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裕龙湾。
裕龙湾的“身世”有些特殊。据公开信息，该项目此前预备为东城的安置项目，情况类似长阳御和园、黄村禧悦兴城。项目于2022年5月竣工，由北京城建兴顺房地产开发有限公司开发，国企背书，品质有保障。2026年3月，龙湖龙智造正式签约代建销售裕龙湾项目，龙湖生态链全面介入。目前已转为纯商品房销售，70年大产权，产权从2025年6月起计算。
项目信息
项目位于顺义区仁和镇河兴北街35号院，总占地面积约11.9万㎡，总建筑面积约18.73万㎡，规划1364套住宅。项目于2026年“五一”假期正式对外开放样板间并启动认筹。首期开盘推出7、8号楼，共384套。
项目基本信息
占 地 面 积：约4.92万㎡
建 筑 面 积: 约18.73万㎡
容 积 率：2.5
总 户 数：1364户
总 楼 栋 数： 8栋
总 层 数：18-21层
绿 化 率：30%
物 业 类 型：70年商品房
竣 工 时 间：22年5月
层 高：2.8米
梯 户：2梯4户
得 房 率：75%-80%
车 位 配 比: 1:1 人车分流
交 付 标 准：精装
交 房 时 间：现房
开 发 商：北京城建兴顺房地产开发有限公司
物 业：国企天房
物 业 费：3.38元
供 暖：集中供暖
楼 间 距：80-100米
首开楼栋：7#8#
首开两栋楼共计384套
‼️7号楼共计168户:
86平米南北通透两居42套
86平米纯南两居84套
115平米三居42套
‼️8号楼共计216户:
67平米一居108套
88平米通透两居108套
2.29万并不是起价，
8号楼最高表单价几乎不超过23000元
7号楼最高表单价几乎不超过22900元
认筹还有2%折扣，最后再叠加其他优惠，这价格还能更低....
总价150万-270万。首付门槛约20-40万。
67㎡一居 约140-150万 约20万
86-88㎡两居 约170-200万 约27-30万
115㎡三居 约260-270万 约40万
与周边新房对比：路劲御和府均价约4.2万/㎡，龙湖云河砚均价约3.85-4万/㎡，星悦时光均价约3.5-3.6万/㎡。裕龙湾的单价仅为竞品的六到七折。
与顺义整体市场对比：2026年3月顺义区新房均价约4.74万/㎡，二手房均价约2.91万/㎡。在这个价格体系下，裕龙湾2.3万/㎡的定价比区域新房均价低了超过50%，是顺义名副其实的价格洼地。
此前顺义仁和镇周边出让的地块楼面价约在1.54万元/㎡，即便按此估算，裕龙湾2.3万/㎡的售价也仅为楼面价的约1.5倍，利润空间被大幅压缩，这在当前市场中极为罕见。对于预算有限的刚需而言，以低于周边二手房的价格买到国企现房，性价比确实突出。
户型介绍
裕龙湾户型面积段覆盖67㎡-115㎡，从一居到三居，定位精准面向刚需和刚改客群。所有户型精装交付，得房率约75%-80%。
67㎡一居室
67㎡是正规一居室设计，入户即餐厅，避免一进门就看到卧室，保障私密性。南向两面宽设计，客厅面宽约3.3米，主卧面宽约3.2米，客厅带室内阳台，卫生间为暗卫。虽面积不大，但功能完整，总价约140-150万。客厅可灵活改造为卧室，实现一房变两房，适合单身青年、小情侣、老人独居或纯落户需求。
86㎡两居室（全南向）
南向客厅面宽约3.5米，主卧面宽约3米，客厅进深约1.5米的阳台。入户为超长玄关，还有一个单独的储藏间。最大优势是全南户型——客厅加两个卧室都朝南，采光条件好；缺点则是南北不通透，夏天通风可能受影响。
88㎡两居室（南北通透）
偏刚改定位，功能完整。入户不会直接看到客厅，私密性好。南向客厅面宽约3.6米（因楼栋问题，阳台仅2.5米宽），主卧面宽约3.1米。卫生间是明卫，通风无忧。有独立餐厅设计，不占客厅空间，是该面积段功能最均衡的户型。
115㎡三居两卫（南北通透）
南向两面宽设计，入户为超长玄关。客厅面宽约3.65米，主卧面宽约3.3米，主卧为套间设计且是明卫。北向两间卧室面宽均超3米，厨房面积适中偏功能型，有独立餐厅位置。客卫为干湿三分离设计，实用性强。适合二胎家庭或三代同堂的改善需求。
总体而言，裕龙湾户型方正、功能完整，但设计偏传统，对比当下主流的宽厅、大面宽、LDK一体化等“第四代住宅”设计，户型面宽相对偏窄，产品力有差距。但对于总价150-270万的价格段来说，这些户型依然实用、够用。
园林
园林景观是裕龙湾产品力上的突出亮点。社区打造了 “一轴一环两翼” 度假风园林体系：
一轴：七重景观递进空间，归家仪式感强；
一环：约650米林下跑道，绕园慢跑约等于标准田径场1.5圈；
两翼：八处森林秘境花园，涵盖老人下棋、儿童撒欢、青年休闲等全龄活动空间。
社区内还有约1.2万㎡中心花园，绿树、草坪、花境、休闲座椅全配齐，做到下楼就是公园。
楼间距最大约80-100米，18-21层的高层设计下，这样的楼间距在刚需盘中属于中上水平，低楼层采光也能得到保障。单元门厅设有星空顶，社区跑道、集中绿地等配置，在同价位项目中属加分项。
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