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▲格调初晴实拍
无论是主流的叠拼产品，稀缺的联排产品，还是在市面上已近乎绝迹的独栋产品，都引来各界大佬竞相珍藏。
在格调初晴二期，这并不令人感到意外。
二期新品双拼叠墅、宽厅联排、独栋，每一款都是王炸级别。
非富即贵的圈层，已经超出普通人认知，老业主复购及老带新占据了相当大的比例，这来源于金字塔尖人群对格调初晴二期稀缺性的一致认可。
02 稳坐顶豪销冠
有人说，800万以上的项目，与天津楼市90%的购房者都没有太大关系，注定只能仰望。
过去两年，天津800万以上的成交套数明显上涨。
2022年449套，2023年580套，2024年582套……
2025年的整体表现，还需要4个月后揭晓答案。
克而瑞数据显示：
天津内城800万以上顶级豪宅成交占比稳步攀升。
▲来源：克而瑞
从1.2%跃升至1.7%，这背后，是高净值人群的购买力觉醒——
他们比以往任何时候都更清醒、更挑剔，坚定买入真正的优质资产。
毫无悬念，2025年1-8月，天津800万以上豪宅成交金额销冠依然是格调初晴。
仔细研究这个榜单，你就会发现：
格调初晴的套均价其实是最高的，达到约1173万/套。
但，成交金额榜，格调初晴始终都稳坐头把交椅。
其实，天津从来不缺有钱人，而真正的顶豪却是非常稀缺。
为什么是格调初晴？
作为真正能够代表天津的城市封面级顶豪作品，格调初晴完全超越了市面上众多豪宅项目。
03 顶豪基因
纵观世界豪宅基因，择址之处都是风景优美，具备强势的资源占有，无一例外。
洛杉矶比弗利山庄，被誉为“全世界最尊贵住宅区”，坐落于清爽宜人的太平洋沿岸和比弗利山山脚下，是财富名利的代表和象征；
悉尼双水湾，不是一个单独的海湾，而是由KELTIE海湾和BLACKBURN海湾组成，双水湾沿岸的豪宅内也居住着全澳洲最富有的人们。
香港浅水湾，位于香港岛太平山南面，依山傍海，海湾呈新月形，号称“天下第一湾”，作为香港最高档的住宅区而闻名于世……
而格调初晴，更是集资源占有、身份象征、精神共鸣于一身。
▲格调初晴实拍
顶级豪宅的价值，首先在于土地的稀缺性。
天津城市向南发展，天津市政府等重量级城市地标均沿着友谊南路展开。
梅江会展中心，也是2025年上合峰会举办地，板块能级之高不言自明。
天津一直在持续开发建设，而老梅江富人区的地位始终无可撼动。
尤其是格调初晴，毗邻梅江会展中心，是老梅江最后一块湖岸宅地，拥揽约190万㎡水域（是水上公园的约2.5倍，水西公园的约4-5倍）。
▲老梅江实拍
放眼天津，其土地价值也是无出其右。
▲格调初晴鸟瞰图
在天津，今年，楼市出现关键性转折：
市区大平层销量明显下滑。
越来越多的高净值人群意识到，城市别墅才是终极置业。
立体的居住方式，让不同的家庭成员都能拥有独立楼层与私属空间，互不干扰又彼此连接，生活更加从容有序。
不得不承认，当前市场，比起大平层，越来越多的有钱人倾向于购置城市别墅。
但在天津，城市纯别墅社区却是非常稀缺，格调初晴也是卖一套就少一套。
▲格调初晴实拍
04 顶豪作品
细心的朋友会发现，今年以来出让的住宅用地，不少都是低容积率，但1.0是隐形红线，没有更低的容积率挂牌，更遑论摘牌。
这，也侧面反映了主城区低密土地的极度稀缺，同时从根源上奠定了格调初晴二期的传世资产属性。
格调初晴二期低至0.56的超低容积率，在主城区别墅用地中已是绝版。
▲格调初晴实拍
不同于一些顶豪项目的高调，格调初晴更隐贵、内敛。
初晴二字，来源于画家潘天寿的《初晴》。
于2019年11月18日，以2.058亿元的高价被拍卖出。
中国嘉德拍卖信息介绍称，在1948年，潘天寿的绘画风格已基本形成，而《初晴》是其创作鼎盛期的代表性杰作，也是他成功创作大幅横卷的奠基之作。
很显然，格调以“初晴”为名，也是想将其打造为格调的代表作。
与此同时，格调初晴的持续热销，不仅源于稀缺的土地价值，还在于其差异化产品力对高端居住需求的精准回应。
格调初晴二期为天津市场带来如今难得一见的独栋产品，以两层地面建筑围合中央内庭，实现回字格局、全屋园景，完全颠覆传统别墅的产品逻辑。
▲格调初晴实拍
其主要功能间均直面庭院，打破了室内外的边界。
边厅布局、约11.1米的南向面宽与约13.9米的侧庭院接触面，让家庭的公共活动区域与自然彻底交融。
还有22席稀缺联排产品。
▲格调初晴实拍
约10.5米南向面宽、约6.9米横厅的宽厅联排，LDK一体化空间达约54㎡，拓展更多生活场景。
首层为南向老人房，二层挑空空间可改造为主卧套，三层可作为主人私属空间，四层连通露台，可打造空中琴房、茶室，抑或是花园。
地下室挑高约6米，可以规划影音室、健身房等多功能空间，为墅居生活带来更多可能。
60%的比例做了双拼叠墅，即一栋仅一个单元，上下叠均为边户。
为每一户业主精心设计私密归家动线，上叠独立电梯厅东西侧入户，下叠北向入户，四户家庭均拥有独立归家动线，私密性不输独栋产品。
▲格调初晴实拍
采用十字轴院落设计，实现下叠享南北双院、上叠有东西侧院，相近的产权面积与面宽，从而实现上下叠在庭院、地下室、空间尺度上的平权。
▲格调初晴实拍
格调初晴二期仅有叠拼、联排、独栋三种产品业态，圈层更纯粹。
05 顶豪配置
而格调初晴之所以经典，还在于一砖一瓦皆匠心。
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▲格调初晴实拍
为了更好呈现红砖立面效果，格调初晴历时2年探索研究了25种立面风格，制作了16面样板墙。
仅在样板楼，就开了47种异形砖模，使用了3120种不同砖型。
仅外檐施工周期就是其他项目的3倍。
精工细琢的背后，是对产品的极致追求。
而红砖立面的打磨，只是格调初晴众多产品匠心中的一小部分。后面陆续和大家详细分享。
▲格调初晴实拍
此外，还打造了约6350㎡的苏州园林示范区，将永久保留下来，作为格调初晴的园中园。
▲格调初晴实拍
园中的亭廊榭台，都沿用中国古建传统材质与工艺，以榫卯结构营建，只为还原苏州园林的盎然诗意、文人雅趣。
▲格调初晴实拍
后面是业主的私家园林，也是天津唯一一个楼间是私家庭院的别墅社区。
社区入口，结合学院哥特式建筑立面，采用尖顶拱门样式，搭配红砖与米黄色石材，以及拱顶、配饰、雕花，层次分明的石材线脚，通透的门窗与层次细腻的坡屋顶，营造归家仪式感。
打造顶奢地库，为水磨石车道、彩固石车位地面，超大车位空间泊车更从容，还增加黑白格入户车马厅。
▲格调初晴实拍
入户门为进口装甲门，窗户采用森鹰铝包木定制窗，全部可内开内倒。
与此同时，配置进口威卢克斯智能采光窗，可开启到约75度，且自带智能雨水感应系统，保证地下室的通风和采光。
▲格调初晴实拍
06 顶豪配套
还有一点很重要。
格调初晴位于老梅江核心水域旁，上风上水。
紧邻梅江公园、山姆会员商店、梅江会展中心等城市级配套，再加上龙湖梅江天街以及双地铁配置，整体圈层定位高端。
格调物业一直坚持在做老社区的焕新工程，格调初晴一期的公区、楼道、景观也还在持续投入资金改造提升。
今年上半年，举办了红酒私享品鉴会、伊比利亚火腿品鉴、津城牡丹节初晴国风盛典、VEOTEO珠宝初晴专场品鉴会、南大专家高考志愿填报指导讲座等30余场圈层活动。
下半年，也策划组织了高尔夫尊享沙龙、Pool Party、BURBERRY&Chloe感官私享会、梅赛德斯-奔驰夏日私享雅集等生活美学活动。
▲格调初晴圈层活动现场实拍
07 顶豪圈层
地处天津宜居富人区，这里汇聚了天津众多知名别墅区和大平层，为高端圈层集聚地，墅区入住门槛约1000万/套。
格调初晴二期的圈层更纯粹、更顶级。
前段时间，我约了一位地主的股东喝咖啡，闲聊发现，从事地产行业多年的他也是格调初晴业主。
我打听了一下，格调初晴的业主主要为以下四类客群：
1）私营企业主占比约28%
2）主任级医师/文化/教育等高知领军人占比约23%
3）金融/律师等行业杰出精英占比约18%
4）政要人物占比约30%
在此背景下，格调初晴配备了超五星会所，自去年4月运营以来，已成为业主社交与休闲的核心场域。
会所层高4米以上，以高端健身功能为核心。
拥有约4000㎡健身面积、约50米国际标准阳光巨幕泳池、60部泰诺健奢品器械。
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▲格调初晴实拍
此外，还设置了瑜伽室、冥想空间等功能区。
▲格调初晴实拍
格调初晴的房票，其实也是一张塔尖圈层的入场券。
很多时候，就是在会所喝杯咖啡的时间，就顺便把生意谈了。既是邻居，也可以是合作伙伴。
08 经典永不过时
格调，一直都是天津高端人居的代名词。
而格调初晴，作为格调TOP级传世墅作，凭借着绝版土地价值、碾压级的产品力、顶豪圈层共识，将在天津高端居住史上留下名字。
毕竟，无论天津住宅产品如何迭代，经典永不过时。
▲格调初晴实拍
整个社区抬高，全首层架空“新模式”
——天津又走到了全国前列
24年天津颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》，明确住宅用地首层全架空车库不计入容积率，鼓励住宅采用架空平台停车等多样化停车形式，还鼓励住宅首层多样化利用，可设置健身房、儿童活动室等供业主活动的空间，也可设置便利店等商业，这促使开发商积极设计建设架空车库住宅，推动了创新住宅在天津的发展。
通过 “空间复合化、功能多元化、开发集约化” 的设计逻辑，其优势不仅体现在短期的开发收益与居住体验提升，更长期助力社区活力激活与城市精细化治理，成为住宅设计革新的重要方向。
今年，天津的创新楼盘，已经呈现实景，新产品的迭代，更加成熟和完善，不仅成为各地房企学习的榜样，也是全国业主向往、实用的好产品……已是未来住宅发展的必然趋势。
全首层架空模式
本质是通过 “空间重构” 实现 “多方共赢”
1月23-24日，房学网将再度走进天津，聚焦全首层架空创新模式，通过实地考察与深度研讨，系统学习其经营理念迭代、产品力可视化呈现、盈利模型优化等核心策略，解码这一标杆企业实现可持续增长的底层逻辑与实战方法论。
通过4-6个典型案例的建筑美学实地鉴赏、景观设计解析、服务体系体验、专业讲解互动、细节工艺观摩等多维视角，解码穿越行业周期的发展密钥，共筑可持续增长新范式。
《多维增值：住宅空间高效利用的政策解码与设计策略》
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