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【官方权威公示・仅此一条】
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“水代表财”，在北京这座缺水的城市中依水而居显的尤为奢侈
说起北京的别墅区总是离不开温榆河
奥北别墅区和中央别墅区都是依托温榆河逐步发展起来的
融创壹号庄园、恒大丽宫、远洋LAVIE、财富城堡等亿级别墅和众多高尔夫球场都分布在温榆河两岸
今天介绍的格拉斯小镇不仅在温榆河畔，而且温榆河从小区内穿过
鲁能格拉斯小镇位于北京市通州区，是一个大型欧式建筑园林风格的别墅项目，由央企鲁能集团整体开发。
项目总占地3100亩，共分8期开发：
①1-5期为纯独栋产品
②1-4期已售罄（面积440-820平米）
③5期售罄，最后一期独栋产品，共47栋（面积822-1468平米）
④6期在售，为叠拼和合院（叠拼在售248-400平、合院面积约400-500平）
⑤8期50年产权的旅游地产(已售罄)
⑥7期为市政绿化带不建别墅
项目整体采取分区独立管理互不打扰
项目配套：
交通：格拉斯小镇拥有4高速为主的交通网格，京平高速，京通快速路，机场高速，机场二高，15分钟到达机场，25分钟到朝阳公园，35分钟到国贸、距离6号线物资学院站2公里
教育：园区内部德闳学校（小初高12年）
德威德闳特色：
传承德威400多年的人性化教育理念和卓越成就，培养学生在学术、艺术、运动和人文等领域的全面挖掘自己热爱的兴趣点
师资力量：
德闳学校的师资团队由优秀的中外融合的教师组成，师生比例为1:6。外籍教师主要来自英国、美国、新西兰、加拿大、爱尔兰等英语为母语的国家，他们都具备教育本科及以上学历，并有英语为非母语国家学生的教学经历和至少5年以上的教学经历。中方教师也经过严格筛选，具有丰富的双语学校教学经验和良好的双语能力。
设施和课外活动：
学校设施齐全，包括剧院、体育馆、图书馆、科学实验室、艺术设计工作室等。此外，学校还提供丰富的课外活动，如德闳志闳课程，涵盖人文学术、艺术表演、科技及创新、运动、音乐等五大领域。
医疗：宋庄文化艺术区有三家三甲医院
商业：有3万平米小镇商业中心，中间贯穿了一条欧式商业步行街，距离北关7.2km，周边拥有7家大型商场
休闲：园区内部有3万㎡商业中心，包括太极禅，TT CLUB童子军，健身房，室内球馆，休闲会所等娱乐设施
项目位于副中心重点发展的宋庄板块
伴随着城市化进程，格拉斯小镇周边的配套，生活氛围会更上一个台阶
项目东侧一路之隔的板块更新已有了明确规划
将建设学校、文化设施、住宅等综合性配套
改变区域面貌、提升区域价值
鲁能·格拉斯小镇（六期数据）
物业公司：北京鲁能物业公司
物业费：6.19元/月/平米
总价：1350万-6600万
总栋数：39栋
总户数：616户
容积率：1.03
绿化率：30%
总车位数：1232
车位配比：1:2
得房率：90-100%
装修标准：毛坯
项目目前在售产品为：合院别墅、叠拼别墅
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格拉斯大合院（南合院）
建筑总面积 455 平米
实用面积550-560平米左右
单层面积最大145平米左右
花园赠送60-100平左右
总价2700万-2900万左右
一层：客厅，餐厅，厨房，老人房，入户庭院
二层：2个卧室，1个活动厅，2个露台
三层：1个大主卧套房，1个露台
负一层：下沉庭园，家庭区，健身房，茶室等
负二层：影音室，红酒吧，储物间等
格拉斯小合院（北合院）
房本面积386平左右
使用面积450-500平左右
花园赠送40+30平左右
单层面积最大110-140平左右
由地上三层+地下2层组成（其中地下一层采用抬地2.4米，使整套房地上占比85%以上）
一层：接待及老人层，110平左右，层高3.6米，由客厅，餐厅，厨房，老人房，南北庭院组成。（前庭院40平为赠送面积）
二层：儿童层，60平左右，层高3.3米，由南北通透的1个儿童主卧，1个东南或者西南的儿童房（+北向阳台10多平和30平左右的露台均为赠送面积）共100-110平使用
三层：主卧层，60平左右，层高4.5-，1个南北通透的大主卧套房
负一层：140平左右，层高3.6米（抬地建设，其中地上2.4米+地下1.2米）由中西餐、挑空餐厅、客人套房组成。中间30平的挑空餐厅7.2米高
车库层：娱乐区：面积60-70平左右，层高3.6米，由车库、影音室，酒窖、洗衣房组成有1个采光窗开启，做到全明空间。
备案价价约 2570万万左右，优惠后2200-2400万左右，有限时特价房
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格拉斯上叠
实际使用面积：280平米左右
花园面积：15-24平米
单层面积：110平米左右
层高：3.3米（顶层层高7.2米，可做阁楼）
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整体总结
选择别墅产品最看中的就是产品设计、居住环境、居住圈层，私密性、及出行和生活的便利性。这五点格拉斯小镇表现非常优异
买别墅 邻居不重要但整体圈层很重要，圈层和整体居住氛围、人群素质，和使用小区会所以及孩子上学接触的人群息息相关
项目整体为纯别墅社区，没有高低配、统一分区管理
伴随着地产行业的利润压缩，大部分项目的外立面采用真石漆或金属铝板，项目全石材外立面的稀缺性进一步凸显
产品设计好：单层面积大，有花园有露台
项目周边城市界面较新，社区内商业、会所、学校一应俱全，业主可作为第一居所
周边未来整体有发展、未来将是闹中取静的高品质别墅区
⚠️ 郑重温馨提示
本号码已于2026 年 5 月 12 日官方备案公示，
真实靠谱、长期沿用，无变更、无替代。
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