2009年，湖北退休教师叶女士和亲戚凑了761万，在三亚“阳光山海湾”项目一口气买下22套期房。 当时单价才4000多一平，她心里盘算着，等房子盖好转手一卖，少说也能赚个几百万。 结果呢？ 房子是盖好了，但开发商翻脸不认账，说这不是买房，是借款。 仲裁赢了、法院判了、执行通知书也发了，可开发商就是不给房。 13年过去了，三亚房价涨到3万多一平，叶女士的22套房，一套都没拿到。

这不是个例。 在海南，像叶女士这样被烂尾楼坑惨的购房者，多得数不过来。

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时间拉回到1988年，海南建省办经济特区，一夜之间成了全国淘金者的天堂。 “要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，这句话成了当时最流行的口号。

全国各地的开发商蜂拥而至。 一个只有600多万人口的海岛，房地产公司竟然开到了两万多家。 炒楼花的手法也很简单：买家在楼盘还没动工的时候，花点订金拿下一套房的认购书，转手加价卖给别人。 开发商更狠，画张效果图就能卖出几千万。

房价像坐了火箭。 1988年海南商品房均价1350元一平，到1993年飙到了7500元一平，5年涨了4倍多。 而当时海南人均可支配收入才2000多块，也就是说，普通人一年不吃不喝，也买不起一平米的房子。

1993年6月，中央出台宏观调控政策，海南楼市一夜入冬。 开发商资金链断裂，两万多家房企倒闭了一大半，留下603栋烂尾楼、455万平方米空置商品房、2.38万公顷闲置土地，积压资金高达800亿元。

走在海口、三亚的街头，随处可见没封顶的楼房裸露着钢筋水泥，像一具具骷髅骨架。 “天涯、海角、烂尾楼”，成了当时海南的代名词。

银行也被拖下水。 当时海南很多银行的不良资产率飙到60%以上，金融系统差点瘫痪。

烂摊子总得收拾。 1999年，国务院把海南列为全国处置积压房地产试点，海南开始了长达7年的“烂尾楼大扫除”。

这场硬仗有多难？ 光海口的美华大厦一栋楼，债权人就有28个，债务高达7.3亿，被8家法院反复查封，拍卖了好几次都没人要。

直到2000年11月，海口的海星大厦以3000万被买走，海南烂尾楼处置才出现了转机。 之后的几年，北京、上海、深圳的老板纷纷来海南收购烂尾楼，那些“呲牙咧嘴”的城市伤疤，才慢慢被填平。

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刚消停了没几年，2010年1月，国务院宣布建设海南国际旅游岛。 消息一出，海南楼市再次爆燃。 消息公布后仅5天，全省商品房交易额就达到171亿，超过了2008年全年。 房价涨幅是全国的5倍。

开发商的套路还是老一套：拿地、画图、卖楼花。 恒大的海花岛最火的时候，岛上有100多家房产中介，卖房就跟“捡人头”一样简单。 三亚凤凰岛的房价甚至被炒到比肩北京顶级豪宅。

退休教师叶女士就是在这波热潮里冲进去的，结果踩了雷。

2018年，海南出台了史上最严的全域限购政策。 2020年又推出现房销售制度，成为全国首个全省范围取消预售的省份。

政策一出，那些靠预售资金滚雪球的开发商立刻傻了眼。 项目停工、烂尾、交不了房、办不了证，成了家常便饭。 三亚“阳光山海湾”项目从2010年烂到现在，200多套房子只有3栋小高层建了起来，16栋别墅的影子都没见到。

2022年，海南楼市彻底凉了。 海口新房销售面积同比跌了14.4%，三亚跌了11.9%。 炒房客正在排队撤离。

封关“满月”，房价没涨反跌？

2025年12月18日，海南全岛封关运作正式启动。 按道理说，封关意味着零关税、低税率，应该吸引更多人来海南买房才对。

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但现实打脸了。 封关后的第一个月，海口和三亚的新房网签量反而分别跌了8%和15%。 三亚住房空置率维持在40%-60%的高位，旅游淡季的时候，整个湾区的灯都亮不了几盏。

海南房价没有出现大起大落，官方说是“市场正常波动”。 但投机客们慌了——海南楼市70%的购房者都是投机客，真正的刚需连三CD不到。

烂尾楼还没清干净，新问题又来了

回头看海南这30多年的楼市，就像坐过山车。 每次政策利好一来，房价就疯涨；泡沫一破，留下一地烂尾楼。 1993年泡沫留下600多栋烂尾楼，2008年处置花了7年。 2018年这波调控又催生了一批新烂尾项目，核心区域的优质土地被占着，想盘活都难。

开发商还是那个开发商，套路还是那个套路。 购房者呢？ 只要市场一热，就有人忍不住冲进去。 叶女士的761万，只是这盘大棋里的一颗棋子。

海南的烂尾楼，到底什么时候能彻底清完？ 谁也说不准。