经过这轮长达5年的楼市深度调整，现在不少人对买房这件事情彻底躺平了，信心跌到了谷底。究其根本，无非是收入受内外部环境影响，没有了以往的稳定增长。再加上结婚率，生育率一路走低，2026年一季度全国结婚登记169.7万对，同比降6.24%，这都连续第7年下降了。更加直观的是2025年全国出生人口仅792万，人口自然增长率已经跌到-2.41‰。人少了，结婚的人也少，生娃的人也少了，买房的基本盘自然就萎缩。
但有意思的是，就在大家觉得楼市没有救的时候，一部分城市的房价却在暗暗筑底，甚至有人预言他们未来还会创新高。这不是在喊口号，而是背后的逻辑真的变了。过去都是雨露均沾，全国普涨。现在只是28分化，强者恒强。有预测说大概只有5%的城市能够跑出来，算下来差不多就是25个左右。
那么凭什么这25个城市还能够涨？
第一人口在用脚投票。楼市的本质就是人口现象。像2025年人口净流入排前10的城市，深圳，贵阳，合肥，杭州，广州，成都，西安，武汉，苏州，长沙，深圳一年净流入19.9万，贵阳紧随其后19.8万，杭州，成都也都超了20万。相比那些人口净流出的三四线城市，光2025年就流失了312万人。人往哪里走钱就往哪里走，房子的需求就在哪里，这是最朴素的道理。
第二，产业够硬才有高薪岗位。深圳的房价为什么抗跌呢？因为它有华为，腾讯，比亚迪，大疆这些世界级企业，14~35岁的年轻人占了全市人口的46%，高学历，高收入群体持续带来真实的购房需求。杭州靠数字经济和民营经济，成都靠中西部经济中心和商业集聚，每个城市都有自己的拳头产业，能提供让人还得起月供的工作。
第三，供地在不断收缩。这几年很多核心城市都在缩量提质，土地越供越少，新房库存降下来了，供需关系就会反转。加上住建部推的好房子新标准，层高不低于3m，四层以上必须装电梯、隔音降10分贝，品质升级本身也在推高核心区域的新房价格。
这25个城市大概就是:北京，上海，广州，深圳四个一线城市，加上杭州，成都，南京，苏州，武汉，重庆，西安，长沙，合肥，郑州，天津，宁波，东莞，佛山，无锡，青岛，厦门，大连，济南，福州，昆明。主要覆盖长三角，珠三角，京津冀和几个强省会。他们的共同点无非就是人口净流入、产业底子厚、土地供应有限。
反过来看那些产业空心化，年轻人持续外流的三四线城市，房价可能真的会鹤岗化，部分资源型城市甚至出现了总价5万块钱的葱价房。
当然也不是说这25个城市的房子就可以闭眼乱买。即便在这些城市的内部，核心区和远郊的走势也完全不一样，核心地段地铁沿线带学区或者是高品质改善型的房子才真正抗跌，老破小和远郊盘照样在阴跌。而且就算回升，也不要指望着像过去那样几年翻一番了，高盛预测沪深核心区域未来几年累计涨幅也就是15%左右。
说白了，买房这件事情现在已经从全民游戏变成了一场精心细选的技术活。选对城市那只是第一步，选对地段，选对品质才是真正的关键。咱们普通老百姓要做的就是稳住现金流，量力而行，不要被市场情绪带着走，也不要错判了自己所在城市的真实底色。
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