南京鼓楼区一套90平米的二手房，挂牌价接近350万。 而在同一个城市，高淳区的新房均价每平米刚过1万，部分二手房单价甚至不到6000元。 两者直线距离不过几十公里，价差却达到了6倍多。 这不是个例，而是2026年春天江苏楼市的真实切片。
2026年5月9日，江苏省住房和城乡建设厅的官网上，一份名为《2026年住房和城乡建设工作要点》的文件悄然发布。 文件的第一条，白纸黑字地写着：“将着力稳住核心区域房价”。 这句话从省级住建部门的正式文件中出现，在全国范围内是第一次。 过去常见的“稳地价、稳房价、稳预期”的表述，被精准地聚焦到了“核心区域”这四个字上。 
市场立刻捕捉到了这个信号。 因为所有人都清楚，江苏楼市的现状，已经让这种精准调控成为了必选项。 2026年第一季度，江苏省全省的新房销售面积同比下降了8.7%，房地产开发投资完成了2034.5亿元，同比下滑14.3%。 交易和投资两端同时遇冷，市场的温度可想而知。
压力更直观地体现在库存上。 截至2026年3月，苏州的新建商品住宅去化周期达到了30.2个月，南京是25.7个月。 这意味着，按照当前的销售速度，要把市场上所有的新房卖完，苏州需要超过两年半，南京也需要两年以上。 这个数字远远超过了12到18个月的行业公认健康区间。 
二手房市场则更直接地反映了买卖双方的心态。 在南京，二手房挂牌量冲到了13万套以上，创下近五年的新高。 大量的房源在市场上等待买家，购房者的选择余地很大，议价空间自然被拉开。 一个典型的买方市场已经形成。
但市场的冷热并不均匀。 2026年3月的数据显示，南京、无锡的核心区域二手房价格已经能够止跌甚至微幅上涨，而扬州、淮安等城市的房价仍在下行通道中。 这种“核心区坚挺、非核心区承压”的分化，成了江苏楼市最鲜明的特征。 核心区的房价如果失守，整个市场的价格体系和购房者信心都可能受到冲击，进而让非核心区本就困难的去库存任务雪上加霜。 稳住核心区，成了稳住全局的关键一步。
那么，具体怎么“稳”？ 这份工作要点给出的思路，可以概括为“四个一策”。 它意味着过去那种“一刀切”的调控方式被彻底放弃，转而追求极致的精准化。
“一区域一策”是基础。 对于南京鼓楼、苏州工业园区这样的核心区域，政策的重点是稳价格、稳预期，防止价格出现非理性下跌。 而对于南京高淳、苏州远郊等非核心板块，首要任务则是控制新房供应、全力去化现有库存。 不同的区域，面临不同的问题，需要不同的解法。
“一类群体一策”瞄准需求端。 政策试图将购房需求细分：对刚需群体，可能提供购房补贴或信贷支持；对改善型群体，优化换房流程，降低置换成本；对人才，则有专项的安居政策。 目的不是漫灌，而是滴灌，精准地激活市场上真实存在的不同需求。 
“一地块一策”和“一楼盘一策”则将精准度延伸到了供给层面。 核心区域的稀缺地块，其出让节奏可能会被更加审慎地把握，以避免短期供应过量。 而非核心区的地块，出让条件可以更加灵活。 对于在售楼盘，销售困难的“滞销盘”可能会获得专项的去库存政策支持，而定位改善的“优质盘”则可能被鼓励提升品质。 好的项目，不应该被市场的整体低迷所拖累。
围绕这四个核心策略，一套组合拳已经展开。 在需求侧，“以旧换新”被放在重要位置。 苏州等地已经尝试对参与“以旧换新”的家庭提供补贴。 同时，“房票”安置政策被优化，并与人才政策结合，形成了“人才+房票”的行动方案。 更直接的是，政府或相关机构开始试点收购市场上的存量商品房，将其转化为保障性租赁住房或人才公寓。 这既为市场消化了一部分房源，又避免了这些房子以更低价格抛售而冲击市场。
金融工具也在调整。 公积金政策持续优化，办理流程推行“一网通办”和“跨省通办”。 一个重要的变化是，网约车司机、电商从业者等灵活就业人员，被纳入公积金制度覆盖范围。 这意味着他们可以缴纳并申请公积金贷款，这实质上扩大了核心区域潜在购房者的资金池。
供给端的方向是建造“好房子”。 政策提出修订高品质住房的建设标准，推动住房从“有没有”向“好不好”转变。 这意味着未来新房供应会更注重差异化，满足不同支付能力和居住需求的家庭。
保障体系则继续托底。 2026年，江苏计划新开工改造城镇老旧小区300个左右，并计划新增保障约10万户城镇家庭。 这些举措在改善民生的同时，也分流了一部分市场需求，减轻了商品住宅市场的压力。
这些政策如何真正落到地面上，影响一套房子的价格？ 有几个具体的场景。
在南京和苏州，地方政府或国企平台已经开始试点收购存量商品房。 这些被收购的房子，并没有重新流入商品市场进行销售，而是被用作保障房或人才公寓。 这种做法直接减少了核心区域市场上可供出售的二手房数量，缓解了抛售压力。
城市更新在直接提升资产价值。 南京鼓楼区的一些老旧小区，通过政府主导的改造，加装了电梯，重新规划了绿化和停车位，更新了外立面。 小区本身的居住功能得到了改善，其市场价格也就有了更坚实的支撑。 这是一种通过提升实物价值来稳定价格的方式。
物业服务也被纳入了视野。 政策要求对约2万个实施专业化物业服务的小区，公开服务内容、收费标准以及公共收益的收支情况。 过去，很多小区因为公共收益不透明、物业服务不到位，导致业主不满，甚至因此抛售房产。 规范透明的物业服务，有助于稳定业主的预期，减少非必要的出售行为。
基础设施的持续投入，是支撑房价的长期因素。 2026年，江苏计划新增城镇污水处理能力每日80万立方米，新建改造污水管网1000公里、供水管网1500公里，完成住宅老旧电梯更新15000台以上。 核心区域的城市功能越完善，生活越便利，其房产的吸引力就越强。
公积金政策的扩面，则是在创造新的需求。 一个在南京主城区工作的网约车司机，如果被纳入公积金体系并连续缴存，他就可能获得在核心区域购房的贷款资格。 这为市场带来了新的、真实的购买力。
“以旧换新”配合“房票”政策，试图打通房产置换的链条。 在苏州，有家庭将位于远郊的老房子出售，同时获得一张“房票”，这张房票可以在购买核心区的新房时抵扣部分房款。 这相当于将非核心区的存量房源，置换成了核心区的改善需求，实现了两个市场间的疏导。
江苏的做法，提供了一个观察当前全国楼市的样本。 根据国家统计局2026年3月的数据，全国70个大中城市里，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.2%。 但结构上看，一线城市房价环比转涨，二三线城市降幅在收窄。 市场同样呈现出分化的态势。
这种分化背后是住房供需关系的根本性变化。 出生率的变化和过去多年积累的庞大住房存量，是几乎所有城市都需要面对的长期背景。 在这样的背景下，江苏作为经济大省和楼市分化特征明显的区域，其率先在省级层面明确“稳住核心区域房价”，并配以一整套精细化操作，具有明显的风向标意义。 浙江、广东、山东等面临类似结构性问题的省份，其后续的政策动向值得关注。
对于市场的不同参与者来说，这种分化的格局意味着决策逻辑需要改变。
对于考虑在核心区域购房的人来说，房子的“品质”和“配套”成为更关键的筛选标准。 因为在这些区域，房子的居住属性将超越其金融投资属性，成为支撑价值的基础。 房子的户型设计、建筑质量、物业服务，以及周边的教育、医疗、交通资源，共同决定了其长期的居住体验和市场认可度。
对于持有非核心区房产，或考虑在这些区域购房的人而言，需要更加审慎。 这些区域的房子，其首要功能是满足居住需求。 如果以投资为目的，则需要充分考虑其未来可能面临的流动性挑战，即房子是否能在需要时以合理的价格顺利出售。
对于房地产企业，策略也需要分化。 在核心区域，竞争的重点是产品力，是如何打造出真正符合改善型需求的好房子。 而在非核心区域，首要任务则是加快销售速度，回笼资金，将库存转化为现金流。
市场的游戏规则已经改变。 过去那种基于房价普涨预期的决策模式正在失效。 无论是买房、卖房还是建房，都需要更仔细地审视具体城市、具体区域甚至具体楼盘的真实情况。 江苏的这份文件，与其说是在“保房价”，不如说是在承认并应对这种深刻的分化，试图在复杂的市场环境中找到一个新的平衡点。
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