最近想买房的朋友，是不是特别慌？

一边怕错过行情踏空，另一边又怕现在买房买到高点，就跟去年一样，抄底抄在了半山腰！

再加上五一期间，网上疯狂宣传二手房成交量大涨的消息，是不是彻底拿不定主意了？

今天咱们就主要聊聊这个话题。

一、先看数据，别被涨幅忽悠了

今年五一假期，中指研究院监测的11个重点城市，二手住宅网签合计2186套，较2025年同期同比增长26.7%，较2024年同期增长近七成。

单看数据，假期的成交确实不错，但我们也不能只盯着这个涨幅就盲目乐观。

很多人只喊着今年五一成交量同比26.7%的涨幅，却没人提，2025年五一同样这11个城市，二手房成交量同比增幅达到了33.9%，比今年的涨幅还要高。

如果单看同比涨幅就能断定楼市全面反转，那2025年就该迎来房价大涨了。

可事实恰恰相反，2025年下半年，整个市场就快速掉头下行。

这就足以说明，短期的同比高增，从来都不是市场全面反转的可靠信号，更不能拿一个假期的数据，给整个市场走势下结论。

再往深了说，这11个重点城市的二手房成交量，最近几年本身就是逐年递增的：

2024年五一成交1347套，

2025年涨到1804套，

2026年到2186套，

连续三年稳步上涨。

这个趋势的核心，是过去几年市场持续的以价换量，房价合理回落降低了购房成本，流通性慢慢增强，才推着成交量稳步抬升。

所以今年的成交回暖，本质只是这个长期趋势的延续，根本不是什么突然出现的反转信号，更不能当成房价即将大涨的依据。

二、但这轮回暖，确实有实实在在的支撑

当然，我们也不能说现在的乐观情绪全是凭空炒作，它也有实实在在的市场支撑。

首先就是今年以来市场热度确实在持续。

3月小阳春之后，4月全国20个重点城市二手房成交量依然达到15.6万套，同比增长13.4%，带看量和新增客源量都稳在高位，没有出现2025年那种小阳春刚过就快速降温的迹象。

五一的热度，其实就是3、4月修复趋势的延续。

并且今年楼市还有更多的政策在支持。

因为2025年上半年基本是楼市政策真空期，前五个月核心一二线城市几乎没出什么重磅松绑政策，只有三四线城市零星出台了点购房补贴、公积金微调的小举措，根本形不成政策合力。

但今年完全不一样。

截止到5月初，全国超100城出台了楼市松绑政策，规模超180条，尤其是4月底中央政治局会议明确稳楼市导向后，一线城市直接带头破局，深圳几乎全面放开限购，广州出台"穗八条"松绑限购，武汉、天津、苏州等二线城市也紧跟着出政策，形成了顶层定调加地方落地的强托底格局，激活了部分积压的需求，这又给市场热度续上了力。

三、我的观点：谨慎乐观，既不否认也不盲目

说到这，可能有人会问，到底该怎么判断今年的市场？

我的观点一直很明确，就是谨慎乐观。

既不否认市场的真实修复，也绝不盲目乐观。

首先可以确定的是，今年5、6月份，核心城市的市场热度大概率会延续，二手房成交量保持同比正增长基本没有悬念。

一方面是新政的红利传导周期刚好覆盖这两个月，另一方面，市场本身还有一定的需求支撑，并且房企还要冲半年业绩，也会加大推盘促销力度，带动市场回暖。

但真正能检验这轮回暖成色的，不是5、6月的行情，而是7、8月的传统淡季。

这才是市场真正的试金石。

为什么？

因为接下来5、6月的成交热度，一部分是政策激活的积压需求，这类需求是一次性的，集中释放完之后，会出现需求断层。

而7、8月本身就是楼市淡季，高温天气会让线下带看量天然下滑，这个天然的下行压力，就是对市场最真实的考验。

到时候我们就能看清，这轮回暖到底是政策驱动的脉冲反弹，还是真的形成了持续的内生需求接盘；就能看清哪些城市是真的有人口和产业支撑，哪些只是蹭了一波风口，风一停就回到低迷状态。

只有7、8月核心城市成交量环比跌幅可控、同比依然保持正增长，才能证明市场真的筑底成功。

反之，这轮回暖和2025年的脉冲行情就没什么本质区别。

四、给普通人的购房建议

所以现在对于绝大多数城市的购房者而言，不用被网上炒作大涨的话术裹挟，不用慌着跟风上车。

如果你是有刚性需求的，比如半年内要结婚，没有等待的弹性，那现在可以看房。

优先选已经落地重磅政策、成交量连续回暖的二线及以上城市，盯着刚需刚改的高性价比房源，不用追涨，现在即便是核心城市，普通房源依然有议价空间。

但如果你没有这么刚性的时间要求，能等一等，那我真心建议你优先等到7、8月的淡季再做决定。

为什么？

两个原因：

第一，淡季房东的成交预期会回落，议价空间更大，更容易捡到高性价比房源。

第二，你可以借着淡季的考验，看清所在城市到底有没有真的筑底，用两个月的等待，换一个有波动风险市场之下的确定性。

这笔账怎么算都不亏。

五、最后说句掏心窝子的话

总而言之，2026年楼市的修复是客观事实，政策托底的力度也超过去年。

并且当前楼市的核心基调，就是八个字：

强分化、弱复苏、政策托底、谨慎乐观。

核心城市有筑底支撑，但全国普涨绝无可能。

这句话，我今年说了无数次，但还是要再说一遍。

因为太多人好了伤疤忘了疼。

看到成交量涨了，就开始喊"房价要暴涨了"，就开始慌，就开始怕踏空，就开始急着上车。

冷静一点，理性一点。

2016年那种全国普涨的时代，再也不会有了。

未来的楼市，就是分化的楼市。

核心城市核心地段的房子，会慢慢企稳，慢慢回升。

三四线远郊的房子，会继续阴跌，继续无人问津。

你要做的，不是跟风上车，不是追涨杀跌，不是被情绪裹挟。

你要做的，是看清趋势，选对城市，选对地段，选对房子，然后在合适的时机，用合适的价格，买下来。

仅此而已。