5月3日早上9点半，上海杨浦区一套马路边的“老破小”房子里，4组买家挤在狭小的客厅里“现场抢房”。 房东原本挂牌150万元，眼看这么多人争，当场涨到160万元——还真有人买了。
中介小哥王栋后来跟记者说起这事时，语气里带着不可思议：“隔壁小区去年还卖100万出头，现在178万也有人接手，简单装修一下租出去，一个月4000块租金，回报率比存银行高。 ”
这就是2026年5月的上海楼市。
3月份，上海二手房网签31215套。 这是2021年3月以来，第一次单月突破3万套大关。
中介门店里，晚上八九点还在签合同的情况又出现了。 3月28日那天，单日成交1585套，创下近五年单日最高纪录。
进入4月，热度没降。 4月全月成交28742套，同比涨了22.3%，不仅创了近十年4月单月成交最高值，还超过了2019年4月的2.71万套、2020年4月的2.62万套。
“金三银四”两个月，上海二手房累计成交约5.92万套。 这个数字，刷新了近五年同期纪录。
有媒体说，市场已经“彻底走出了2021年到2022年的深度调整阴霾”。
看着成交量猛涨，很多人第一反应是：投资客又回来了？
拆开数据看，真相不太一样。
3月份成交的房源里，总价300万以下的房子占比超过64%。 总价1500万以上的高价房源，成交占比还不到5%。
4月份的情况也差不多，主力仍然是总价200万到400万的刚需房源。
也就是说，这波行情的主力不是挥舞着钞票的投资客，而是那些在上海工作了好几年、社保刚好够了年限、终于能买房的普通人。
一个在张江看房的程序员说得很直白：“房东要是诚心卖，价格还能谈。 要是挂得明显比小区均价高，那就再看看，不急。
成交量上去了，价格呢？
国家统计局数据显示，上海二手房价格连续两个月环比上涨：2月涨了0.2%，3月涨幅扩大到0.4%。
看起来不错。 但把时间拉长看，又是另一回事。
中指研究院的数据显示，4月上海二手房均价同比仍然下跌7.09%。 2026年4月的成交均价，实际上是近十年同期的最低值，比2017年还低了11%。
有中介带记者看外环附近的房子。 一套90多平的房源，总价跌到200万以内，单价才2.2万/㎡左右。 “这个价格，已经非常接近三四线城市水平了。 ”
更夸张的是高端小区。 2023年关注过的一套户型，当时总价普遍在700万到800万。 最近同户型成交价，只有450万左右，跌了将近45%。
新房市场呈现出更极端的“冰火两重天”。
核心区的高端项目卖得飞起。 前滩元境4月30日首开，68套房源30分钟售罄。 澐启滨江年内四次开盘，平均去化率接近九成。 保利发展上海公司在五一期间销售近15亿元，同比提升82%。
但远郊的项目完全是另一番景象。 不少楼盘继续推出折扣优惠，“以价换量”。 新房价格出现“破位”——4月加推的项目中，约有10个楼盘最新开盘均价较前期推盘价格有所回调。
有分析说得很直白：开发商不是在降价，是在“被迫回调”。 新房产品迭代太快，旧产品不降价根本卖不动。
现在上海200万左右的房子，月租金大概3000到4000元。 如果把200万做稳健理财，按年化3.7%算，月收益能到6000多块，差不多是租金的两倍。
对于普通家庭来说，在不确定的环境下，哪个选择更划算，心里都有一本账。
杨浦滨江那些“老破小”的买家，大多不是等着房价涨了再抛，而是看中稳定的租金收益，顺便赌一把拆迁。
上海链家研究院负责人李根说，目前市场“流量指标同比明显上行，购房客群基数较去年同期扩容，上海全市二手房库存总量延续下行趋势，供需格局趋于平衡”。
翻译成大白话就是：看房的人多了，挂牌的房子少了，买卖双方的力量在往平衡的方向走。
但二手房仍然保持着“以价换量”的节奏——靠降价换成交量。 4月上海二手住宅成交均价是近十年的最低值，这个数字本身就很能说明问题。
上海易居房地产研究院副院长严跃进说得很谨慎：“二手房成交量已经上了一个新台阶”，但对于房价，“需要以更理性的心态看待，实现快速成交”。
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