从废弃煤库到幸福港湾，“五方”合力破解龙泽邻里中心多项难题|公益|天恒|幸福港湾|新家园|煤库|龙泽

在昌平回天地区的龙泽苑社区，一座名为“M59邻里时光”的社区服务综合体，正成为近两万居民家门口的“幸福补给站”。飘着麦香的面包坊、十元惠民的快剪店、热气腾腾的社区食堂、其乐融融的共享课堂……充盈着抚慰人心的烟火气。然而，这座现代化的社区服务综合体，前身却是一处闲置了十余年的老旧储煤场。它的“重生”之路，并非简单的改造装修，而是一场凝聚智慧、打破常规、跨越重重关卡的“城市更新攻坚战”。从“煤尘堆积”到“邻里时光”，它的重生是一场凝结了政、企、社、商、民多方智慧，共同破解社区治理重重难题的生动实践，也是“回天行动计划”纵深推进、探索大型社区治理新模式的生动注脚。

从社区“煤场”到居民“心房”

时光倒回至1999年，龙泽苑社区作为国家康居示范工程拔地而起，其配套的锅炉房与储煤库，曾是保障45万平方米区域供暖的核心热源。随着2013年北京“清洁空气行动计划”的推进，煤改气工程让储煤场于2019年彻底闲置。

龙泽邻里中心从诞生之初，就坚定地“以居民需求为导向”。作为北京市“回天行动计划”的重点民生工程，市委、市政府高度重视，市发改委、市回天专班、昌平区委、区政府各级领导先后多次前来实地调研，召开项目专题会50余次，调整实施方案20余次，共同探讨将闲置煤库进行城市更新用于便民服务设施的可能性，研究审批和实施路径。

街道与社区开展了长达数年的深入调研，通过线上问卷、线下议事，累计征求1457户居民意见，收集诉求780余条，将医疗卫生、养老助餐和公共休闲确定为最核心的民生短板。经过深入的研究谋划与科学的方案制定，最终确定了室内两站一厅一中心（养老驿站、卫生服务站、美好会客厅和党群服务中心）和室外一园一廊一剧场（亲子乐园、休闲长廊和露天台阶剧场）的多功能嵌入式功能布局，着力打造

全龄友好活动空间。项目方案公示期间，面对不同意见，街道并没有回避，而是联合北京电视台通过《向前一步》节目，现场答疑解惑，成功化解了居民心结，凝聚了社区共识。

居民的需求清楚了，共识达成了，但如何将这份沉甸甸的“需求清单”变为“幸福实景”？横亘在前的，还有难以逾越的“几座大山”。

五方握指成拳，合力击破多项难题

房屋产权分割、政府固投立项、规划加层审批路径、建筑规模指标增加、水电气等市政配套引入、撬动社会资本微利可运营……，这一个个难题构成了项目落地必须翻越的“关卡”，单靠任何一方都难以轻易破解。

于是，“五方共建”模式应运而生。龙泽园街道发挥主导主责，高位统筹；龙泽苑社区深入居民，收集协调需求；社区居民全程参与、积极配合；开发企业为空间内引入各类社会组织、商业主理人，向空间注入可持续的活力；龙泽苑社区的开发建设方，也是煤库产权方—北京天恒置业集团有限公司的下属子公司，本着“红墙国企，责任天恒”的企业精神，与龙泽园街道签订战略合作协议，并承担起更新改造与空间招商运营的重要责任。

2024年，在市区“回天专班”的指导与“吹哨报到”机制下，规划、发改、住建等多部门联动联审，为民生工程开辟绿色通道，以创纪录速度核发建设工程规划许可证。同年6月，项目顺利取得区发改委《关于龙泽园街道龙泽邻里中心提升改造项目实施方案的批复》，龙泽邻里中心正式开工。

2025年，面对施工过程中政企合作分歧、原始图纸材料不清晰等难题，街道工委坚持党建引领，多方细化责任、密切配合、详细论证，于11月正式完成楼本体竣工验收。

在内部空间上，设计团队并非进行简单的空间区隔，而是在不扰动原结构的基础上，进行了内部二层加建，并通过可移动的模块化设计实现空间功能分时复用，满足不同规模的活动需求。最终将厂房改造为兼具商业活力与公益服务的复合型空间。

焕然一新的邻里中心有了坚实的楼体“骨架”，而赋予其生命力的，是运营模式上的创新突破。

直面行业痛点，破解“自我造血”的运营密码

如何实现长期可持续运营是行业普遍痛点。龙泽邻里中心的答案，在于一套精心设计的“公益+商业”微利可持续模式。在这里，天恒集团的角色不仅仅是项目的产权方和建设者，更是长期主义运营的操盘手。街道负责审批和监督，确保公共服务属性和公益方向，天恒则充分挖掘本地资源，筛选并引入“睦邻小栈”食堂、“臻味面包”“悦邻快剪”等优质且富有公益心的主理人，通过“社群”链接，形成微利商业，它们以亲民的价格和优质的服务吸引稳定客流，用于反哺和支持公益空间运营。这种模式巧妙地解决了“钱从哪来”的问题。它不再是单向的财政投入，而是形成了“商业养公益、公益聚人气、人气促商业”的良性闭环。这种内生的“造血”能力，是项目能够长久存活、真正扎根社区的关键。

M59的秘密与“圆圆”的色彩温度

在2026年4月26日的开业仪式上，一个熟悉的身影让居民们倍感亲切——曾通过《向前一步》节目帮助项目化解分歧的主持人马丁再次受邀而来。当五彩气球承载着五个可爱的吉祥物造型升空时，现场响起了热烈的掌声。这一刻，从“向前一步”的沟通，到“携手共进”的庆典，社区的成长轨迹清晰而温暖。

而这座建筑也有了自己的新名字：M59邻里中心。“M”是“煤库”的烙印，铭记来路；“5”是“五方共建”的同心圆；“9”则代表着它如今承载的九大幸福功能。从M到59，正是从孤立废弃的旧设施，迈向多元共生的新家园的生动比喻。

升空的气球所代表的“圆圆”吉祥物家族，正是“五方共建”理念的可爱化身。“暖圆圆”（红色）代表友爱与凝聚，象征街道的引领；“青圆圆”（绿色）代表活力与健康，象征居民的生机；“聪圆圆”（蓝色）代表知识与探索，象征企业的创新；“星圆圆”（紫色）代表多元与包容，象征社区的温暖；“淘圆圆”（黄色）代表快乐与成长，象征社会组织的活力。它们从墙绘、导视中跳出，融入居民的日常，用最柔软的方式，讲述着共建共享的道理。

一场“以人民为中心”的城市更新生动实践

龙泽邻里中心的诞生记，是一场成功的“以人民为中心”的城市更新实践。为盘活存量闲置资源、补齐超大社区公共服务短板提供了宝贵的“回天经验”与“昌平实践”。其成功的关键，在于没有陷入“就空间改空间”的狭隘思路，而是通过“五方共建”机制，将空间更新与治理创新、需求精准对接与可持续运营深度融合。天恒集团作为关键一方，其角色从传统的“建设者”升维为“建设+运营”双轮驱动的城市服务商，以国企担当确保了公益方向的坚守与商业模式的可持续，是“有为政府”与“有效市场”结合的成功典范，对城市更新具有可复制、可推广的可持续价值与重要借鉴意义。