住房“以旧换新”模式再升级！|商品住房|山东|房源|房票|政府|旧房

近两年住房“以旧换新”已经成为各地优化楼市政策的重要一环，根据中指研究院不完全统计，今年以来，各地已有超40条相关政策落地，上海、佛山、湖南等地出台“以旧换新”新政，引起市场更多关注。经过两年多的探索与完善，各地住房“以旧换新”模式不断升级，更多方式调动企业及居民参与积极性，部分城市取得良好效果，预计未来将有更多城市参考借鉴，更好推动住房“以旧换新”，打通一二手置换链条。

与此前落地的住房“以旧换新”政策相比，近期相关政策更为细化，且更具针对性：一是，模式不断升级，“收购转售”“拆旧换新”等模式下，参与企业类型更为多元；二是，收购条件更为细化，如上海浦东新区明确收购房源为内环内2000年前建成，并明确面积、总价要求及收购二手房租售比要求等；三是，收购后用途进一步扩大，如支持二次销售，用于旅居房、机关单位租赁房等；四是，配套支持政策进一步完善，如给予公积金政策支持、明确“解约保护期”、加大补贴力度等，有助于提升参与方参与积极性，加快“以旧换新”进度。

模式：住房“以旧换新”政策持续迭代，模式再升级

从交易流程划分，各地支持住房“以旧换新”主要分为支持中介或开发企业优先售房、企业收旧换新、政府发放购房补贴鼓励居民自主“以旧换新”三类，其中：

中介或开发企业优先售房：企业、中介与购房者签订新房认购协议和二手房优先推售协议，在约定周期内售出旧房，则新房认购协议生效；若未能售出旧房，则新房认购协议失效，开发商无条件退款。

企业收旧换新：地方国资平台或企业直接收购旧房，将售房款用于购买指定新房项目。

居民自主“以旧换新”：居民在规定期限内出售旧房并购买新房的，地方政府给予一定政策支持或发放资金补贴，鼓励居民参与。

相比于以往，优先售房、收旧换新的主体类型均有所扩大，如优先售房由原来的中介优先售房为主，扩展到开发企业优先售房；收购换新由地方国企为主逐渐向市场化企业扩围。更多城市在此基础上，通过扩大收购房源范围、提供换新补贴等加大力度支持住房“以旧换新”，近几个月多地优化调整相关政策，为住房“以旧换新”提供了更多思路。

1.更多地区支持“收购转售”，快速完成旧房收购，加速新房、二手房置换

4月20日，佛山发布《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》，通过“委托销售”“收购转售”“收购盘活”三种模式推动住房“以旧换新”，其中“委托销售”“收购盘活”实施流程与此前开展的“以旧换新”模式基本一致。本次支持的“收购转售”模式指房企按市场化原则，参考市场评估价与换房人协商确定收购价格，收购后进行二次销售或重新装修后销售，与此前已在部分城市落地的国企收旧换新相比，“收购转售”由于用途为收购后房企二次销售而非用于保障性住房等，收购速度更快，同时由房企提供确定的退出通道与资金过桥，有助于换房人快速回笼资金。去年12月，山东发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，其中也明确收购二手房的用途包括“再次销售”，鼓励采用“微改造+功能升级”模式，对旧房通过简单美化或全面精装等方式，完善旧房使用功能，重新销售。

2.山东、湖南落地“拆旧换新”模式，与城市更新相结合协同发力

2025年12月，山东发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，其中明确“以旧换新”的三种落地模式，分别为“卖旧换新”“收旧换新”“拆旧换新”，其中“卖旧换新”“收旧换新”与优先售房、企业收旧换新模式基本一致。山东提出“拆旧换新”模式，烟台在落地住房“以旧换新”新闻发布会中对这一模式进行解读介绍，“拆旧换新”模式主要为鼓励各地结合“收旧换新”推动城市更新、危旧房改造，通过整栋、整片收购的方式，实现城镇老旧住房自主更新、原拆原建。主要在业主意愿集中的老旧住宅小区探索实施。今年4月，济南天桥区多个小区落地试点，“拆旧换新”的执行流程为：将符合条件的旧房交给项目实施单位，由相关部门核发一张“以旧换新兑换券”，换房人使用兑换券购买指定的新建商品房项目。

5月13日，湖南出台新政，也指出推动“拆旧换新”，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建，对符合条件的，由房屋产权所有人自主出资对住房依法申请拆除重建，并明确完善城市更新项目容积率核定机制，可按法定程序适当优化容积率等规划条件，充分利用地上空间、地下空间增配基本公共服务设施、便民商业服务设施等；可通过增建房屋出售（租）及设施长期运营收益弥补建设投入。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。

3.上海三区启动收购二手房试点，房票收购、规则细化，精准收购二手房补充保租房房源

2月初，上海静安区、徐汇区、浦东新区开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作试点，收购后房源用于补充保租房，因此在二手房房源选择上优先配套完善、交通便利的核心区域，对于二手房源的面积有严格要求，如浦东新区明确优先收购“内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源”，另外，浦东新区收购主体浦发集团在介绍时指出，由于收购二手房用于保租房不以盈利为目的，需要通过租金对收购、装修、运营成本实现覆盖，明确要求收购二手房租售比不低于2.5%。

表：上海收购二手房试点主要情况

数据来源：中指研究院综合整理

在实施流程方面，上海静安区试点中，出售房源的收购款项以“房票”形式结算，“房票”专款专用，居民后续凭票购置静安区内新建商品房，开发商与居民签订预售合同并完成预告登记后，凭“房票”申请资金兑付；资金方面，静安区与建设银行深度合作，采用整体授信、随用随支模式，保障收购资金及时足额到位，建设银行静安支行为静安区“住房收购置换”提供“一房一账户、资金托管的全过程服务”，收购房款的存取、使用均在监管账户内完成。

政策支持：配套政策持续加力，扩宽收购房源用途，加大收购资金支持

根据中指调研，从企业端来看，旧房收购资金成本高、运营收益低、房源分散用作保障性住房运营难度大等问题会明显影响企业收购二手房意愿；从居民端来看，收购价格低、置换新房需再投入资金高、收购房源条件苛刻等因素也会导致居民参与意愿不足。各地为了顺利推进住房“以旧换新”，在参与企业、换房人两端加大配套政策支持力度，提升企业及居民参与住房“以旧换新”的积极性。

1.企业端：降低企业“收旧”资金成本，扩宽收购房源用途，提升企业参与积极性

在企业端，各地主要通过加大资金支持力度、扩宽收购房源的使用范围等政策协同发力，降低企业收购旧房的成本，具体来看：

山东明确多项配套政策支持住房“以旧换新”，允许房企以经营性物业作为抵押物申请经营性物业贷款，用于收购后旧房在经营期间的装修改造资金或运营维护资金，同时，鼓励各类市场主体，将收购房屋改造为租赁用房，并鼓励企业探索创新“收储+托管”运营管理模式，委托第三方专业租赁机构开展租赁服务；烟台在省级文件基础上，进一步明确相应资金支持政策，协调多家金融机构为收购二手房用于长期租赁的企业提供租赁住房贷款支持，贷款期限可达25年以上，最低利率3%左右，同时设立3000万元租赁住房贷款贴息资金，对上市租赁企业提供每年1%、最长5年的贷款贴息。

佛山在“收购盘活”模式中指出收购旧房的使用范围，明确可通过装修改造用作“市场化租赁住房、旅居房、机关单位租赁房等”，进一步提升收购房源的使用灵活性。

湖南指出鼓励各类市场主体收购二手房，各地政府可指定国有企业作为收购主体，通过财政注资、银行贷款、自有资金等方式，收购二手房用作保障性住房、安置房、人才房等。

表：近期以来各地针对企业“以旧换新”优化政策

数据来源：中指研究院综合整理

2.居民端：提高公积金贷款额度、发放购房补贴等，降低换房人“换新”成本，提升居民参与意愿

在居民端，各地普遍结合公积金、购房补贴等政策，降低换房人住房“以旧换新”的购房成本，并优化收购房源的限制要求，扩大收购房源的覆盖范围，带动更多换房人参与，具体来看：

公积金政策优化方面，山东明确符合条件的换房人再次申请公积金贷款购买新房时核减一次公积金贷款次数；福州明确鼓励“卖旧买新”，在购房所在县（市）区购买第二套，按首套公积金贷款利率执行；佛山、杭州、扬州等地明确参与“以旧换新”的购房者，在申请住房公积金时，最高贷款额度可上浮，上浮比例在20%-30%左右。

发放购房补贴房方面，湖南鼓励各地对在当地出售原有住房且换购新建商品住房，给予新建商品住房总房价一定比例的购房补贴；重庆鼓励给予“卖旧买新”补贴，对1年内出售1套的给予新购住房总价1%的购房补贴，对1年内出售2套的给予新购住房1.5%的购房补贴；深圳南山区推出“南山换房易”2.0，发放购物消费券最高5万元；温州乐清城投集团牵头组织“以旧换新”，对旧房收购采用发放抵价券和优惠券形式，抵价券面值为旧房交易价，优惠券面值为旧房交易价的12%（最高20万元）；广州发放“卖旧买新”补贴，金额为所购新建商品住房贷款总额的1%（最高3万元），广州花都区在市级补贴基础上，发放专属“以旧换新”补贴，补贴额度为所购新建商品住宅贷款总额的1%（最高2万元），可与市级补贴叠加，即最高合计补贴5万元。

优化收购房源限制方面，今年2月，宁波启动住房“以旧换新”第三期，全面探索“多套换一套”机制，鄞州区、北仑区允许“二换一”，海曙区、江北区、镇海区则开放“多换一”，其中，“多换一”要求新旧房在同一区内进行，同时允许在市区内跨区“一换一”，旧房的房龄限制从2005年前统一放宽至2010年前，面积限制也从120平方米分区域放松，市六区放宽到140平方米内、两县两市放宽到144平方米内；今年4月，烟台明确收旧范围扩展至市七区全域，房龄上提高至30年，旧房抵顶新房款的比例也提升至70%。对于参加“以旧换新”房源要求、旧房抵新房款的比例进行优化，也有助于扩大参与“以旧换新”的房源范围，降低居民参与门槛。

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，。

表：近期以来各地针对居民支持住房“以旧换新”政策

数据来源：中指研究院综合整理

政策效果：住房“以旧换新”推进加速，部分城市取得积极效果

各地住房“以旧换新”持续推进落地，部分城市取得了良好成效，对于提振市场活跃度、提升新房市场销售规模起到了积极作用，具体来看：

杭州富阳区1月末启动住房“以旧换新”，首批计划收购200套二手房，据披露数据，200户入围家庭已于2月13日通过摇号产生，二手房评估及签约持续推进，截至4月6日，已有61户家庭预定新房，预定房源多集中在120-160平米户型段；

宁波2月启动住房“以旧换新”第三期活动，旧房收购范围覆盖1800余个小区，可选新房覆盖185个小区、3.2万余套房源，据披露数据，截至4月19日，线上意向申请提交8378人，其中审核通过7316人，旧房总数共1588套；

温州乐清市2月末启动住房“以旧换新”，目标200套，3月1日至11日集中受理，期间咨询人数累计达650人次，预登记报名人数共计260人，经资料复审、现场查验后，最终符合资格的业主达128人。

上海2月初在徐汇区、静安区、浦东新区三区启动收购二手房试点，3月末静安区首笔签约落地，收购二手房房源面积约40平米、收购金额约220万元，换房人以收购房票购置静安区内112平米新房；截至4月27日，据报道浦东新区已累计接待咨询洽谈200多组市民，深入意向70余组，2套房屋完成收购，2套即将完成，2套已成交房屋，一套面积约45平米，总价约240万元，一套64平米，总价约350万元，收购价格参考区域近期真实成交价，不低于市场水平。

整体来看，去年底以来多地优化住房“以旧换新”配套政策，针对企业通过补贴、贴息等方式降低企业收购旧房的资金成本，并扩宽收购旧房的使用范围；针对换房人则加大购房补贴、公积金政策的优化力度降低购置新房门槛及成本，并放宽收购旧房限制条件，扩大房源范围。另外，山东、湖南提出“拆旧换新”模式，将城市更新与“以旧换新”相结合，并给予多项政策支持，如满足条件的新增建筑量不计入容积率等。这些举措均有助于提升企业、居民参与“以旧换新”意愿，强化“以旧换新”畅通一二手链条的效果。

当前部分城市完善住房“以旧换新”政策后，居民参与积极较高，政策取得积极效果，助力当地增加保障性住房规模、加快新房库存去化，预计后续将有更多城市参考借鉴各地经验，并结合当地市场情况探索、优化住房“以旧换新”政策，为房地产市场平稳运行提供支撑。