前段时间，有关于房价小阳春的话题可以说是铺天盖地，而且不同于以往空洞的言辞，部分城市的情况也有了反应，这可一下子激起不少朋友的好奇。正好大家一起来看看国内的房价到底怎么回事。
咱们往前倒倒，先从房价的变化开始看。实际上，这轮房价变化从2月过后就开始，根据国家统计局在3月16日公布的数据显示：2月70个大中城市商品住宅销售价格虽然同比还在下跌，但环比降幅继续收窄。一线城市出现分化，北京、上海房价止跌回升，广州、深圳房价尚未企稳。
以北京和上海举个例子，根据统计局的数据来看，2026年1月，北京二手房价环比跌幅大幅缩小至0.2%，2月实现止跌回升，环比上涨0.3%，结束此前连续10个月的下跌态势；新房价格环比跌幅也从2025年12月开始连续两个月收窄，同样在2月开始上涨，录得环比涨幅0.2%。
上海的情况也差不多，2月新房价格继续环比上涨0.2%，二手房价从2025年5月开始持续下跌，其中2025年7月至12月环比跌幅在0.6%至1.0%之间，2026年1月，上海二手房价环比跌幅放缓至0.4%，2月转为环比上涨0.2%。
后面时间走到3月，房价继续延续小阳春的行情，根据国家统计局在4月16日的数据显示：3月一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。二、三线城市二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。
而且除了房价在变化之外，成交量的变化也是有模有样的。咱们依旧是拿一线城市的数据举例，根据国信房地产信息网的数据显示：上海3月新房成交量再次破万，达10642套。广州新房成交量突破7000套，是2024年12月以来的新高。北京共成交3670套新房，是2025年6月以来的最高的成交量。同期，深圳共成交1571套新房。
二手住宅成交量方面，北京3月共成交二手住宅19886套，成交量创下2024年12月以来的新高，同比上涨3.4%。值得注意的是，上海的二手房（包括住宅和商用房）成交量达到31242套，是2021年3月以来销量最高的一次，同比上涨6.5%。
如果就这么单独从房价和销量来看，我估计不少人都会认为国内楼市似乎已经有了起死回生的态势。但我不得不给这些朋友们泼一盆冷水，即便是前面数据如此给力的情况下，今年一季度全国商品房库存也就是待售面积，仅同比下降0.1%，这是什么意思呢？用一个网红的话来说：一顿操作猛如虎，一看战绩0-5。我觉得这句话非常匹配当前这个状况。大家要清醒的看到，国内现在的商品房库存依旧跟大山一样难以撼动，而且如果大家再看看统计局发布的一季度房地产开发投资、房屋施工面积、新屋开工面积这三组数据，那么我想房地产市场供远大于求这个结论就不需要再质疑了。同时我们也要看到，成交量是在上升，楼市也的确有所回暖。但问题它是怎么回暖的？
我相信大家听说过中国楼市有金三银四的说法，下面我们就来看看4月份国内大型房企的表现到底怎么样。5月8号金地集团公布了2026年4月份的销售情况。数据显示，当月公司实现签约销售面积19.9万平方米，同比下降7.01%，实现签约金额25.3亿元，同比下降8.99%。这数据很值得玩味，虽然都是下降，但是销售金额的降幅比面积要大。说明金地集团正在通过降价的方式来促销，而并非像很多媒体宣传的，借着楼市小阳春纷纷涨价。问题在于金地集团并不是个例。
例如同为老牌房地产企业的越秀地产，4月份的销售数据显示，公司实现销售额85.05亿元，同比下降17.4%；实现销售面积26.13万平方米，同比上升14%。这组数据就更明显了，销售额和销售面积甚至形成了倒挂。说明房企急于自救，先把房子卖出去再说。说白了，当下降价促销已经成为房企的基操。在3月份被彭博社报道的碧桂园也是如此，当时各种吹上天，说什么大型房企要打翻身仗。
实际情况是4月份碧桂园销售额25亿元，同比下降18.8%；签约销售面积为34万平方米，同比下降10.5%。也是很明显的以价换量。大家想想，一手房都是这种情况，何况二手房呢。所以实际情况就是楼市的确比前段时间更热闹，但也仅仅是热闹而已。一方面是中介和自媒体的炒作，一方面市场成交量有所增长，但是这种增长大部分是通过降价换来的。总的来说，房价在商品供需这个范畴内，长期依旧看不到什么支撑力。
那么问题来了，这次小阳春又是怎么回事呢？在我看来，这是国家和地方此前一系列政策与房价下跌到某一水平后的综合产物。首先，国家先后出台了多次严控新增土地供给，以及存量商品房收储的政策。同时货币端也跟着发力，降房贷利率、降首付比例等政策。再叠加，各地方公积金政策、解除限购等政策一起协同发力，综合下来才形成了这么一个结果。如果这么对比一下，大家不难发现，相比于政策给出的力度来说，楼市回暖的程度其实不高，而且很难形成长期的回暖。
为什么呢？咱们可以参考一下日本的经验。打从1991年日本房地产泡沫正式宣告破裂开始算，中间也有过几次短暂的回暖现象。但不出意外的是，这些回暖全部是由日本政府的大量短期政策推动，而抄底的日本居民也无一例外的都成了牺牲品。比如说，在泡沫破裂之后，日本的货币政策就开始宽松，政府也开始给房企融资松绑，外加降低相关税率方式去托市。这么一套组合拳下来，也就让日本房价下跌的速度在1995-1997年左右稍微趋缓了一些。根据日本不动产研究所数据，1996年房价的下跌约6%，1997年跌幅为3%，但是仅仅就是这两年的跌幅收窄，日本楼市就出现了趋势反转的声音，可见当时人们对于房地产的那种狂热。我们都知道后续并没有什么反转，这一跌就是20年。所以这两个月国内部分城市成交量刚回暖一点，各路专家自媒体就跳出来，跟打了鸡血似的。反应这么激烈其实一点也不奇怪，毕竟咱们可比日本邪乎多了，可以说房子已经成了一种执念，而不是一种商品了。
我相信大家看完前面的数据，再加上日本例子，也能明白咱们这场小阳春的是怎么来的，以及后面又会是一个什么样子，毕竟政府的子弹也不是无限的。对于房地产而言，想要谈恢复，除了供需差得缩小之外，还需要很多条件的配合。根本就不是房地产自身能够解决的。如果说让我就拿出一条来看，我会选择人均可支配收入能不能真实的持续增长。
这主要牵扯三个方面。
首先咱们现在面临的问题是收入不足，说白了就是不好找工作，而且工作的预期还极不稳定。要不然也不会有超过2.4亿的灵活就业者。什么是灵活就业相信不用我多解释，但是肯定和收入高、福利好、工作稳定没什么关系。即便是当红的AI企业，虽然薪资很高但是它要不了多少人呢，而且一般人也干不了对吧？简而言之，虽然房价跌了不少，但如果把房价和收入做个比较，这二者之间差距还是很大的。
第二点，现在大家除了面对收入下降，还需要面对未来的不确定性和已有的债务问题。我相信国内大部分在职人员，都不敢说自己的收入在未来会有个多么明确的增长，不降就算不错的了。更何况还有人压根找不到工作呢，对吧。另外，之前全民买房的时候，也让大部分家庭都背上了沉重的房贷。对于这个玩意，人们现在的态度是提前还款，轻易不借。
央行发布的2026年一季度金融统计数据报告就显示，2026年一季度新增住户贷款2967亿元，而同期2025年一季度的新增住户贷款为1.04万元，同比少增7433亿元，大幅下降71.5%。如果房市真的那么火，贷款买房的人那么多，新增贷款又怎么会大幅下降呢？现实情况是，光还贷款就已经压得大家喘不过来气了，还能持续买新房子？不现实啊。
第三，收入降低还有一个直接的影响，就是人口下降。5月9日，民政府公布了2026年一季度中国民政统计数据。数据显示今年前三个月，中国一共有169.7万对新人办理了结婚登记，比去年同期少了11.3万对。这是自2013年有完整的统计数据以来同期的最低水平。关键是结了婚也不意味着就一定会生孩子。从国家统计局的数据来看，全国出生人口已经从2016年下降至今了。没有更多的人自然也就没有更多买房的需求，这可以说是一个最直接的数据了。所以我可以非常肯定的告诉大家，国内这波小阳春不会持续很久。
那么未来政府有没有动力继续通过一系列政策来推动房价继续回升呢？在我看来是有心无力，地方无非就是把以前限购的政策全部拆掉，然后再拿出一点点甜头来补贴，但跟房价相比那点补贴真的是不够看。中央这边也差不多，货币政策上咱们跟日本不一样，六大行可都是国家自己的，如果把利率一撸到底，不说房价有什么变化，银行先躺平了。要知道在财政如此紧张的今天，都指着国有企业上缴利润补窟窿呢，这直接躺平有关部门直接急了。毕竟拉动经济的主要目标，也是为了稳定财政收入。财政部官员很清楚政策刺激效率低下。现在指望政府来一套大力出奇迹，他们才不会干这种费力不讨好的事。
往后看的话，现在中国在跟世界多国都有贸易摩擦的情况下，国内产业外迁的速度虽然没有想象的快，但一直在持续。而产业的减少会进一步加剧居民收入的下降。而且即便是央行不管不顾将利率一撸到底，致使人民币贬值，就能把出口给刺激的起来吗？我认为已经不会了。大家可以看看中国商务部下属的贸易救济局发布的各种中国商品遭到反倾销、反补贴调查的信息，在不断高企的关税壁垒之下，货币那点贬值效果很有限了。这样一来，指望出口继续做大的难度可谓是相当高，带来的结果不光是产业外迁，而是新产业动能也不足。而且这还没提内卷的问题呢对吧。所以总的来说，我是非常不看好国内房价的未来，因为实在找不到能让它持续上涨的理由。
最后一点，那未来房价是全面趴下，还是说会分化？我认为会是一个两极分化的情况，如果换个角度来说，就是用大部分二三四线城市的下跌，能短暂的给一线城市支撑一小会儿，注意啊仅仅就是支撑，并不是持续上涨，另外也支撑不了多久。
很明显的一点，就是未来国内一些欠发达地区的房价会随着人口的加速流出一起下跌，而核心城市凭借着自己的经济优势和资源优势会吸引人们聚集。另外，大家别觉得到这就完事儿了，国内现在土地财政的依旧一大来源，也就是说未来小城市随着房价进一步的下跌，土地收入也会跟着快速缩水，财政跟着陷入困顿，除了拿债务顶着没别的路子。那么这样一来，当地的教育、医疗、基建都会跟着一路下行，这样又会逼得更多人口流出，最终形成恶性循环。不过即便如此，受人口流入地方的房价也肯定不会持续上涨，原因刚才也提到了，就是收入持续下降。因为一线城市要想稳住房价，最重要的就是必须源源不断的提供就业机会，这样才能把进来的人留住啊。如果未来大城市的就业机会进一步减少的话，这种效应也就看不见了。
总的来说，这一轮小阳春确实属于房价下跌+政策刺激+部分新刚需户都凑在一起了，但要注意这种回升只是局部的而且不是长期的，对于房地产我还是那句话，漫长的衰退中房价不会独善其身。
热门跟贴