根据2026年5月13日花旗银行发布的最新研究报告，该行对碧桂园控股有限公司进行了目标价下调，这是近期国际投行对中国房地产企业的重要评估调整。
一、花旗下调碧桂园目标价的具体内容
调整详情：
评级维持：花旗维持对碧桂园的"沽售/高风险"评级
目标价调整：从0.29港元下调至0.25港元，下调幅度约为13.8%
发布时间：2026年5月13日
同时调整对象：花旗也对融创中国进行了目标价下调，从1.59港元下调至1.2港元，维持"中性/高风险"评级
二、花旗下调目标价的核心原因分析
花旗在研报中指出，虽然碧桂园在债务削减和交付义务方面取得了一定进展，但面临以下多重挑战：
销售动力持续疲弱：房地产市场整体低迷，碧桂园的销售表现持续疲软。根据碧桂园披露的数据，2026年4月合同销售金额约为25亿元，同比下滑约18.8%；2026年一季度累计权益合同销售金额约66.7亿元，同比下滑约14%。
核心利润率受压：成本压力和市场竞争导致利润率受到挤压，盈利能力面临挑战。
执行风险持续存在：公司运营面临不确定性，包括项目推进、资金周转等方面的执行风险。
潜在减值风险：在房地产市场调整期，资产价值可能面临进一步调整的风险。
增长前景有限：短期内难以看到明显的业绩改善空间，增长动力不足。
三、碧桂园当前经营状况
积极方面：
2025年成功扭亏为盈：根据2025年年报，碧桂园实现营业收入约1549亿元，净利润16.2亿元，归属于公司股东应占净利润约32.6亿元。
债务重组取得进展：规模约177亿美元的境外债务重组方案已于2025年12月获得香港高等法院批准，并于当年年底正式生效。9笔合计约137.7亿元人民币的境内债重组方案亦已全部通过持有人会议表决。
交付能力保持：2025年碧桂园全年完成房屋交付近17万套，2023年至2025年三年累计交付总量接近115万套，在第三方机构统计中持续位列行业前列。
土地储备充足：根据2025年年报，碧桂园权益土地储备约9540万平方米，在建物业和已建成待售物业的账面价值合计超4821.5亿元。
挑战方面：
销售持续下滑：2026年前两个月月均销售约22.2亿元，较2025年月均27.5亿元有所回落。
债务压力仍存：截至2026年1月31日，碧桂园控股合并范围内较上年同期违约债务净新增约38.61亿元，同时新增5000万元以上未决诉讼及仲裁案件14宗，涉及金额约32.68亿元。
不再设定全年销售目标：碧桂园已经不再设定全年销售目标，将根据保交房、稳资债及保经营的资金需求，动态调整销售节奏。
四、房地产市场大环境
2026年一季度中国房地产市场整体仍处于调整期：
开发投资下降：1-3月份全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%
销售持续低迷：新建商品房销售面积19525万平方米，同比下降10.4%；销售额17262亿元，下降16.7%
资金面紧张：房地产开发企业到位资金20524亿元，同比下降17.3%，其中国内贷款下降23.7%，个人按揭贷款下降34.6%
库存出现拐点：截至2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%，这是连续51个月同比正增长后首次下降
市场呈现"分化深化"特征，一线及强二线核心城市已率先筑底企稳，但普通二线及三四线城市房价持续"阴跌"。
五、其他机构对碧桂园及碧桂园服务的评级
碧桂园服务
花旗在2026年3月将碧桂园服务目标价由6.8元下调至6.6元，评级为"中性"
里昂在2026年3月将碧桂园服务目标价由7.1港元下调至6.7港元，但将评级由"持有"上调至"跑赢大市"
国际评级机构
穆迪将碧桂园高级无抵押评级调至Ba1
惠誉确认维持碧桂园投资级信用评级
标普确认维持碧桂园现有的"BB+"长期发行人信用评级，展望"稳定"
六、碧桂园的战略调整
碧桂园将2026年定义为"保交房收官之年"，计划争取在年中完成大部分交房任务，并将恢复正常经营的标志锚定为经营性现金流回正，同时实现整体现金流与利润转正。公司提出围绕"产品力、服务力、成本力"三大竞争力进行战略调整。
总结
花旗下调碧桂园目标价反映了国际投行对中国房地产行业现状的谨慎态度，特别是在销售持续疲软、利润率受压的背景下。虽然碧桂园在债务重组和交付方面取得进展，但市场复苏缓慢、销售动力不足仍是主要挑战。投资者在评估碧桂园投资价值时，需要综合考虑公司自身的经营改善与行业整体环境的变化。
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