借助这一轮房地产行情，全力打造家庭资产性收入与现金流体系
文\丁彦皓-可信财商
一、对非上海、深圳一带家庭的战略首选是先穷尽全力在该地区为子女谋得一席之地，全力融入该地区，享受中国高科技产业体系化井喷的红利，而非在股市捞个三瓜两枣
财富的增长必须通过高杠杆呈指数级放大时代红利，而非加薪升职，在通货膨胀与资产泡沫时代，上海等超一线城市将收入完全基于薪酬的家庭几乎已经破产，生计艰难
股市是财富阶层的游戏，中低收入群体的资本有限导致投资收益微薄，但是认知不足让其极易亏损，进入股市注定就是被收割的命运，不是最佳选择，真正赚大钱、逆天改命的是在房地产市场
在高科技产业持续向上海、深圳一带聚集，且人口、资本也在不断涌向该地区的背景下，对非上海、深圳一带家庭的战略首选是先穷尽全力在该地区为子女谋得一席之地，全力融入该地区，享受中国高科技产业体系化井喷的红利，而非在股市捞个三瓜两枣
第四轮房地产行情已经彻底的到来，在全面化债的背景下，这一轮房价必然会在城投与地方政府的对倒下爆发式增长，瞬间翻倍，以便有限的土地回笼更多的社会资本
这就意味着，留给太多外地家庭的窗口期极其短暂，一旦房价翻倍，即使意识到房地产行情的价值，也交不起首付，更还不起按揭贷款，最终只能眼睁睁的错过这轮历史性机遇，再融入上海、深圳一带的代价呈指数级放大
二、目前国内天大的机会就是房地产的关键是房价暴涨能够解决前期经济发展所积淀的系列顽疾，且将财富阶层的财富收归政府，夯实财政，实现社会利益最大化
可以肯定的是，未来的中国发展必然要完全基于高科技产业的持续突破，但是为了提升效率，高科技产业、人才与资本也必然会持续向上海、深圳一带“聚集”，抢夺有限物理空间，最终必然因供需错配而推动价格上涨
经济效率的提升必然需要产业、人才以及资本的高度聚集，越聚集效率越高，这就意味着这一“聚集”趋势必然会持续，直到永远，能够确保获取年化高收益的稳定性
发展红利分配“结构化”、人工智能、通货膨胀、资产泡沫以及中年失业等因素将所有的家庭都置于极其危险的境地，稍有不慎就会陷入破产的境地
这就意味着，对太多的家庭而言，抢夺历史机遇期，全力打造资产性收入与构建稳定的现金流机制就成为应对系列冲击的最佳选择
实现财富的增长必须基于高杠杆呈指数级放大时代大机会，而非加薪升职
目前已经进入股市与房地产的双牛市阶段，需协同股市与房地产，而非仅拘泥于某一市场，将风险过于集中
不同群体对财富的掌控力不同，对净资产在3000万以下群体而言，对股市本质的理解与腾挪空间有限的现实决定财富的增长还是要基于房地产，其次才是股市
目前国内天大的机会就是房地产，不是房地产有啥特殊性，而是房价暴涨能够解决前期经济发展所积淀的系列顽疾，且将财富阶层的财富收归政府，夯实财政，实现社会利益最大化
此时入场就是抢占信用重构的历史节点，不是投机，而是参与国家财富结构的深层校准，这是这一轮房地产行情最大的基础
三、目前中国社会不仅仅地方政府需要化解前期积累的巨额债务，开发商的巨额存量资产也亟需盘活，而这一切的终极应对之策就是挖掘房地产的潜力，人为推高房价，形成赚钱效应，让社会主动接盘
中央通过各类措施激活房地产市场，试图以土地财政的形式将大规模的地方债务转移给社会，让其起于土地财政，但也终于土地财政
中国的房地产市场虽已呈现“结构化”的特征，但是依然处于上行的态势中，且社会居民存款已突破历史最高值的现实决定社会既有意愿，也有实力接盘巨额的地方政府债务
在这一背景下，中央化解地方政府推行三步走的战略，即
1、中央财政加杠杆，为到期的地方债务本息兜底，杜绝爆发系统性的债务危机
2、重拾房地产产业链，人为推高房价，形成赚钱效应，以激活土地财政，让社会接盘地方政府前期积累的巨额债务
3、持续货币宽松，对房地产实施金融支持，鼓励社会加杠杆，以乘数的形式放大社会接盘地方政府债务的能力
中国土地财政最大的特征是地方政府能够通过高价卖地回笼社会财富，而社会愿意高价接盘地方政府所拍土地的关键是持续上涨的房价形成了赚钱效应，能够让高位接盘者获得超额投资回报
但是，前提是必须让房价沦为一个货币现象，事实全球经济实践一再证明，凡是政治稳定与货币独立经济体核心城市的房价只涨不跌，持续加零，产生这一现象的关键是全球央行印钞机增程式核动力不停斜的持续印货币
其实，目前中国社会不仅仅地方政府需要化解前期积累的巨额债务，开发商的巨额存量资产也亟需盘活，而这一切的终极应对之策就是挖掘房地产的潜力，人为推高房价，形成赚钱效应，让社会主动接盘
但是，房地产行情“结构化”的现实决定土地财政依然呈现“结构化”的特征，170万亿的社会居民存款也集聚在房地产基本面稳步提升的发达地区，成为这一轮地方政府化债的最佳接盘侠
也就是说，这一轮房地产行情必然聚集在长三角、珠三角、北京以及中部少数核心城市，其他地区更多是个旁观者，与这一轮行情无关，自然土地财政彻底熄火
四、这一轮房地产行情必然远超前三轮，房价上涨必然创历史新高，能够为家庭打造资产性收入
当前中国最大的机会就是房地产，相对股市，房地产呈现四大特征，即
1、杠杆属性极强，能够呈指数级放大投资收益
2、通过房价上涨来出清前期发展所积淀的系列顽疾现实导致房地产能够获得持续的政策支持，人为推高房价
3、基本面稳步提升，能够支撑部分地区的房价数倍上涨
4、估值极低，具有极大的估值套利空间
决定房地产基本面的因素有三，即
1、 所在地区的产业附加值
2、 人口与资本的净流入
3、 基础设施建设的开发
在过去几年深调的过程中，上海一带房地产的基本面大幅提升，形成了价格与基本面的严重背离，具有极大的套利空间
这就意味着，第四轮房地产行情将会呈现三大特征，即
1、 结构化，即仅少数基本面稳步提升地区的房价上涨，其他地区的房价依然横盘或者上涨幅度极为有限
2、 具有基本面与估值双重提升的“戴维斯双击”获利空间
3、 货币无底线货币宽松必然会让房价货币化
这就意味着，这一轮房地产行情必然远超前三轮，房价上涨必然创历史新高，能够为家庭打造资产性收入
五、上海一带的房价货币化已是必然，未来会出现房价与租金上涨，但是按揭贷款下降的大趋势，能够拉大租金覆盖按揭贷款后的盈余，成为家庭稳定的现金流机制，且规模持续增大
过去几年，中国持续大幅货币投放，但是房地产行业低迷导致天量新增M2又未进入市场，沉淀在金融机构空转，形成“燕塞湖”效应
未来又赶上包括中美在内的同频货币宽松，增量货币将会持续推高基本面稳步提升优质房产的价格
这就意味着，上海一带的房价货币化已是必然
事实全球经济实践一再证明，凡是政治稳定与货币独立经济体核心城市的房价只涨不跌，持续加零，产生这一现象的关键是全球央行印钞机增程式核动力不停斜的持续印货币
目前处于第四轮房地产行情的初期，经过上一轮的长期深度调整，上海周边附属城市的房价与各项经济指标倒数第一的甘肃地级市不相上下，不但具有极大的估值套利空间，而且租售比极低的现实决定租金能够完全覆盖按揭贷款
且随着房价、通货膨胀以及社会可支配收入的上涨，租金也会水涨船高，但是低利率已经成为全球发达经济体的标配，预估中国的住房按揭贷款利率还有一定的下降幅度
这就意味着未来会出现房价与租金上涨，但是按揭贷款下降的大趋势，能够拉大租金覆盖按揭贷款后的盈余，成为家庭稳定的现金流机制，且规模持续增大
房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2026年
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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