北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们是90后夫妻，孩子2岁明年幼儿园，非京籍。目前在房山长阳租房，准备买房，但没考虑好是买在长阳两居室？还是到丰台西四环一带买？区别是价格差不太多，但是次新房和老破小的差距。
另外是我工作在东三环，老公在五棵松，丰台肯定更方便一些，但纠结老破小的保值问题，更怕将来没人接盘。另外就是学区问题，据说长阳这边的好学校学位很紧张，不知道丰台怎样？
A：
1、房子是用来住的，而通勤是居住的首要条件，所以常规建议是首选交通方便的。毕竟房子内部是可以靠装修来改善的，而距离在现有条件下谁也没办法。
2、老破小的保值倒不用太纠结，肯定是跟随板块大盘，不可能走出独立行情。尤其是很老的小区，那房产的价值就基本归零了，所谓房价其实体现的是地段儿价值，只要地段内配套的价值存在，那房子就算相对保值。
但老小区的劣势是流动性弱，毕竟谁家买房都首选房龄新的，喜新厌旧。所以您将来卖房时遇到的买家，也会有您现在同样的考虑，于是就也不太好卖呗。所以常规建议是选择横盘期慢慢儿卖，越着急出手越容易吃亏。但没人接盘是不可能的，只是看价格高低了。
3、长阳的学位一直紧张，年轻人多孩子就多呗。但丰台什么情况我不知道，理论上是不太紧张的，或者说整体不太紧张，只是一小五小等热门学区不好进而已。
4、总之如果是预算已经确定，那就看自己注重哪方面吧。注重居住就买长阳，注重通勤就买丰台。保值角度这两边应该差不多，区别是长阳的次新房多，遇到行情有可能涨得多，但下跌的幅度也可能更大。而丰台的老小区波动肯定相对小，但整体走势应该和长阳也差不多。
仅供参考。
二
Q:
请问：中关村学区的科育小区，这算对口小学非常牛的吧？如果买下能确保保值吗？
A：
1、科育对口中关村一小，确实非常牛。但不能确保保值，只能说支撑相对大。
2、因为虽然学区非常的好，但是学区溢价的占比也相当的高啊。前些日子有网友卖了一套小两居，不到60平卖了700万，带租约卖的，租金每月8000。那这租售比都900左右了，而北京的平均值才500，说明溢价率至少在40%左右。
那占比这么高的溢价率，人口低谷期又至少延续到2032年，谁敢保证完全不受影响啊？反正我认为是溢价率不可能再被炒高，能维持住就算不错了。
3、当然房价中的基础部分是肯定跟随板块大盘的，这么好的地段儿，就算不是对口中一的都能保值。参考南边的大泥湾小区吧，均价现在也10万+呢。
4、另外也看政策吧，如果北京有放宽落户vs放宽非京籍在京高考的政策，那就必定增加购买学区房的人群，溢价就大概率能保住，甚至有可能上涨。
但如果没有这种政策就说不好了。因为人口既然减少了，大学的招生数量却未必减少，毕竟教职工都得有工作啊。那这结果就是考上好大学的概率在理论上增加，家长们的焦虑有可能减弱。
再一点，房子是用来住的，学区功能如果减弱，那居住的功能就会增强。在考上好大学难度下降的情况下，家长们或许就会选择学区稍弱，但价格也略低+居住体验好的学区了，这也有可能影响中一学区的溢价比例，直到达到平衡状态。
5、简单就这情况吧，这只是我的观点。我要建议就是如果只是为了孩子上学，那可以考虑占坑儿房，既节省资金也降低保值风险。然后用完了学区看行情，觉得不合适就尽快出手，把置换成本看作择校费不就得了。毕竟在没有明确划片的年代，中一的择校费赞助费什么的也不是小数字。
仅供参考。
三
Q:
本人非京户，工作地点潘家园，资金少只能买劲松老破小，但有个奢望是如果能买到有原拆原建计划的，请问有什么办法吗？
A：
1、没有，这就跟赌拆迁似的，计划赶不上变化，都是看运气。而且北京前些日子公布了原拆原建标准，比以前的更严格了。
2、原则是必须安全检测达到D级，而且维护费用超过原拆原建成本一半的，也就是没有维护的价值了，那才有资格纳入计划名单。
然后是钱的问题，除了财政补贴（最高40%吧），另外的60%的一半得找原产权单位配资，或者是去拉社会性投资。业主们也得承担至少20-30%，按1万来块钱一平的话也得至少10多20万。
另外业主还得自己承担2-3年建设期的租房费用，怎么的也得10多万吧。还有装修的损失+重装的成本，又是10多万。再有如果有增加面积，10平米都得10多万。都加起来至少几十万，50万都有可能。
3、那这最难办的就是100%的同意比例了，毕竟有部分业主是不愿出钱太多的，或者是确实没钱，那就指不定拖多长时间呢。
4、简单就是这情况，只能说您的想法没问题，但谁也不敢预测哪栋楼能确保列入名单+融资成功+100%同意。我是没办法的，要不问问社区或街道办吧，他们有可能知道。
仅供参考。
四
Q:
我想请问一下回迁房购买的问题。是大兴的**村拆迁，现在据说正在盖，应该是最晚后年交房，请问您认为如果买的话合理价格应该多少？然后是房产证的问题，承诺是五年下本，现在是第三年，这时机合适吗？
A：
1、合理价格？这我不知道，主要是这回迁房周边没有可参考的小区，实在不好估价。或者这么说吧，回迁房二手房的常规估价是周边同等二手房小区的80%，如果没房本的话再80%，也就是6折左右。
比如旁边如果有不太高档的普宅小区如果3万一平，那这没本儿的回迁房不能超过2万，1.8万左右为合理。
2、所谓的五年是个理论的大致年限，而且是从交房算起的。也就是从后年交房之后才开始计算，是否真的能五年之内下本也没谱儿。因为回迁房小区有不少在建设中都会违规，一般都是多盖了面积，那验收的时候就得扯皮了，什么时候解决看运气。
这么说吧，北京到目前为止，已经交房但没下房本的回迁房有20万套呢，最长的都等了20多年了。当然也有快的，一切合规的话两年就下本也正常，就是这种情况非常少。
3、所以如果以下房本时间来说，这谈不上什么时机。只能说从楼市周期来说，北京现在的时机还算可以，毕竟都低谷期好几年了，救市也好几年了，该回暖了。
仅供参考。
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