赣州一套房子，挂牌150万，硬生生挂了1243天，前后调价3次，最后降到91万才成交。 单价6595元一平，比小区均价10062元低了三分之一以上。 你猜这房子在哪里？ 不是什么偏远乡下，是赣州老城区一个房龄只有6年的小区，洋房，4房2厅，138平米。
这个业主从2022年挂到2026年，卖了快3年半。 中间经历了什么？ 大概经历了从“我这房子不愁卖”，到“要不降点试试”，再到“再降降看吧”，最后“算了，赶紧出掉”的全过程。 每一次调价，背后都是一个家庭的犹豫、纠结和妥协。
有人说赣州房价跌了，这是句废话。 但具体跌成什么样，看这个案例就清楚了。
中梁·华董国宾府，2018年开盘时洋房均价1万左右，高层均价9000，2020年交付。 那时候买到就是赚到，摇号开盘、连夜排队，是赣州老城区的“网红盘”之一。 6年后，洋房成交价跌破6600，直接打了6.5折。
同一小区，去年6月一套同样138平的四房，成交单价7107元。 再往前，2023年一套95平的三房，单价9283元。 你看看这个价格走势，从9283到7107再到6595，一年比一年低。 如果明年再成交一套，会不会破6000？
这个小区在老城区其实不算差。 门口是澜韵园小公园，离巨亿万达广场不远，旁边有白云小学、赣州二中，赣南大道和文明大道快速路也都方便。 物业2022年换成了中海物业，在赣州算得上是好物业了。
但问题出在周边环境。 小区紧挨着贸易广场和龙都商城批发市场。 你逛过老城区的批发市场吧？ 车多人杂，路窄灰大，大货车进进出出。 买洋房的人图什么？ 图清净、图环境好。 结果家门口是个大市场，这感觉就像花了买酒店的钱，住了个招待所隔壁。
中介平台上，这个小区现在挂牌价还在10062块，24套在卖，但90天只成交了1套。 挂牌价和成交价之间，差了将近3500块一平。 这个差价，就是理想和现实的距离。 有业主还在坚守1万以上的挂牌价，但有业主已经偷偷降到7105、7200、7300，甚至更低。 同一个小区，同样的户型，有人还在做梦，有人已经醒来。
不只是中梁华董国宾府。 赣州还有很多小区在经历同样的故事。
赣县区的那个“毅德融城”知道吧？ 一套房子挂牌1415天，最开始挂95万，后来一路调价，最后42.8万成交。 1415天，那就是将近4年，从卖房变成了“熬房”。
还有老城区的“汇纳新村”，一套88平的三房，挂了1350天，从65万降到43万，单价4887元。 铁路一区的两房更夸张，挂牌30万，成交12.3万，折合单价2321元。
这些小区有个共同点：当年被吹得天花乱坠，如今跌得面目全非。
说到底，赣州楼市已经彻底变了。 2021年高峰时，市区二手房均价到过1.15万。 现在呢？ 最新的数据是7474元一平。 四年时间，跌掉了35%。 这还不算最惨的。 最惨的是那些在老城区边缘、经开区外围、赣县区的房子，有的已经跌到三四千了。
有人可能要问了：那赣州就没有没跌的地方吗？ 有，但是很少。
章江新区是个例外。 中海凯旋门、海亮天城那些核心位置的品质小区，价格确实比高峰时降了，但降幅不大。 中海凯旋门2021年最高卖到1.5万以上，现在还在1.2万左右。 为什么？ 地段是绝对优势，学校、商业、医院全在脚边，住进去什么都不用愁。 这种房子，叫“硬通货”，有钱人还是愿意买单。
蓉江新区是个有意思的地方。 那边新房卖得贵，均价还在1.1万以上。 但你打开二手房平台看看，有些小区已经跌到四五千了。 新房贵、二手房贱，说明什么？ 说明买新房的人，买的是“预期”，买的是新设计、新户型、新装修。 等新房变旧房，价格就跳水了。
经开区的刚需盘，那就更惨了。 那边的二手房大量供应，价格内卷严重，成交价从1.2万跌到7000是常事。 有套法拍别墅，最后以6906块一平成交，法拍都拍这么低，可见市场有多冷。
老城区呢？ 最惨。 楼梯房、高龄房、大面积的“老破大”，几乎无人问津。 有房子成交价只有一千多一平。 你没看错，一千多。 一套50平的房子，总价不到10万。 放在5年前，这钱连个首付都不够。
有个中介朋友跟我说过一句话，挺扎心的：“现在的赣州二手房市场，买家是上帝。 他们挑三拣四，议价砍价，你不卖，后面还有十几个房东等着。 ”是啊，过去是房东挑买家，现在是买家挑房东。 谁降价多，谁就能先走。
那现在这行情，刚需买房该怎么选？ 预算80万以内的，别碰老城区的“老破小”了。 去看看经开区和赣县区的次新房，6000到7000一平，能买到面积更大、住得更舒服的房子。 预算120万以上的，要么买蓉江新区的新盘，要么买章江新区的核心二手房。 别图便宜去买远郊大盘，那可能成为下一个“1243天”。
卖房的业主也别再死扛了。 这套房挂了1243天的教训是：早降早解脱，晚降晚吃亏。 在买方市场里，“等不起”的永远是卖方。 与其像温水煮青蛙一样慢慢熬，不如一刀下去，彻底止血。 楼市已经没有普涨的时代了。 以后买房，考验的是眼光：选对地段、选对产品、选对时机。 赣州不是没机会，只是机会藏在那些真正的“硬资产”里。
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