最近，东莞CBD有大动作。
市自然资源局发布了CBD控规F、G、H单元的调整批前公示。
消息一出，很多人跑来问：听说CBD又多了几块宅地？供应要井喷了？以前吹的“稀缺”是不是要打脸了？
别急，我们认真整理了公示数据，结论可能跟大家想的不太一样：
住宅的总量，基本没变，但“玩法”变了。
01
先算一笔账，新规划住宅是多是少？
要搞清楚这个问题，得拿新旧规划出来对一对。
下面是咱们整理的一张对比表：
看明白了吗？我们直接说重点：
①总建面，反而少了一丢丢。
【旧规划】
未出让宅地总建面约49万㎡
估算套数约2879套
【新规划】
未出让总建面约48.2万㎡
估算套数约2832套
意外吧，总建面反而少了一丢丢，减少了约7787㎡，估算套数也少了47套。
但这微小的差距，几乎可以忽略不计。
所以，绝对不存在住宅大增的说法。
事实上，总量“盘子”早就被顶层设计锁死了。
②变化的是结构，而不是数量。
那大家说的“新增”是啥意思？
其实是在F单元，把原来好几块零散的商业用地，腾挪合并成了1宗超大的纯居住用地。
这块地就在中心公园南侧，占地约6.8万㎡，建面约14.2万㎡，容积率只有2.1，限高80米。
这在寸土寸金、动辄容积率5.0往上的CBD，简直是“熊猫血”一样的存在。
为了凑出这块“靓地”，代价就是把原本安排在F区的南部学校，平移到了万象府旁边，同时减少了3宗商业用地。
所以，实质上这次是“存量优化”，不是“增量扩张”，用减少商业和调整学校位置，换来了一宗极其规整、低密、一线临公园的超级宅地。
02
这2800多套，怎么算出来的？
那这个估算套数，靠谱吗？
说实话，因为这几块地还没出让，未来开发商到底要做多大的户型，现在还不好说。
所以只能参考CBD里已建项目的出房率，做个粗略推算。
*出房率=套数/总建面，仅粗略计算，并未剔除配建。
逻辑很简单：同一个板块、同样是豪宅定位，历史数据最有参考价值。
①纯居住用地，参考的是润府。润府总建面不算大，但全是住宅，出房率高。用它的套数除以总建面，算下来大约出房率为0.66%。
②商住混合用地，参考的是悦府。商住地不是纯住宅，有一部分要拿去建商业、办公之类，留给住宅的面积就少了，最终出房率为0.37%。
拿这两个“系数”，分别套到新控规那5宗居住用地和2宗商住地的总建面上，再一加总，就得到了约2832套。
当然，这是一个理论推算，没剔除配建、公建这些因素，所以实际落地的套数可能会有浮动，但大差不差，量级就是这样。
03
新规划CBD住宅到底是多是少？
上述推算用的是“历史平均数据”，但有一个变量必须单独拎出来说——
这次新规划调整后F区那宗超级宅地，F03-01地块，占地约6.8万㎡，建面约14.2万㎡，容积率只有2.1。
2.1是什么概念？
要知道，除了楼龄超20年的石竹新花园容积率为2.5，CBD近几年新建的小区，容积率清一色3.6起步，悦府更是干到了5.6。
现在这块新地，容积率2.1，比石竹新花园还低。
什么意思？容积率越低，同样一块地上能盖的房子越少，户型就可以做得越大、越奢侈。
之前那些容积率3.8的项目，能做140㎡、180㎡已经是天花板了。现在2.1的容积率摆在这里，未来这块地大概率全是小高层、大平层，户型面积段很可能直接200㎡起步。
套用前面的算法，14.2万㎡的建面，按润府那种出房率，理论上能出约940套。
但人家润府是3.8的容积率，你拿到2.1的去套，其实也不合理。开发商不会在这么金贵的地上做小户型，所以实际出房率大概率远低于940套。
换句话说，这块地虽然是CBD近年来最大的一宗宅地，但套数供应反而是“缩水”的。
CBD的住宅，不是多了，是越来越“精”了。
图源东莞南城发布
04
这块地会怎样影响CBD的房价格局？
说白了，这次的规划调整，表面是挪学校、并地块，骨子里其实是在给未来几年CBD的楼市定调。
第一，大地块意味着“话语权”。
以前CBD的小地块，像挤牙膏似的，现在F区直接把4宗地捏成1个占地近7万㎡的大盘，这体量，开发商可以在这里好好讲故事了。
对于购房者来说，大盘意味着更完善的内部园林、更纯粹的居住氛围，这种产品的溢价能力，远不是之前的住宅能比。
第二，低密+公园，是冲着顶豪来的。
容积率2.1，限高80米，紧挨着中心公园，这三个标签组合在一起，懂的都懂。
这几乎是明牌告诉大家：这里未来大概率是要做纯粹的大平层豪宅，很可能是200㎡起跳的那种。
但实话实说，这块地有个小尴尬——朝向和景观，有点打架。
中心公园在地块的北侧，懂行的人都知道，南向才是王道。所以你要是想望公园，那就得朝北，牺牲朝向优势；户型想要好朝向，景观又得跟公园说拜拜了。
第三，CBD的买入窗口，真的越来越窄了。
别看好像还有2800多套的潜在供应，之前在分析文章里也说过，这点量对于规划超21万就业和居住人口的CBD来说，就是“杯水车薪”。
更重要的是，这些供应不会一窝蜂全砸进市场。
注意了，F03-01地块，已在东莞2026年供地预告里，计划是6月挂牌。
也就是说，CBD等了三年没卖地，一出手就把“压箱底”的靓货端上来了，这一波来得比预想中快。
但剩下的几宗地呢？按CBD之前出让节奏，一定是慢慢卖的，等之前卖得差不多了，再出新供应。
最后说两个点：
一是，对于供应，要看清稀缺定局。整个CBD满打满算也就9839套房，而且未来地块容积率越来越低、户型越做越大，实际能买到的套数只会比这数字更少。
之前买得早的，相当于这不到一万套里，先占了席位，根本不用担心供应暴增、价格踩踏的问题。
当你选择CBD时，试着想象一下，十年后这里的样子，如果答案是肯定的，那么它就值得你坚定地选中。十年后它会是你的朋友，请坚定地握紧它。
二是，对于未来，要做好心理准备。CBD中心公园南侧这块地一旦挂牌出让，极大概率会刷新东莞的地价和房价记录，再次拉高整个CBD的板块价值。
到那时，我们现在讨论的这些“天花板”，可能就成了未来的“门槛”。
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