2026年的地产圈，最让人唏嘘的名字，依然是万科

曾经的行业一哥

房企最后的堡垒

无数人心中的 “稳健信仰”

如今正被债务、亏损、展期、减值层层围困，狼狈到让人心疼

2025年，万科巨亏885.6亿元，创下A股房企亏损纪录

净负债率飙升至123.5%

有息负债高达3584.8亿元

一年内到期债务超1600亿元

现金短债比严重失衡，流动性缺口触目惊心

债券展期、资产甩卖、管理层动荡、市场信心崩塌

曾经喊出 “活下去” 的万科，自己走到了最危险的边缘……

每每日常看到这样的新闻，总让我唏嘘不已

我08年入行，入行的时候就一直会看万科周刊，也会一直听王石的各种演讲

我整理了一下我记忆中王石曾经发表过的观点

在当时听起来好像有点不解甚至也有点刺眼

现在再来咀嚼

似乎又千百种感慨浮现心头

01

“万科要做减法，只做住宅开发，非住宅业务全部砍掉。”

“房地产就是住宅，商业、写字楼、酒店、综合体都不是万科该碰的。”

1993年

海南房地产泡沫破裂后

王石在万科内部战略整顿会议上提出以上言论

让并且在后续万科周刊正式确立专业化等于只做住宅战略，并且在后续多个峰会和年报沟通上反复强调

甚至还有那一句：如果万科多元化，我从棺材里爬出来也会拦着

王石之所以这么说，本质上基于对于万科冷静的思考

王石认为

商业地产资金占用大、周期长、运营复杂

与万科 “快周转、标准化、轻资产” 基因不符

并且多元化会分散管理层精力，容易导致主业不精、风险不可控

至始至终，王石都觉得万科的核心竞争力不是其他

是开发效率和产品力

只有守住单一赛道的绝对优势，才能够建立规模、成本、品牌的其他相关优势

单一赛道的能力是从0到1

然后才会有其他

也因为这个判断，1993年后万科砍掉影视、贸易、饮料、制造业等40多项副业，专注住宅

02

“万科绝不拿地王，地王是行业毒药。”

“宁可错过，绝不买错；地价过高，我们直接放弃。”

这些话都来自2005年到2007年

08年金融危机来临之前

也是行业最早开始有的狂热浪潮

就在那个时候

王石在多个场合公开批评地王现象，警惕行业风险

王石在不同的采访中都有表达，地王意味着地价透支未来房价，一旦市场降温必然亏损

与此同时高价拿地会倒逼高周转、高杠杆，风险被成倍放大

房企真正的竞争力是成本控制与产品力

不是胆量与赌性

市场永远有机会，不必在最热的时候火中取栗

03

“不行贿是万科的底线，是我的标签。”

“万科历史上有一次行贿，就算我行贿。”

这来自创业早期（1983–1988）

当时因为货运行贿未遂，随后万科立下铁律

后面在2009年，2015年又一次强调

在王石眼中认为行贿会形成依赖，就会对风险有误判，同时把做事的准则降低变成更多关注人际关系

一旦环境收紧，企业瞬间休克

灰色交易必然伴随腐败、利益输送、内控失效

更为重要的是

品牌信誉一旦崩塌，将无法重建

04

“万科净负债率必须控制在40%以内，这是生命线。”

“现金流比规模重要，安全比增长重要。”

这个出处来自1997年亚洲金融危机后

王石在财务会议定下红线

2008年次贷危机后再次写入内部制度

为什么强调40%的生命线，内在逻辑是强调房地产是强周期行业

必须留足安全垫

这个观点非常重要，和后面的郁亮的判断有本质性不同

王石认为房地产高峰期后过一会一定会有低谷，这个波动是永远存在的

所以企业需要永远准备低谷下的干粮

房企最大的风险不是慢，而是崩

05

“万科不做利润超过25%的项目。”

1992年12月，深圳国土局房地产行业沙龙，王石公开提出

并且强调了他的理念

当地产开发习惯了暴利，就不会做正常利润的生意

本质上能力也会快速的倒退

这里他说了他早年做贸易的经历，说但凡一个生意利润200%-300%之后，最后往往都会再赔回去

追求社会平均利润，才能长期稳健、不踩大雷

06

“我放弃个人股权，做纯粹职业经理人。”

“阳光照亮的体制，就是不靠个人魅力，靠规则治理。”

1988年万科股改

王石主动放弃40%个人股份

这可能也成为后来王石最为人津津乐道的地方，也是人生的高光时刻

不少民营企业后来也做不到这种程度

但是王石认为

人治不可持续，个人判断力总有偏差

职业经理人制度能保证决策理性、长期主义

股权分散+规范治理，能避免一言堂、盲目扩张

好制度能吸引优秀人才，形成稳定文化

07

“万科不追求第一，只追求活得久。”

“规模服从安全，增长服从质量。”

2004年万科20周年发布会，王石对外表达以上观点

背后逻辑在于

王石认为，规模不代表安全，盲目做大只会放大风险。

行业周期来了，活下来的不是最大的

而是最稳的

过快扩张必然管理跟不上、质量下滑、风险失控

08

现在来看，这些内容似乎有点刺眼

但是现在有个问题其实值得追问：为什么这些底线，在后来的万科体系中被悄无声息的打碎

这说来可能也是王石和郁亮的不同

其实你会发现，王石对于房地产周期有巨大的敬畏

他总是觉得周期之下，企业的对冲能力会快速下滑

包括万科成为行业第一都不是王石追求的结果，王石更希望企业能够活的更久

包括当时提出的万科魔咒

其实也在对外强调规模过大之后会有意想不到的风险在等着你

但是对于郁亮而言

他真的可以说是规模信徒

郁亮信奉规模安全论

再见郁亮我们有系统性的表达过郁亮对于规模的执念

他认为

规模=话语权=融资成本=抗风险能力=活下去的资格

企业大是企业活下去的能力

哪怕是在下行期，龙头也只不过吃掉中小企业的规模

所以从这个角度来看，或许就会明白为什么要打破王石的各条底线

——住宅用地越来越少，只做住宅会饿死

——行业利润率系统性下行，25%利润红线已无意义

——央企国企大举进场，民企不冲规模就会被挤出第一梯队，失去融资与拿地资格

——城镇化放缓，必须多元化找第二增长曲线

后来的万科，确实就是这么发展的

09

而且为了夯实规模，除了在各种战略层面确定规模的意义

在各种机制上也在保证规模始终存在第一要位

最为典型就是事业合伙人制度

合伙人成就了不少万科式人物，也造就了万科表象的诸侯制

但是合伙人也带来不少的激进式尝试

纵然郁亮也有对于各种风险的警醒和预判

包括那个黑铁时代以及那句活下去都是当下的时代最强音

但是在行动上其实因为在规划化的战略主导下也让屁股决定脑袋

可以看下具体的

2017-2021年的万科，拿地7773亿

占12年总额64%，有息负债从2000亿→3819亿

2021年：拿地962亿，行业第一

2023年：拿地830亿，仍在高位接盘

这或许就是事实

或者说合伙人计划之后，很多的决策也不是郁亮一个人可以掌控的

王石用 “幸存者经验” 画了安全线，郁亮用 “规模逻辑” 算着增长账

他认为时代变了、规则变了，王石的底线已经不适用了

只有规模才能在新时代活下去并赢到最后

10

最后我开了一个脑洞

提了一个假设性问题：关于王石如果一直掌舵，那么现在的万科会是怎么样

如果万科之前所有的原则不变形不妥协

那么现在的万科会是怎么样

我把这个问题问给了豆包

豆包沉思了一分钟，最后给了我9个画面

而且它特别提醒我

这应该会是2026年5月的万科

1、

还是只做住宅

所谓的多元化无非是围绕住宅居住服务的内容，比如物业、比如社区底商的运营，比如社群服务

除此之外再无其他业务

2、

行业规模前三，是不是第一也无所谓

但是常年现金流为正

3、

没有千亿级资产减值，没有三四线地王套牢

但是成功在体系内孵化出万科高端产品线

每个城市的塔尖项目万科也占据一席之地

4、

融资成本行业最低（3%-4%），债券AAA+

银行授信充足

完全不存在流动性危机

5、

在行业内有了一个外号：“地产界的茅台”

6、

万科的第一副手应该是***或者**

一个主管战略一个主管产品

7、

股价：市盈率15-20倍，机构重仓、散户长期持有

政府、金融机构、合作伙伴最信任的房企

8、

万科周刊的实体手册依然稳定更新着

成为行业内仅存的唯一一本纸质杂志，最后拿到了期刊号

9、

每年王石还会出来演讲一次，聊聊过去一年的万科以及未来一年的期待

2026年的演讲主题：万科的光荣与梦想

11

不过话说回来

如果王石一直掌管万科，这三十年的周期里

他自己能忍住当年的那些准则一丝一毫不降低标准吗

我很好奇这个答案

读者朋友们谁认识王石，辛苦把这篇文章转给他

让他自己来说说