仅2.6%
境内信用债：4月房企发行信用债59笔，总融资规模496.10亿元，同比+21.1%，环比+9.3%。净融资规模53.0亿元，平均票面利率2.3%（环比下降0.1pct）。
分企业性质：
央企：131.7亿元（占26.5%）
国企：351.6亿元（占70.9%）
民企：12.8亿元（仅占2.6%）
从数据来看，民企信用债融资通道依然存在瓶颈，未来政策有待进一步疏通。
海外债：4月无房企发行海外债。
风险预警：万科面临债务展期
万科“23万科MTN001”债项余额20亿元，原定到期日2026年4月23日。持有人会议表决通过展期方案：先兑付8.6454亿元（含固定兑付、40%本金及利息），剩余60%本金展期一年至2027年4月23日，利率保持3.11%。
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亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。
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